城市房價對人才去留影響分析

黃穎杰　符婉玲　毛皓地

摘要：城市房價的變動不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個重大的社會問題。不斷上漲的房價正在逐漸降低諸多一線城市的吸引力。為了探究其原因，文章通過了解影響畢業(yè)生選擇就業(yè)城市的因素，采用主成分分析法、因子分析法、多變量分析法，并運用logistic回歸模型，從而探究高房價對城市人才流失的擠出效應，并據(jù)此為緩解南京人才流出而提出相應的政策意見。

關鍵詞：高房價;畢業(yè)生;影響因素;南京

一、引言

城市因人才的富集而獲得發(fā)展發(fā)展，人才因城市的特質而被吸引到相應的城市，城市與人才存著相互依賴的關系。所以，自2017年以來，全國各大一線、二線城市相繼發(fā)布了一系列人才引進政策，就南京市來說，這其中包括落戶政策、人才安居政策等，從這一系列的人才政策可知，影響城市人才去留的因素有很多，戶口、薪資水平、住房甚至城市環(huán)境交通等都可能影響畢業(yè)生對就業(yè)城市的選擇，而在發(fā)布人才政策的同時，限購政策、限貸政策、租售同權等一系列房價相關政策的出臺，并且南京作為江蘇省的經(jīng)濟中心和教育中心，這是否意味著在眾多影響因素中，高房價對南京人才的擠出有著較大的影響。所以，政府應該實施什么樣的政策才能有效調(diào)控房價、有效落實相關人才政策，這一系列問題有待研究。鑒于此，本文基于畢業(yè)生對就業(yè)城市的選擇以及房價的分析考察了高房價與人才去留的動態(tài)關系。

二、理論基礎

影響南京畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的因素主要分為兩大類，一是“拉力”，一是“推力”，南京對大學生有眾多吸引力，例如薪資水平和就業(yè)機會，但較其他二線城市而言，較低的物價水平和低房價讓一大批南京大學生傾向去往其他二線城市發(fā)展;南京對畢業(yè)生而言，城市經(jīng)濟活力、南京吸引人才的相關政策和城市社保醫(yī)療發(fā)展水平都具有一定的吸引力，但他們更關注的可能是就業(yè)地與家鄉(xiāng)的距離及戀人或配偶的就業(yè)城市;再者，南京的交通便利程度和畢業(yè)生對南京的城市印象是畢業(yè)生選擇留寧的加分項，但南京夏季過熱使大學生對城市的氣候難以適應。而在這諸多因素中因高房價使得畢業(yè)生多傾向于離開南京選擇其他城市。

對于南京來說，大學生對其吸引力與擠出力之間的權衡決定了該城市的大學畢業(yè)生留寧情況。研究南京吸引力因素影響大還是擠出力因素影響大這是我們要研究的目標，兩股力量中具體哪個因素占比重最大需要去分析，故本文運用因素分析、相關分析、回歸分析、方差分析及二logistic模型等統(tǒng)計分析方法，對畢業(yè)生就業(yè)區(qū)域流向及成因進行了宏觀分析。從家庭、個人、社會、政策等方面，運用社會調(diào)查、相關分析、理論闡述等，研究應屆畢業(yè)生城市選擇影響因素。查閱相關文獻資料，研究南京市人才就業(yè)的現(xiàn)狀及就業(yè)趨勢，通過深度訪談了解畢業(yè)生對于未來就業(yè)的規(guī)劃及影響其選擇的因素，針對性采訪選擇留在南京與離開南京就業(yè)的畢業(yè)生，從外到內(nèi)，從城市到個人，分析具體影響因素，為何選擇這些因素與去留做相關分析提供基礎。再有，現(xiàn)今許多二、三線城市的房價比收入都高，因此大學生就業(yè)更應該要考慮工作地導致大學生就業(yè)流向不平衡，一些城市人才流失嚴重，探討南京高房價帶動的“推力”與“拉力”，深析房價帶來的去留效應。

三、關于應屆畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的實證分析

本文采用概率抽樣的調(diào)查方式，以問卷調(diào)查法為主，輔之以文案調(diào)查法，小組座談法和深層訪談法，對南京市重點高校（985、211）、非985、211重點高校、專業(yè)職業(yè)技術學校2018屆畢業(yè)按層次比例抽取4所樣本高校，從樣本高校秋季招聘會上尋找調(diào)查對象，按最佳樣本量簡單隨機抽取樣本，最終發(fā)放問卷300份，有效問卷234份。

（一）描述性分析

根據(jù)基本信息分析，對于理想就業(yè)區(qū)域，大多數(shù)畢業(yè)生傾向于選擇離開南京該城市，所占比例為68.8%，考慮繼續(xù)留在南京工作的比例為31.2%。對于南京目前出臺的住房政策， 僅40%的畢業(yè)生了解人才安居政策，33%的畢業(yè)生了解“五限”方針政策，對于租購并舉這一政策，僅11%的畢業(yè)生了解。針對人才安居政策，對畢業(yè)生吸引力最大的是“購房補貼”該政策，占到了33%，相比于“共有產(chǎn)權房”的6%、“人才公寓”的25%、“公共租賃住房”的11%、“租賃補貼”的25%，購房補貼這一政策更具吸引力。

（二）因子分析

為進一步確定影響人才去留的主要因素，這里采用因子分析，從測量個人因素和城市因素兩個方面，分析應屆畢業(yè)生就業(yè)城市選擇的影響因素，并對變量取值{1，2，3，}， 其中重要程度依次遞增。結合各影響因素在數(shù)據(jù)集上的平均值、標準差，影響因素所對應影響層次的均值（影響層上因素的均值），如表1所示。

從每個因素在城市選擇時的影響層次情況來看：城市指標層面要重于個人指標層面，應屆畢業(yè)生多基于職業(yè)規(guī)劃，看重行業(yè)發(fā)展和晉升通道是否暢通，其次是對職業(yè)其他方面的要求，這與現(xiàn)實情況也是相符合的。從每個層面中影響因素均值情況看：各層面上，考慮的主要因素分別為薪資水平、就業(yè)機會、房價水平、城市經(jīng)濟活力和戀人或配偶就業(yè)城市等。進行因子分析的同時，也進行了變量的相關性分析（如表1）， 結果顯示：各個項目組內(nèi)的相關性均在 0.5 以上，組間均在 0.3 以下，表明變量的相關性較好，適合作主成分分析，發(fā)現(xiàn)所有因子的提取率大部分都在70%以上，極個別因素提取率低于70%，貢獻顯著。且C11、C15的提取率相對較高，貢獻最為顯著，說明這兩個因素很大程度影響著城市選擇。按照主成分分析原理，各大影響因素的特征值、方差貢獻率，前五個特征值根大于1且累計貢獻率達到63.199%，故可以用F1、F2、F3、F4、F5代表原來13個影響因素對是否留在南京的影響情況。因此得到5個主成分的線性組合表達式，從F1～F5的表達式中可以看出，在F1的線性組合中，C17、C19、C22的系數(shù)較大，在F2的線性組合中，C13的系數(shù)較大，在F3、F4、F5的線性組合中，C11的系數(shù)較大，即可以看出五個主成分成分為：城市氣候適宜度、交通便利程度、家庭人脈關系、薪資水平、房價水平，在得出影響南京大學生去留最為重要的五個因素后，我們還需比較南京在城市“推力”與“拉力”兩股力量中，“推力”與“拉力”兩股力量更為顯著，且該股力量哪個因素占比重最大即較為影響南京大學生離開南京的具體因素是什么需要進一步分析，故進一步建立logistic回歸模型。

（三）二元logistic回歸方程

研究各因素與是否離開南京之間的因果關系，建立logistic回歸模型，logistic回歸是一種廣義線性回歸（generalized linear model），因此與多重線性回歸分析有很多相同之處。究其因變量南京城市去留問題分“是”、“否”二分類，建立二元logistic模型進行擬合，模型擬合標準-2倍對數(shù)似然值為274.136，相對應的P值0.045，擬合度良好。得到Logistic回歸方程為：p=exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）/（1+exp（0.847+0.042F1-0.203F2+0.059F3-0.470F4+0.144F5）

對分析結果做出如下解釋：對于F1：認為該因素非常重要選擇留在南京的是認為該因素一般重要而選擇離開南京或未確定的1.043倍，F(xiàn)2、F3、F4同，對于F5：認為該因素非常重要選擇留在南京的是認為該因素一般重要而選擇離開南京或未確定的1.154倍，結合實際情況作出分析：在影響南京大學生去留最為重要的五個因素中，“拉力”占2/5，“推力”占3/5，大致看出南京在城市“推力”與“拉力”兩股力量中，“推力”的影響大于“拉力”，但在“推力”中占比重最大即較為影響南京大學生離開南京的具體因素通過二元logistics回歸方程得出，F(xiàn)5對應系數(shù)最為顯著，即對房價因素十分重視、一般重視的人大部分都不會選擇留在南京，可見高房價已經(jīng)對人才去留產(chǎn)生很大的負面影響。

四、結論與建議

本文通過調(diào)查研究，近10年來，我國房價水平總體上呈上升趨勢，而近兩年增幅有所增大。而南京房價在總體上升的同時，近兩年其增長速度遠超于全國住宅商品房平均售價增長幅度。自2017年以來，隨著限購、限貸、人才安居、租售同權等一系列房價政策的實施，房價漲幅有所放緩，但是總體仍處于較高水平，大多數(shù)畢業(yè)生無法承擔。由以上分析可以看出，南京對于人才的“拉力”大于“推力”，而房價作為“推力”，在畢業(yè)生選擇就業(yè)城市的眾多因素中占重要比重，所以如何留住人才，其關鍵在于保障畢業(yè)生的住房。

基于以上結論，本文提出以下政策意見：

1. 提高畢業(yè)生整體薪資水平

在房價水平短時間內(nèi)不可能大幅下跌的情況下，加強與各大高校的聯(lián)系，保障畢業(yè)生就業(yè)，提高就業(yè)率，對于優(yōu)秀畢業(yè)生，加強對其的素質能力培養(yǎng)，提高畢業(yè)生整體薪資水平。

2. 加強住房政策宣傳

在國家宏觀調(diào)控政策下，全國各地都鼓勵實行租售并舉政策，但通過問卷調(diào)查得知，南京畢業(yè)生對于租售并舉這一政策的可知度僅占11%，畢業(yè)生并不知道該政策的存在，更不用提及享受該政策優(yōu)惠。南京市相關部門應通過多種渠道加強住房政策的宣傳，普及畢業(yè)生對住房政策的熟知度。

3. 完善租房市場，落實租售同權，確保畢業(yè)生住到“安全房”

長期以來，我國的住房租賃市場存在信用問題，稅收問題，租售不同權問題三大痛點。住房租賃市場并不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個人房東，而租賃市場亂象叢生的原因之一，就是信用體系不完善。為了保證畢業(yè)生順利在市場上租賃到安全屋，政府應加強市場信用制度管理，加強監(jiān)管，建立房屋租賃信息服務平臺，保證房源的真實可靠。

4. 實現(xiàn)“五險一金”全覆蓋

一些企業(yè)改制后，并未兌現(xiàn)職工社保繳納執(zhí)行方案，使職工無法享受社保、到齡不能辦理退休、公積金貸款等福利。非公企業(yè)工會干部不能有效督促企業(yè)按時足額繳納“五險一金”。應該靈活調(diào)整五險一金比例，增加公積金所占比例，加大監(jiān)管力度，強化制約措施。

5. 完善、落實人才安居政策

在畢業(yè)生考慮購房區(qū)域與房屋總價分析上，得知畢業(yè)生在購買地段偏中心而只能購買小戶型，在地段偏郊區(qū)同價格卻可以購買大戶型，購房壓力大，而人才安居房可以有效解決這一問題，但是人才安居房的申請流程繁瑣、人才安居房的產(chǎn)權、轉讓問題以及部分安居房質量有問題。這些問題嚴重影響了這一政策的實施以及有效性。

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（作者單位：南京郵電大學經(jīng)濟學院）