城市商住綜合體特征及布局形式分析

梁 小 東

(太原王孝雄建筑設(shè)計(jì)院(有限公司)，山西 太原 030027)

0 引言

隨著城市化建設(shè)的發(fā)展，城市土地資源趨于緊張，商住綜合體在此背景下應(yīng)運(yùn)而生，此類建筑以商業(yè)及住宅功能為主題，集中了各項(xiàng)城市功能的建筑形式[1]。商住綜合體建筑可以合理的利用土地空間及城市基礎(chǔ)設(shè)施，減少投資，同時(shí)業(yè)主日常生活、就業(yè)也更加方便，較大程度緩解城市空間與人類居住需求之間的矛盾。隨著城市建設(shè)不斷推進(jìn)，既有建筑拆除改造以及城市地下空間不斷開發(fā)，商住綜合體建筑類型也得到了更多的關(guān)注，并成為當(dāng)前城市建筑的一道亮點(diǎn)[2，3]。

1 商住綜合體建筑定義

商住綜合體建筑是集住宅和商業(yè)兩大功能于一體，綜合了辦公、休閑、娛樂、健身等各類輔助建筑功能形成的建筑綜合體，是城市綜合體常見的形式。商住綜合體建筑把較為豐富的城市生活組織一體，各類主要的功能部分好比身體的各個(gè)組織、器官，彼此之間相互聯(lián)系、互為補(bǔ)充，在城市結(jié)構(gòu)中顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)勢(shì)[4]。

1.1 居住與商業(yè)功能

商住綜合體主要的功能為商業(yè)及居住兩個(gè)方面，這兩個(gè)功能相互依托，同時(shí)存在。

商業(yè)功能的存在可以為居住的業(yè)主提供較為方便的生活，可以便于業(yè)主生活購(gòu)物、休閑娛樂、社交等多功能需求，形成較為繁華的街區(qū)，保持著商業(yè)功能長(zhǎng)期存在、繁榮。商業(yè)、住宅、寫字樓等多功能的交疊的影響下，還會(huì)增加商業(yè)的潛在客戶。與此同時(shí)，綜合體商業(yè)則可以吸引更多的其他功能消費(fèi)客戶，引領(lǐng)支撐其他功能的延續(xù)及發(fā)展。而商業(yè)功能在其余功能的作用下，則可以收獲更大的經(jīng)濟(jì)效益。

居住功能包括綜合體中長(zhǎng)期的居住及消費(fèi)人群，這表現(xiàn)出綜合體建筑的生機(jī)。居住功能可以為綜合體建筑中辦公及服務(wù)人群提供較為便利的居住場(chǎng)所，可以避免每日往返奔波，便于生活。

1.2 商住綜合體優(yōu)點(diǎn)

商住綜合體集多方面功能于一體，其空間綜合優(yōu)勢(shì)較為顯著。

1)緩解城市擁堵。

一些理論主張將嘗試居住功能與工作區(qū)分開，這會(huì)增加城市高峰期交通出行壓力，同時(shí)亦會(huì)導(dǎo)致城市商業(yè)區(qū)白天紛繁嘈雜，而夜晚則寂靜蕭條，甚至引發(fā)各類社會(huì)治安問題。商住綜合體把商業(yè)和居住集于一體，同時(shí)具有辦公、娛樂等輔助功能，通過在使用時(shí)間及環(huán)境空間的合理整合，實(shí)現(xiàn)較為合理的城市商業(yè)布局，減少城市居民的出行頻次，緩解城市擁堵，改善城市的空間環(huán)境。

2)充分利用土地資源。

商住綜合體可以實(shí)現(xiàn)土地及市政設(shè)施之間的共享，可以使得土地及市政資源得到充分利用，減少重復(fù)支出的市政設(shè)施成本。商住綜合體采取統(tǒng)一的規(guī)劃、建設(shè)等運(yùn)營(yíng)方式，降低建設(shè)成本。同時(shí)，開發(fā)公司投資面也更加廣，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也得到控制。

3)利于舊城區(qū)改造。

城市舊城區(qū)的改造一直是城市發(fā)展的詬病，舊城區(qū)人口密度大，沿街的商鋪較多。因而，需要把舊城區(qū)進(jìn)行改造，形成功能齊全，適宜居住的現(xiàn)代城區(qū)，其方法之一便是把舊城區(qū)的一些商業(yè)和居住功能加以集中，形成商住綜合體的形式。這樣開發(fā)商可以通過商業(yè)用房的出租及出售，進(jìn)一步盤活城市資源，改善城市環(huán)境。

4)美化城市景觀。

商住綜合體形式集合了多功能，這樣也給建筑外觀形式提供了更多發(fā)揮空間，商業(yè)功能單元可以在空間形體上形成更多的輪廓線的變化，達(dá)到讓人們更加舒適的空間環(huán)境。

5)促進(jìn)社會(huì)交往。

在綜合體的環(huán)境中，集中了包括商城、街道等各方面的人流，擴(kuò)大了社會(huì)交往的潛力，這就使得多功能復(fù)合的空間形成了多渠道的社會(huì)交往場(chǎng)所。

1.3 商住綜合體存在的問題

限于商業(yè)及居住兩個(gè)功能本質(zhì)上的區(qū)別，這會(huì)在使用、交通及環(huán)境等方面產(chǎn)生一定的沖突。因而，對(duì)于建筑設(shè)計(jì)師而言，需要盡可能將前述沖突的功能加以統(tǒng)一，將各類功能充分體現(xiàn)。

1)使用上的沖突。

由于商業(yè)的存在會(huì)導(dǎo)致人流、物流相對(duì)集中，此類商業(yè)行為出現(xiàn)的噪聲、場(chǎng)地侵占等會(huì)對(duì)住宅功能產(chǎn)生影響。設(shè)計(jì)人員需要進(jìn)一步細(xì)化人類的生活細(xì)節(jié)，在建筑功能布局等方面詳細(xì)分析考慮，做好功能區(qū)域的劃分，合理組織流線，把使用上相互之間的干擾程度減到最小。

2)交通繁雜。

和傳統(tǒng)單一功能的建筑物不同，商住綜合體對(duì)于各部分的功能要求分、合妥當(dāng)，這是設(shè)計(jì)的難點(diǎn)。設(shè)計(jì)時(shí)需要處理好交通的流線，組織好交通，考慮和城市交通的對(duì)接。

3)商業(yè)功能的不確定性。

由于商住綜合體中的商業(yè)功能并不一定會(huì)一成不變，受到市場(chǎng)及社會(huì)需求等因素影響，商業(yè)功能可能會(huì)出現(xiàn)改變，商業(yè)功能及業(yè)態(tài)的定位較為復(fù)雜。

4)環(huán)境相互制約。

商業(yè)行為較為開放，而住宅則需要較為私密、寂靜，因而設(shè)計(jì)時(shí)需要分析好各個(gè)功能的需求，結(jié)合人的生活習(xí)性、心理行為，探究各類需求的特征，協(xié)調(diào)好各種行為之間的相互關(guān)系。

2 商住綜合體布局

按照商住功能在空間分布的關(guān)系，可以將商戶綜合體分為三種形式：并列布置、疊合布置、并列與疊合混合布置方式。

2.1 并列布置

在同一個(gè)平面，將商業(yè)和住宅各自形成獨(dú)立體系，再基于環(huán)境空間形成一體。并列布置的布局方式較為傳統(tǒng)，該形式占地面積大，土地利用效率低，交通組織較為簡(jiǎn)單，施工及設(shè)計(jì)相對(duì)容易，室外的空間組織也較為靈活，居住環(huán)境較好，不同功能之間矛盾較小。該形式較為適合一些新城區(qū)或者郊區(qū)的綜合體建設(shè)。并列布置形式大體分為三種：側(cè)邊式、周邊式、組團(tuán)式，如圖1所示。

1)側(cè)邊式。

該形式下商業(yè)和住宅單元各自位于一角，水平方向并列，商住間以道路、綠化等加以分隔，該分隔公共區(qū)域白天作為商業(yè)人群使用，晚上可供居民活動(dòng)鍛煉。商業(yè)和住宅各自獨(dú)立但卻有著緊密關(guān)聯(lián)。該形式下商業(yè)對(duì)住宅干擾相對(duì)不大，商業(yè)與住宅分流簡(jiǎn)單易行。該形式中，商業(yè)部分靠近街角的位置交通繁雜，需要詳細(xì)分析。

2)周邊式。

該形式中商業(yè)沿街四周布局，呈現(xiàn)線狀或者點(diǎn)線結(jié)合的形式沿著城市道路展開，居住的功能在街坊的內(nèi)部。周邊式中商業(yè)進(jìn)深較小，空間延續(xù)較長(zhǎng)，可以形成較多零售商店綜合的購(gòu)物街道。消費(fèi)人群和居住單元之間由商業(yè)進(jìn)行分隔，層次清晰，商業(yè)對(duì)居住影響相對(duì)不大，且便于維護(hù)管理。

3)組團(tuán)式。

組團(tuán)式是由相關(guān)的幾個(gè)商住組團(tuán)形成，各個(gè)組團(tuán)的外部通過道路進(jìn)行分隔，組團(tuán)內(nèi)的商業(yè)沿著街道分布，形成街坊內(nèi)部的商業(yè)街道，商業(yè)圍合并分隔住宅。在這類布局下，商業(yè)將城市部分人流分散至綜合體內(nèi)，為城市交通減負(fù)。組團(tuán)式中商業(yè)部分面積大，進(jìn)深小，內(nèi)部環(huán)境優(yōu)良。但該形式中居民相對(duì)分散，且被商業(yè)

圍合分隔，住宅受到商業(yè)干擾。

2.2 疊合布置

商業(yè)和住宅在豎向各層面分層布置，商業(yè)靠近地面布置，便于引入人流，居住則在商業(yè)上部。可分為三種形式：對(duì)齊式、平臺(tái)式、沿街式。

1)對(duì)齊式。

商業(yè)和住宅上下布置，商業(yè)部分較少突出或者不突出住宅部分，對(duì)齊式情況下布局較為緊湊，可以充分利用土地，結(jié)構(gòu)形式明確，受力合理，消防合理。但對(duì)齊式對(duì)于商業(yè)面積限制較明顯，且商業(yè)布局極為局限，商業(yè)發(fā)展受限，交通組織也困難。

2)平臺(tái)式。

商業(yè)在建筑的底層及裙樓，居住則在商業(yè)平臺(tái)以上。平臺(tái)式的布局下，建筑輪廓優(yōu)美，表現(xiàn)手法豐富，商業(yè)空間較大，商業(yè)規(guī)模較大，商業(yè)功能更為齊全。該形式下的交通組織較簡(jiǎn)單，商業(yè)對(duì)住宅的影響不大。商業(yè)裙樓的屋頂可以作為公共活動(dòng)區(qū)域。居住單元有領(lǐng)域感，但消防難以組織。

3)沿街式。

商業(yè)沿著街道有序布置，住宅則在商業(yè)以上。沿街式中商業(yè)交通方便，采光及通風(fēng)均較好，人流引導(dǎo)簡(jiǎn)單易行。但此類形式會(huì)加重城市道路擁堵情況，商業(yè)難以形成較大規(guī)模，更適合小型零售類。住宅也會(huì)受到商業(yè)噪聲的干擾。

2.3 并列與疊合混合布置方式

并列與疊合混合布置方式最為典型的當(dāng)屬中心式，該形式中場(chǎng)地中央為廣場(chǎng)及休閑區(qū)域。商業(yè)及住宅則環(huán)繞廣場(chǎng)四周分布，采用環(huán)境空間把四周形成一體。綠化和庭院把消費(fèi)人群帶入到綜合體內(nèi)部，構(gòu)建出較為舒適的商業(yè)場(chǎng)所，業(yè)態(tài)分布較為靈活。居住部分的采光及通風(fēng)也較好，居民有個(gè)人活動(dòng)的區(qū)域空間。

3 結(jié)語(yǔ)

城市商住綜合體建筑出現(xiàn)相對(duì)較晚，但此類建筑在我國(guó)各城市迅速興起。隨著我國(guó)城市化建設(shè)加速推進(jìn)，城市土地資源緊張，在城市加速建設(shè)發(fā)展的同時(shí)，商住綜合體建筑不僅表現(xiàn)形式豐富，更多的將在城市發(fā)展及合理規(guī)劃建設(shè)中發(fā)揮巨大作用。