房地產(chǎn)集團公司資金集中管理模式研究

帥建淮

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，直接關(guān)系到人民群眾的基本生活需求和生活品質(zhì)，關(guān)系到國民經(jīng)濟的繁榮與昌盛，關(guān)系到中國特色社會主義事業(yè)的順利推進(jìn)。多年來，房地產(chǎn)行業(yè)不斷深入發(fā)展，行業(yè)集中度日益加強，房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模不斷發(fā)展壯大，涌現(xiàn)出越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團公司。房地產(chǎn)行業(yè)本身屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大、資金運用規(guī)模大，房地產(chǎn)企業(yè)集團管理的資金規(guī)模越來越龐大。房地產(chǎn)企業(yè)集團的資金是否充裕、資金管理是否高效直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。在越來越強調(diào)集約化、精細(xì)化管理的今天，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團實行資金集中管理已是大勢所趨。

本文基于對當(dāng)代集團公司進(jìn)行資金集中管理的發(fā)展趨勢的分析，結(jié)合對ZX地產(chǎn)集團的資金集中管理模式實踐為參考，對當(dāng)前的資金管理理論與常見的幾種資金集中管理模式進(jìn)行了詳盡的闡述，對不同資金管理模式進(jìn)行了充分的對比分析，并通過對ZX地產(chǎn)集團資金集中管理的實際成效的分析，論證了資金集中管理對企業(yè)資金管理效益和經(jīng)營效益的有效促進(jìn)作用。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)集團;資金集中管理;現(xiàn)金池模式;資源配置

大型企業(yè)集團公司的資金管理貫穿于企業(yè)發(fā)展的始終，并已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展中一個重要的研究課題。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展進(jìn)步，傳統(tǒng)分散的資金管理模式已經(jīng)不能滿足集團公司的發(fā)展需要，弊端凸顯，亟待改進(jìn)。通過對國內(nèi)外研究成果的總結(jié)分析，目前主要有六種主要的資金集中管理模式。然而，不同行業(yè)差別較大，每個行業(yè)都有其自身的特點和管理方式，其資金管理也呈現(xiàn)出不同的特點，再加之每個企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)各具特色，其發(fā)展程度也不盡相同，難以實現(xiàn)對六種資金集中管理模式的直接套用。房地產(chǎn)集團公司是資金密集型企業(yè)，高效的資金管理對其健康發(fā)展至關(guān)重要。在房地產(chǎn)行業(yè)集中度日益加強的情況下，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)集團正在逐步采用資金集中管理的方式來管理資金。

1、資金管理理論概述

1.1集團公司

企業(yè)集團是現(xiàn)代企業(yè)的高級組織形式，以一個或多個實力強大、具有投資中心功能的大型企業(yè)為核心，以若干個在資產(chǎn)、資本、技術(shù)上有密切聯(lián)系的企業(yè)、單位為外圍層，通過產(chǎn)權(quán)安排、人事控制、商務(wù)協(xié)作等紐帶所形成的一個穩(wěn)定的多層次經(jīng)濟組織[1]。集團公司一般是以母公司為主體、以經(jīng)營資本為紐帶、以公司章程為行為約束規(guī)范的，由母公司、子公司以及其它成員企業(yè)共同組成企業(yè)法人聯(lián)合體。母公司與各子公司、參股公司等都是獨立的企業(yè)法人，法人之間從法律角度是平等的。但從管理角度，母公司作為控股公司，對所擁有或控制的資產(chǎn)行使管轄權(quán)，二者又是管理與被管理的關(guān)系。

1.2資金集中管理

資金集中管理，沒有統(tǒng)一的定義。本文所指的資金集中管理，是指依據(jù)國家的政策和法律，根據(jù)資金運動的特點和規(guī)律性，集團總公司在集團戰(zhàn)略目標(biāo)的引領(lǐng)下，通過控制成員企業(yè)的資金運作，組織企業(yè)的資金運動，匯集資金，實現(xiàn)資金安全與增值。資金的集中管理并不只是對集團公司全部資金的集中，它還是對整個集團可有效利用資源的集中，是對整個集團財務(wù)信息以及資金管理權(quán)限的集中，進(jìn)而實現(xiàn)對籌資、投資、營運的系統(tǒng)化管理，提升集團公司整體管理水平，服務(wù)于實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的長遠(yuǎn)目標(biāo)。

2、集團企業(yè)資金集中管理的主要模式比較分析

2.1集團企業(yè)資金集中管理的主要模式

2.1.1 統(tǒng)收統(tǒng)支模式

統(tǒng)收統(tǒng)支模式，是指由企業(yè)集團總部開立統(tǒng)一的現(xiàn)金結(jié)算賬戶，而各個成員單位并不單獨開立現(xiàn)金結(jié)算賬戶的一種資金集中管理模式。在這種模式下，企業(yè)集團、以及各個成員企業(yè)所需要的每一筆現(xiàn)金收支活動，都要上報給集團總部，然后由總部所設(shè)立的財務(wù)部門或資金管理部門進(jìn)行統(tǒng)一的審核、批準(zhǔn)、執(zhí)行，各成員企業(yè)并不具有獨立使用資金的權(quán)限。統(tǒng)收統(tǒng)支模式，是所有資金集中管理模式中集權(quán)程度最高的一種模式，這種模式之下，貨幣資金的使用權(quán)統(tǒng)歸集團總部，集團的成員企業(yè)在財務(wù)方面的自由度過小，子公司與總部的協(xié)同效應(yīng)較弱，這會影響子公司為集團創(chuàng)造利益的積極性[2]。

2.1.2 撥付備用金模式.

在撥付備用金模式下，企業(yè)集團財務(wù)部門或資金管理部門依照一定的期限將定額的備用款項撥給成員企業(yè)，以備日常開支，而成員企業(yè)在支出資金后，憑有關(guān)單據(jù)到集團財務(wù)部門或資金管理部門報銷補足備用資金。該模式和統(tǒng)收統(tǒng)支模式一樣具有資金的高度集中性，但是成員單位對資金有了一定的自主權(quán)，一定程度上提高了其經(jīng)營的靈活性和積極性。

2.1.3 資金結(jié)算中心模式

資金結(jié)算中心模式，是指企業(yè)集團在其內(nèi)部為各成員企業(yè)建立資金結(jié)算賬戶，而這些賬戶專門用來結(jié)算各成員企業(yè)之間的往來款項的一種資金管理模式。處在這種模式下，成員企業(yè)在進(jìn)行一定限額內(nèi)資金支出的交易時無需經(jīng)總部審核批準(zhǔn)，而只需上報總部，由總部的資金結(jié)算中心為其辦理結(jié)算業(yè)務(wù)，并從成員企業(yè)在結(jié)算中心開立的資金賬戶中將這筆款項劃撥出來、辦理轉(zhuǎn)賬或付款手續(xù)。資金結(jié)算中心模式是集權(quán)與分權(quán)程度相對居中的一種資金集中管理模式。

2.1.4 內(nèi)部銀行模式

內(nèi)部銀行模式，是一種仿照外部市場中的銀行，而在企業(yè)集團內(nèi)部建立的銀行化管理的內(nèi)部機構(gòu)的資金管理模式。內(nèi)部銀行模式與資金結(jié)算中心模式相似，其集權(quán)程度僅略低于結(jié)算中心模式。在內(nèi)部銀行模式下，成員企業(yè)須在集團內(nèi)部開設(shè)結(jié)算賬戶，這些賬戶將用于集團內(nèi)部子公司間的交易，因此，總部可以借此合理配置資金，提高資金使用效率。但是，不同于資金結(jié)算中心模式，內(nèi)部銀行模式下的成員企業(yè)可以向集團的內(nèi)部銀行進(jìn)行有償融資，可以降低成員企業(yè)的融資成本。另外，與結(jié)算中心模式相比，內(nèi)部銀行模式下的成員企業(yè)在交易時擁有更高的自主性，對資金的使用權(quán)限也更高。

圖1? 內(nèi)部銀行模式結(jié)構(gòu)圖

2.1.5 財務(wù)公司模式

財務(wù)公司模式，是指在企業(yè)集團內(nèi)部創(chuàng)立一個獨立的具有法人資格的企業(yè)。這一企業(yè)，亦即財務(wù)公司，完全依托于企業(yè)集團總部，并不對任何成員企業(yè)具有控制權(quán)。作為一名具有獨立法人資格的企業(yè)，財務(wù)公司對外可向市場進(jìn)行融資、投資等金融活動，如發(fā)行債券、股權(quán)投資等;對內(nèi)，財務(wù)公司則可以向成員企業(yè)提供往來賬款結(jié)算、抵押擔(dān)保等服務(wù)。財務(wù)公司模式也是賦予子公司權(quán)力最高的一種資金管理模式。在這種模式下，成員企業(yè)對其自身的資金和業(yè)務(wù)具有絕對的所有權(quán)與控制權(quán)。成員企業(yè)可以獨立的進(jìn)行外部交易，無需集團總部審批，而財務(wù)公司只是起到從旁指導(dǎo)的輔助性功能而已。

圖2? 財務(wù)公司模式結(jié)構(gòu)圖

2.1.6 現(xiàn)金池模式

“現(xiàn)金池（Cash Pool）”也稱現(xiàn)金總庫，最早由跨國公司的財務(wù)公司與國際銀行聯(lián)手開發(fā)的資金管理模式，以統(tǒng)一調(diào)撥集團的全球資金，最大限度地降低集團持有的凈頭寸[3]?，F(xiàn)金池模式是目前存在的資金管理模式中相對比較完善的一種資金集中管理模式。在此模式下，集團借助銀行安全通信網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與現(xiàn)金管理技術(shù)，通過在銀行以集團總部的名義設(shè)立集團現(xiàn)金池賬戶，各成員單位于此基礎(chǔ)上再分別開設(shè)各自賬戶?，F(xiàn)金池模式各賬戶被分為上下級，相互之間存在相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系。通過這種高網(wǎng)絡(luò)技術(shù)要求的資金管理模式，集團總部可隨時更清楚地了解各成員單位的資金流動情況，有利于集團對成員單位的資金運作實施有效的內(nèi)部控制。另外，集團總部還可以借助現(xiàn)金池對個別企業(yè)閑置資金進(jìn)行歸集，并將其下?lián)芙o資金流通缺乏暢通性的企業(yè)，通過內(nèi)部融資與內(nèi)部投資的方式降低財務(wù)成本。

2.2 集團企業(yè)資金集中管理的主要模式對比分析

對于以上幾種資金集中管理模式來說，其核心雖都是將企業(yè)集團的資金集中起來進(jìn)行管理，但由于其具體的措施不同，其所能達(dá)到的效果、所想要達(dá)到的效果，與其所使用的企業(yè)類型也都有所不同。在集團經(jīng)營過程中，資金集中管理可使資金流向最優(yōu)項目或能為集團帶來更大收益的成員單位。內(nèi)部資本市場中，以上六種資金集中管理模式作為內(nèi)部資本市場作用發(fā)揮的組織載體，使內(nèi)部資本市場均發(fā)揮著作用，但由于各自特點與適用環(huán)境的不同，在不同模式下內(nèi)部資本市場的運營效果也有所差異。在六種資金管理模式中，統(tǒng)收統(tǒng)支型和撥付備用金型資金管理模式更廣泛地應(yīng)用于職能制企業(yè)，而結(jié)算中心模式、內(nèi)部銀行模式、財務(wù)公司模式與現(xiàn)金池模式更適用于事業(yè)部制模式。較于其他四種資金集中管理模式，若尋找一種適用于現(xiàn)代企業(yè)集團的資金管理模式，財務(wù)公司模式和現(xiàn)金池模式具有更大的適用性。隨著企業(yè)集團不斷成長與擴張，財務(wù)公司模式和現(xiàn)金池模式可將有限資本通過內(nèi)部資本市場在較短時間內(nèi)的調(diào)度滿足某些成員單位的資金需求，并在調(diào)撥過程中保證資本的保值增值，與此同時也確保了資金使用的高效率和安全性。因此，財務(wù)公司型資金管理模式和現(xiàn)金池模式較為適用于當(dāng)今集團企業(yè)，是企業(yè)集團成員單位關(guān)系市場化與內(nèi)部協(xié)同關(guān)系的契合點，并對企業(yè)集團的管理走向現(xiàn)代化與科學(xué)化起到推動作用。

3、房地產(chǎn)企業(yè)資金集中管理的意義

資金是企業(yè)維系生存、推動發(fā)展的命脈，科學(xué)的資金管理對企業(yè)的穩(wěn)健經(jīng)營至關(guān)重要。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，具有資金需求量大、項目運作復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點，相對于其他行業(yè)，資金管理對房地產(chǎn)企業(yè)集團而言顯得更為重要。目前房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實踐中存在諸多不足，資金鏈的穩(wěn)健性存在隱患，在行業(yè)調(diào)控政策頻繁出臺且日趨嚴(yán)峻的背景下，一旦資金鏈出現(xiàn)問題，極有可能面臨嚴(yán)重的經(jīng)營風(fēng)險。因此，建立科學(xué)的資金集中管控體系，合理配置內(nèi)外部資源，從整體上提升房地產(chǎn)企業(yè)的資金計劃統(tǒng)籌水平，對企業(yè)的發(fā)展壯大具有非常重要的意義。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)集團資金管理特點

房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營與其他行業(yè)相比具有資金需求量大、投資周期長、資金結(jié)算量大等特點。資金管理始終是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的核心內(nèi)容，建立科學(xué)有效的資金集中管理模式是值得房地產(chǎn)企業(yè)集團深入思考的問題。

3.1.1 資金管理體量大

房地產(chǎn)行業(yè)屬于重資產(chǎn)行業(yè)，具有顯著的資金密集型特點，在行業(yè)普遍追求大規(guī)模、快周轉(zhuǎn)的經(jīng)營策略下，房地產(chǎn)企業(yè)集團資金管理金額巨大，動輒為百億、千億規(guī)模。在2018年的房地產(chǎn)企業(yè)百強排行中，前30強的銷售金額門檻已達(dá)千億，頭部房企的貨幣資金保有量動輒上千億，房地產(chǎn)企業(yè)集團的資金管理體量之大、資金管理的重要性可見一斑。

3.1.2 外部融資規(guī)模大

房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金體量大，在激烈的市場競爭格局下，僅靠企業(yè)自身的資金回款難以滿足企業(yè)發(fā)展擴張的要求，通常需要依靠大量的外部資金支持。根據(jù)央行金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2019年2季度末，涉房間接融資余額已經(jīng)占到社會融資規(guī)模的19.7%，創(chuàng)歷史新高 [15]。在行業(yè)整體降杠桿的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債依然維持在高位 [16]。

3.1.3 跨區(qū)域、跨業(yè)態(tài)管理

房地產(chǎn)企業(yè)從事地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營管理業(yè)務(wù)，集團化企業(yè)在規(guī)模化擴張的過程中，通常進(jìn)行跨區(qū)域經(jīng)營，在全國不同區(qū)域、城市同時并行開發(fā)多個項目。在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展過程中，為了滿足國民經(jīng)濟的需求，房地產(chǎn)項目的業(yè)態(tài)類型也逐漸多元化，除了傳統(tǒng)的住宅業(yè)務(wù)之外，房地產(chǎn)企業(yè)集團通常同時涉及產(chǎn)業(yè)、辦公、商業(yè)、文旅等多種地產(chǎn)業(yè)態(tài)。在規(guī)?；⒍嘣?jīng)營的背景下，集團內(nèi)各個項目的運營管理方式、面臨的市場環(huán)境都不盡相同，每個項目都具有相對個性化的資金管理特點，因此對集團的整體資金統(tǒng)籌管理水平提出了非常高的要求。

3.1.4 受宏觀政策影響大

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對于經(jīng)濟增長具有重要的拉動作用，與人民生活息息相關(guān)，對金融系統(tǒng)的穩(wěn)定性有重要影響，因此成為政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重點，具有顯著的周期性。國際經(jīng)濟金融局勢日趨復(fù)雜的背景下，為了建立房地產(chǎn)行業(yè)長效發(fā)展機制，防范金融風(fēng)險，政府出臺一系列穩(wěn)定房價的調(diào)控政策，對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理造成直接的影響。

3.2 房地產(chǎn)企業(yè)集團資金集中管理的必要性

隨著近年來房地產(chǎn)市場高速發(fā)展，大量企業(yè)紛紛投資于房地產(chǎn)業(yè)。在企業(yè)迅速擴張的過程中，資金管理的水平相對落后于規(guī)模增長的步伐，企業(yè)財務(wù)風(fēng)險日益顯露。實施資金集中管理對于房地產(chǎn)企業(yè)、特別是集團企業(yè)是一種有效的財務(wù)管理模式，其在優(yōu)化內(nèi)部資金配置，提高融資能力及防范資金風(fēng)險等多方面都發(fā)揮著重要作用。

3.2.1 強化財務(wù)控制力度，保證資金合理使用

房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)復(fù)雜，上下游關(guān)聯(lián)度較高，在土地獲取、工程設(shè)計、材料采購、項目建設(shè)、產(chǎn)品銷售等環(huán)節(jié)，與眾多工程承包商、材料供應(yīng)商、服務(wù)供應(yīng)商以及廣大購房者存在復(fù)雜的資金收付關(guān)系。在分散管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)集團各成員單位自行開立銀行賬戶，獨立管理資金，存在風(fēng)險隱患。如果對資金的收付缺乏強有力的監(jiān)管，影響到資金的正常運轉(zhuǎn)，就可能進(jìn)而影響項目的開發(fā)進(jìn)度、制約資金周轉(zhuǎn)，造成房地產(chǎn)企業(yè)集團的整體風(fēng)險。

通過實行資金的集中管理，集團可以對資金的收支進(jìn)行總體控制，對集團內(nèi)部企業(yè)的收支業(yè)務(wù)進(jìn)行實時有效的全過程動態(tài)監(jiān)控，不僅能夠規(guī)范資金結(jié)算行為，降低資金支付風(fēng)險，提高資金使用的安全性和必要性，而且保證了企業(yè)集團各項方針政策的貫徹執(zhí)行，保證資金的有效合理使用。

3.2.2 統(tǒng)籌調(diào)度內(nèi)部資金，優(yōu)化資源配置

對于房地產(chǎn)企業(yè)集團而言，由于項目分布區(qū)域廣，各地市場情況差異較大，項目開發(fā)周期不同，經(jīng)常會出現(xiàn)部分成員單位發(fā)展較好，盈余資金較多，同時另一些成員單位出現(xiàn)資金階段性短缺，需要對外融資的情況。在資金分散管理的情況下，各成員單位間無法相互拆借資金，可能存在“存貸雙高”的現(xiàn)象。資金調(diào)度的不合理、不順暢可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金管理效率的低下，甚至陷入財務(wù)困境。

通過統(tǒng)一集中管理和控制資金，房地產(chǎn)企業(yè)集團可以從大局出發(fā)，全面及時了解各成員單位籌資和融資的情況，在集團內(nèi)部合理有效地配置資金，調(diào)劑余缺，加速資金的周轉(zhuǎn)，提高資金的使用效率，創(chuàng)造資金效益，有助于集團根據(jù)企業(yè)自身的狀況，靈活調(diào)整融資策略，降低集團整體借款規(guī)模，節(jié)約財務(wù)費用。在房地產(chǎn)企業(yè)集團動輒融資千億的情況下，即使按照8%左右的平均借款利率計算，能夠降低百分之十的借款金額，即可節(jié)省近十億利息費用，資金管理效益十分可觀。

3.2.3 整合融資資源，整體把控風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)高度依賴外部融資。在分散管理模式下，各成員單位自行對外進(jìn)行融資，與金融機構(gòu)的談判能力較弱，融資成本高，難以整合資源，無法形成合力。融資工作的經(jīng)驗也難以互相交流，融資工作水平較難得到積累提升，進(jìn)一步制約了企業(yè)未來融資資源的獲取能力。

通過資金的集中管理和統(tǒng)一結(jié)算，企業(yè)的結(jié)算狀態(tài)將由原來的分散改為集中，隨之而來的是集團總部融資、結(jié)算規(guī)模的大幅增加。集團總部融資談判、議價能力得到提升，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，可以整合金融資源，與優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)確立戰(zhàn)略合作關(guān)系。金融機構(gòu)也可以更為集中的集團提供更加全面的金融服務(wù)，提升集團與機構(gòu)的互惠共贏關(guān)系，豐富融資渠道，為企業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造更為有利的外部融資環(huán)境。同時，集團總部可以從大局出發(fā)，結(jié)合對宏觀經(jīng)濟形勢和政府監(jiān)管政策動向的預(yù)判，統(tǒng)籌安排融資計劃與資金收付計劃，把控集團整體風(fēng)險。

4、ZX地產(chǎn)集團資金集中管理模式研究

4.1 企業(yè)簡介

ZX地產(chǎn)是一家全國性布局的大型房地產(chǎn)集團公司，根據(jù)表2 可以看出，ZX地產(chǎn)擁有較為雄厚的實力。隨著多年的經(jīng)營，ZX地產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模也急劇擴大，2012年的總資產(chǎn)已突破千億大關(guān)，2015年達(dá)到1200億元規(guī)模。ZX地產(chǎn)與傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)類似，保持了較大規(guī)模的貨幣資金，其貨幣資金及可供出售金融資產(chǎn)的總額長期維持在百億以上規(guī)模。根據(jù)ZX地產(chǎn)的財務(wù)現(xiàn)狀，能否有效的管理好集團整體資金、合理做好資金預(yù)算和資金調(diào)度，直接關(guān)系到公司整體資金效益和經(jīng)營效益。因此，為 ZX地產(chǎn)制定一套行之有效的資金集中管理模式顯得非常必要。

4.2 ZX地產(chǎn)集團資金集中管理體系的構(gòu)建

對于ZX地產(chǎn)這樣一家有著悠久歷史且全國性布局的大型房地產(chǎn)集團公司，推行資金集中管理需綜合考量各方面利弊關(guān)系，從公司長遠(yuǎn)發(fā)展的高度，推行ZX地產(chǎn)資金集中管理需采取分階段實施、分步驟推進(jìn)、分情況對待的原則，采用科學(xué)合理的方式逐步開展。

4.2.1 第一階段（2012年前）——內(nèi)部銀行模式

這一階段，ZX地產(chǎn)逐步認(rèn)識到資金集中管理的重要性和必要性，并著手推進(jìn)資金集中管理相關(guān)工作。在資金管理模式上，ZX地產(chǎn)引入了商業(yè)銀行的基本職能和管理方式，在公司內(nèi)部建立了一套類似銀行的資金管理機構(gòu)，在財務(wù)部下設(shè)專門資金管理中心，專門負(fù)責(zé)集團內(nèi)部尤其是地產(chǎn)總部和子公司日常的往來結(jié)算、資金調(diào)撥和資金籌措。ZX地產(chǎn)充分借鑒商業(yè)銀行的線上線下應(yīng)用功能開展資金集中管理工作，通過中信銀行開展全公司資金的自動歸集，通過浦發(fā)銀行以電子委貸的方式開展全公司內(nèi)的往來資金調(diào)度。

通過全系統(tǒng)子公司在中信銀行開立賬戶，并對每個子公司設(shè)置賬戶留存限額，超過限額部分的資金會自動歸集至總部在中信銀行的歸集賬戶。借助商業(yè)銀行的系統(tǒng)支持，2012年ZX地產(chǎn)總部累計歸集資金322.82億元，下?lián)苜Y金363.07億元。同時，充分利用浦發(fā)銀行電子委貸功能，將若干重點子公司納入了集團賬戶管理，在2012年當(dāng)年即辦理浦發(fā)銀行電子委貸31筆，總額約50億。

通過設(shè)立資金管理中心作為“內(nèi)部銀行”，并充分借助商業(yè)銀行線上線下平臺，ZX地產(chǎn)實現(xiàn)了資金集中管理體系的初步搭建，并在此基礎(chǔ)上逐步深入開展。

4.2.2 第二階段（2012年-2013年）——依托集團財務(wù)公司平臺的內(nèi)部銀行模式

2012年，ZX地產(chǎn)的上級母公司下設(shè)成立了ZX財務(wù)有限公司（簡稱“ZX財務(wù)公司”或“財務(wù)公司”），ZX財務(wù)公司與ZX地產(chǎn)同屬集團總公司的一級子公司。ZX財務(wù)公司自成立以來，積極落實集團總公司資金集中管理的各項規(guī)定，有效聚合成員單位資金，資金管理規(guī)模逐步攀升，成員單位資金集中度逐年提高，充分發(fā)揮了資金規(guī)模效應(yīng)，提高了資金收益水平，促進(jìn)了集團公司內(nèi)部資金總體收益最大化。為進(jìn)一步推進(jìn)資金集中管理工作，ZX地產(chǎn)充分發(fā)揮集團內(nèi)部協(xié)同效應(yīng)，依托ZX財務(wù)公司平臺進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部銀行的資金集中管理模式，資金集中管理水平進(jìn)一步提高。

ZX地產(chǎn)在這一階段，大力加強制度建設(shè)，相繼出臺和下發(fā)了一系列有關(guān)資金管理的內(nèi)部控制制度。2012年至2013年相繼制訂了《資金集中管理實施細(xì)則》、《關(guān)于加強各公司監(jiān)管資金管理工作的通知》等資金管理制度。具體如表3。

ZX地產(chǎn)在這一階段推行資金集中管理工作中，以現(xiàn)金收支計劃和現(xiàn)金流預(yù)測為依據(jù)，重點通過ZX財務(wù)公司平臺加強資金集中管理力度，降低資金監(jiān)管規(guī)模，提高資金使用效率，提升資金收益水平。2013年，資金管理中心對各公司月度和年度現(xiàn)金收支計劃進(jìn)行嚴(yán)格審核，在保證公司現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上，結(jié)合各公司實際情況，督促各公司銷售回籠款、調(diào)節(jié)土地款和工程款大額支付，加強資金集中管理力度，為ZX地產(chǎn)實現(xiàn)整體資金平衡發(fā)揮了重大作用。2013年ZX地產(chǎn)全范圍累計歸集資金近700億元，下?lián)苜Y金650億元，資金集中效應(yīng)進(jìn)一步凸顯。

在加強制度建設(shè)的同時，ZX地產(chǎn)也進(jìn)一步優(yōu)化內(nèi)部資金管理流程，從銀行賬戶的開立、資金的歸集和下?lián)?、往來資金的調(diào)度、融資的辦理和擔(dān)保等各方面進(jìn)一步規(guī)范了公司內(nèi)部控制流程。通過規(guī)范各項工作流程，ZX地產(chǎn)與資金管理相關(guān)的全部業(yè)務(wù)基本實現(xiàn)了有據(jù)可依、按章辦事。

4.2.3 第三階段（2014年起）——依托集團財務(wù)公司平臺的現(xiàn)金池模式

在原先通過中信財務(wù)公司推進(jìn)資金集中管理工作的基礎(chǔ)上，ZX地產(chǎn)基于自身業(yè)務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀和推進(jìn)資金集中管理工作的需要，融合長期以來積累的資金管理經(jīng)驗，與ZX財務(wù)公司開始聯(lián)合研發(fā)虛擬資金池系統(tǒng)并逐步推進(jìn)實施。虛擬資金池系統(tǒng)的分階段實施，極大的提高了ZX地產(chǎn)資金管理的信息化水平，有效促進(jìn)了資金集中管理工作的高效開展，進(jìn)一步提升了資金集中的規(guī)模效益。ZX地產(chǎn)的資金集中管理模式也由傳統(tǒng)的內(nèi)部銀行模式進(jìn)一步演化升級至依托集團財務(wù)公司平臺的現(xiàn)金池模式。

2014年，ZX地產(chǎn)與ZX財務(wù)公司聯(lián)合研發(fā)虛擬資金池系統(tǒng)，進(jìn)一步提高地產(chǎn)集團及子公司的閑置資金收益，全面實現(xiàn)資金集中管理的系統(tǒng)化和信息化。同時，為加強與ZX財務(wù)公司在資金歸集及融資業(yè)務(wù)方面的深入合作，ZX地產(chǎn)與ZX財務(wù)公司簽署《合作備忘錄》，約定ZX地產(chǎn)存放于財務(wù)公司的存款收益差額及貸款利息差額ZX地產(chǎn)享有部分，可用于抵扣財務(wù)公司對ZX地產(chǎn)貸款利息及手續(xù)費，進(jìn)一步提高了公司的資金收益、降低了財務(wù)成本，各公司除特殊業(yè)務(wù)外均通過財務(wù)公司戶辦理對外結(jié)算。

2015年5月，經(jīng)過前期不斷的磨合和多次的優(yōu)化，ZX財務(wù)公司資金池系統(tǒng)全面上線。依托ZX財務(wù)公司的資金池系統(tǒng)，ZX地產(chǎn)進(jìn)一步提升了資金集中管理工作水平，進(jìn)一步加強了閑散資金集中力度，全面提高了資金綜合收益水平。地產(chǎn)集團通過資金池系統(tǒng)監(jiān)控各公司資金余額，同時增加二次自動歸集時點，高效確?？捎觅Y金最大限度歸集至各公司財務(wù)公司賬戶，大大降低人力管理成本。至2015年二季度末，ZX地產(chǎn)累計在財務(wù)公司開立結(jié)算賬戶近120個，辦理直聯(lián)賬戶逾350個，日均在財務(wù)公司存款余額約40億，存款收益約1.77億。

2015年，借助ZX財務(wù)公司的資金池系統(tǒng)，ZX地產(chǎn)進(jìn)一步完善了公司收支兩條線管理工作，采用“以收定支、量入為出”的管理原則，根據(jù)月度資金收支計劃通過財務(wù)公司賬戶進(jìn)行支出限額管理。地產(chǎn)集團按月系統(tǒng)審批各公司資金收支計劃，系統(tǒng)出具各公司每月財務(wù)公司賬戶支付限額。收支計劃的支付限額與財務(wù)公司結(jié)算系統(tǒng)成功銜接，確保各公司嚴(yán)格按照計劃在限額內(nèi)進(jìn)行資金支付，大大強化了對公司整體收支情況的把控，保障了資金運用的安全合規(guī)，大幅提高了資金使用效率。

ZX地產(chǎn)推行資金集中管理工作是一個長期的、循序漸進(jìn)的過程。從原先粗放的資金管理模式，到推行“內(nèi)部銀行”模式，再到依托集團財務(wù)公司平臺的“內(nèi)部銀行”模式，最后發(fā)展到依托集團財務(wù)公司平臺的現(xiàn)金池模式。ZX地產(chǎn)資金集中管理體系的搭建采取了分階段推進(jìn)、分步驟實施、分情況區(qū)別對待的策略，充分堅持了實事求是、因材施策和開放創(chuàng)新的原則。通過推行資金集中管理，ZX地產(chǎn)集團的資金規(guī)模效應(yīng)和集約效應(yīng)得到充分挖掘，資金收益進(jìn)一步提高，整體資金管理水平全面提升，同時也有效促進(jìn)了公司整體經(jīng)營管理水平的提升。ZX地產(chǎn)的實踐經(jīng)驗充分驗證了，現(xiàn)代企業(yè)集團尤其是房地產(chǎn)企業(yè)集團推行資金集中管理所取得的良好效應(yīng)。

5、總結(jié)與展望

本文基于企業(yè)集團資金管理的相關(guān)理論，通過對六種主要的企業(yè)資金集中管理模式的研究分析，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，并通過對ZX地產(chǎn)集團的資金集中管理實踐案例的研究，詳細(xì)深入的闡述了資金集中管理的主要方式方法和適用性特征。在深入貫徹中央“房主不炒”的政策總基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將日益加強，科學(xué)合理的資金管理方法對房地產(chǎn)企業(yè)的重要性日益凸顯。研究房地產(chǎn)企業(yè)集團資金集中管理的方法，對促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理水平提升，進(jìn)而推動公司整體經(jīng)營管理水平的提升具有重要意義，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用，對維護(hù)國民經(jīng)濟的平穩(wěn)健康運行也能起到不可忽視的作用。

筆者長期從事房地產(chǎn)行業(yè)資金與融資管理等工作，對相關(guān)工作具有切身的體會和深入的了解。筆者結(jié)合了對相關(guān)理論的分析研究和自身的工作實踐，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金集中管理模式進(jìn)行了初步的分析研究。但學(xué)習(xí)和研究永遠(yuǎn)不會有休止符，筆者將進(jìn)一步跟蹤研究，深入探索資金集中管控體系的具體應(yīng)用情況，力圖構(gòu)建一個與房地產(chǎn)企業(yè)資金運轉(zhuǎn)特點相匹配的資金集中管控體系，努力為房地產(chǎn)企業(yè)資金集中管控提供更加系統(tǒng)的理論依據(jù)和管理經(jīng)驗。

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