城市老工業(yè)區(qū)中舊城改造策略探析
——以合肥市瑤海區(qū)嘉山路街道為例

李德，尤曉旭

（1.合肥市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院，安徽 合肥 230001；2.安徽新華學(xué)院土木與環(huán)境工程學(xué)院，安徽 合肥 230001）

0 前言

瑤海區(qū)作為合肥市的老工業(yè)城區(qū)，曾聚集著合肥市75%的企業(yè)，貢獻(xiàn)著城市一半的GDP。，伴隨著合肥軌道交通的高速發(fā)展，瑤海區(qū)全力推進(jìn)大城改、大建設(shè)。其中城建工作按照優(yōu)化布局、配套成網(wǎng)、提升功能、適度超前的要求，狠抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、環(huán)境整治、保障性住房與大建設(shè)復(fù)建點(diǎn)建設(shè)等工作，為“大湖名城、創(chuàng)新高地”建設(shè)做出了貢獻(xiàn)。2014年3月，合肥瑤海老工業(yè)區(qū)正式列入國(guó)家首批城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造試點(diǎn)，老工業(yè)區(qū)搬遷改造工作將全面加快推進(jìn)的同時(shí)，一批低碳環(huán)保高新技術(shù)企業(yè)紛紛入駐，新興產(chǎn)業(yè)正在落地生根，蓬勃生長(zhǎng)。

1 嘉山路街道改造背景

《瑤海區(qū)舊城更新改造規(guī)劃》實(shí)施為項(xiàng)目更新改造計(jì)劃的實(shí)施提供了上位依據(jù)，明確了改造的范圍和功能要求。作為《規(guī)劃》出臺(tái)后首批通過(guò)立項(xiàng)的更新改造項(xiàng)目，更應(yīng)把握良好的政策環(huán)境，加快更新改造的步伐。

嘉山路街道改造目前已列入瑤海近期舊城更新的第一批計(jì)劃，片區(qū)舊城更新改造將為淮南路、鳳臺(tái)路的建設(shè)；青龍路、白龍路的擴(kuò)建；新蚌埠路、臨泉東路沿線城市景觀整治；龔大塘、鴨林沖等城中村的改造；片區(qū)教育、體育、社區(qū)、菜市場(chǎng)、社會(huì)停車(chē)場(chǎng)等各類(lèi)公共服務(wù)設(shè)施完善奠定基礎(chǔ)，是片區(qū)交通和功能提升的前提條件。

2 片區(qū)分析

2.1 現(xiàn)狀分析

2.1.1 區(qū)域交通分析

嘉山路街道更新單元處在瑤海區(qū)最西側(cè)，周邊由北一環(huán)、北二環(huán)、新蚌埠路圍成，內(nèi)部有數(shù)條重要的區(qū)域次干道，3號(hào)軌道線目前也在建設(shè)中，具有優(yōu)越的對(duì)外交通條件，方便與城市各個(gè)功能組團(tuán)聯(lián)系。同時(shí)單元內(nèi)淮南鐵路即將改造成合肥首條城市輕軌，為單元發(fā)展提供良好的交通支撐。

2.1.2 區(qū)域功能分析

從現(xiàn)狀功能格局看，片區(qū)位于三大城區(qū)、一個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)交界處，臨近火車(chē)站和大東門(mén)副中心，功能受到輻射，地塊西部幾個(gè)大型居住區(qū)已形成規(guī)模，居住人口密集。但整體而言，嘉山路街道單元還較為欠缺具有特色與規(guī)模的商業(yè)以及公共服務(wù)設(shè)施，特別是中小學(xué)校。改造片區(qū)有兩個(gè)大型城中村，南部是中低端制造業(yè)密集的地區(qū)，城市的土地價(jià)值未能得到有效的體現(xiàn)，急需通過(guò)片區(qū)改造，推動(dòng)片區(qū)功能完善和升級(jí)。

2.1.3 現(xiàn)狀土地利用

本次規(guī)劃范圍基本為建成區(qū)，地形大多較為平坦?？傮w上來(lái)看，嘉山路街道土地使用性質(zhì)較為單一，以居住用地、工業(yè)用地、村莊用地為主，另有少部分商業(yè)用地、公共服務(wù)設(shè)施用地。地塊內(nèi)道路、市政、教育、醫(yī)療、綠化等作為公共用途的用地比例明顯偏低：商業(yè)服務(wù)業(yè)用地極少，僅占6.6%；公共服務(wù)設(shè)施用地極少，僅占1.7%，且以醫(yī)療衛(wèi)生為主；公共綠地極度稀缺，僅占1.8%，且分布不均。

2.1.4 人口情況

嘉山路街道共有板橋、三角線、七里塘三個(gè)社區(qū)，共2.54km2，現(xiàn)狀約為7.5萬(wàn)人，人口密度達(dá)到2.95萬(wàn)人/km2。在瑤海區(qū)所有街道中人口密度最高。2.1.5道路交通狀況

嘉山路街道對(duì)外聯(lián)系的主要道路有北二環(huán)、北一環(huán)、臨泉路、新蚌埠路等。區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)密度低，閑置鐵路多，斷頭路多。整個(gè)街道內(nèi)無(wú)固定公共停車(chē)場(chǎng)，僅有一處社區(qū)籃球場(chǎng)改成的臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。

2.2 改造分析

2.2.1 發(fā)展優(yōu)勢(shì)

①片區(qū)擁有良好的區(qū)域交通基礎(chǔ)，加之本項(xiàng)目地處嘉山路街道，位于老城區(qū)核心位置，所以本片區(qū)改造單元，具有極高的市場(chǎng)地位，具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

②目前鳳臺(tái)路、淮南線輕軌及軌道3號(hào)線的都在建或準(zhǔn)備建設(shè)中，伴隨交通設(shè)施建設(shè)，片區(qū)交通條件將得到極大改善，進(jìn)而提升片區(qū)改造價(jià)值，為片區(qū)整體更新改造創(chuàng)造有利條件。

③規(guī)劃區(qū)用地權(quán)屬情況較為清晰，南邊有已停產(chǎn)的工業(yè)產(chǎn)房數(shù)片，具有先建后拆的空間優(yōu)勢(shì)。其次，單元內(nèi)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度較低，同時(shí)現(xiàn)狀建筑質(zhì)量普遍較差，存在大量的老舊建筑，有效降低了拆除成本。

2.2.2 發(fā)展機(jī)遇

①地鐵3號(hào)線和淮南線輕軌未來(lái)將經(jīng)過(guò)規(guī)劃區(qū)內(nèi)。規(guī)劃地塊處于軌道200m核心圈層之內(nèi)，將成為公共服務(wù)核心的直接載體。

②國(guó)務(wù)院批復(fù)《全國(guó)老工業(yè)基地調(diào)整改造規(guī)劃》將瑤海區(qū)作為安徽唯一一個(gè)市轄區(qū)列入規(guī)劃范圍。2016年編制完成的瑤海區(qū)舊城改造規(guī)劃中，區(qū)域內(nèi)鴨林沖、龔大塘等均被列為三舊用地，并計(jì)劃在2016～2018期間拆遷改造，并設(shè)有鴨林沖、龔大塘安置點(diǎn)。

2.3 待解決問(wèn)題

①如何在項(xiàng)目中協(xié)調(diào)落實(shí)上位規(guī)劃中的“三大設(shè)施”；

②如何科學(xué)合理有效合理選址安置方式和安置點(diǎn)；

③如何提升地區(qū)經(jīng)濟(jì)活力及空間品質(zhì)；

④如何準(zhǔn)確把握改造片區(qū)定位，打造示范建設(shè)項(xiàng)目；

3 舊城改造策略研究

3.1 定位分析

3.1.1 主導(dǎo)功能發(fā)展趨勢(shì)

結(jié)合地區(qū)的發(fā)展特征，地區(qū)的功能定位將從“公共價(jià)值導(dǎo)向”、“產(chǎn)業(yè)價(jià)值導(dǎo)向”兩個(gè)層面進(jìn)行研究。

①公共價(jià)值導(dǎo)向

規(guī)劃區(qū)內(nèi)目前的居住環(huán)境及配套設(shè)施相對(duì)落后。居住用地以城中村為主，居住品質(zhì)及居住環(huán)境較差。嘉山路街道公共服務(wù)設(shè)施欠賬較多，目前片區(qū)內(nèi)僅有1所小學(xué)、無(wú)中學(xué)，且街道成立不久，社區(qū)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生等配套設(shè)施相對(duì)落后，規(guī)劃需逐步完善公共服務(wù)設(shè)施，提升片區(qū)居民的幸福指數(shù)。

②產(chǎn)業(yè)價(jià)值導(dǎo)向

嘉山路街道未來(lái)的商業(yè)服務(wù)業(yè)需求持續(xù)擴(kuò)大，嘉山路街道的升級(jí)改造，從原有以零散工業(yè)生產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)模式轉(zhuǎn)向綜合的商業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施服務(wù)，嘉山路街道欠缺大型商業(yè)空間，目前仍以中小型消費(fèi)性的商業(yè)中心為主。

3.2 改造策略

策略①——片區(qū)性商業(yè)服務(wù)綜合中心

從產(chǎn)業(yè)價(jià)值導(dǎo)向出發(fā)，更新單元應(yīng)成為嘉山路街道綠色產(chǎn)業(yè)發(fā)展的動(dòng)力源，利用舊城改造實(shí)現(xiàn)商業(yè)聚核；促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整；推動(dòng)嘉山路街道建設(shè)，完善城市功能；創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，聚集產(chǎn)業(yè)人才。

主導(dǎo)功能為綜合購(gòu)物中心、兼有商業(yè)步行街+臨街商鋪。

策略②——綠色交通綜合樞紐

從公共價(jià)值導(dǎo)向出發(fā)抓住軌道、有軌電車(chē)建設(shè)的機(jī)遇，結(jié)合軌道、有軌電車(chē)站點(diǎn)設(shè)施，增設(shè)公交首末站和出租車(chē)?？空荆⒘Ⅲw化的人行交通體系連接周邊設(shè)施與軌道站點(diǎn)設(shè)施。

主導(dǎo)功能為公交樞紐、地鐵接駁空間、停車(chē)換乘設(shè)施。

策略③——人居環(huán)境示范項(xiàng)目

從公共價(jià)值導(dǎo)向出發(fā)，更新單元應(yīng)抓住軌道建設(shè)的機(jī)遇，以此提升嘉山路街道片區(qū)整體人居環(huán)境；不僅滿(mǎn)足原居民的合理生活需求，補(bǔ)充與完善公共配套設(shè)施；同時(shí)為高級(jí)人才提供安居空間，提升嘉山路片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力，并提供更多的公共交通樞紐設(shè)施，改善居民生活品質(zhì)。

主導(dǎo)功能主要是品質(zhì)住宅、保障性住房及公共配套設(shè)施。

3.3 舊城改造項(xiàng)目的措施與建議

在以前的“舊改”模式中，決策者多以開(kāi)發(fā)商的意愿為主導(dǎo)，長(zhǎng)期忽略了居民的意見(jiàn)和想法，使得政府、開(kāi)發(fā)商和居民矛盾重重，從而影響“舊改”項(xiàng)目的工作進(jìn)展和工作成效。在新的舊改模式下，充分采納當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖?jiàn)和想法，讓居民親身參與到“舊改”工作當(dāng)中去，往往能事半功倍。這是因?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用穸际情L(zhǎng)期在此居住，對(duì)這片區(qū)域的環(huán)境更熟悉，了解更透徹、情感更豐富深厚，也有更迫切的改造意愿，掌握更精準(zhǔn)的改造方向。

其次，城市更新應(yīng)從尊重歷史文脈的觀點(diǎn)出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)舊城區(qū)歷史文化遺存保護(hù)，通過(guò)改造與保護(hù)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，使舊城區(qū)域再現(xiàn)歷史風(fēng)貌，使傳承和創(chuàng)新、古典和時(shí)尚、傳統(tǒng)和現(xiàn)代有機(jī)結(jié)合。