探討房屋征遷測量成果核實中發(fā)現的主要問題處理
——以漳州市西湖生態(tài)園房屋征遷測量為例

劉凡香

(漳州市測繪設計研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

隨著近幾年來城市建設的不斷深入，征遷規(guī)模隨之急劇膨脹。由于當前房價高漲，房屋征遷補償金額動輒幾億甚至幾十億金額支出，牽涉社會穩(wěn)定和經濟社會和諧發(fā)展的大局，其社會影響非常巨大。房屋征遷測量成果的真實性和有效性顯得尤為重要。

漳州西湖生態(tài)園，位于漳州市老城區(qū)、高校園區(qū)與金峰開發(fā)區(qū)、天寶、靖城的銜接地。作為薌城區(qū)“保護古城、提升老城、建設新城”的重要一環(huán)，地位特殊、關系重大、影響深遠。項目總面積約為 4.23 km2。此次征遷工作細化到了7個責任片區(qū)，由7個不同的測繪單位成立7個征遷小組。由于測繪單位及測繪人員綜合能力的參差不齊，導致測繪產品質量良莠不齊。為保障此次征遷測繪成果真實有效，保護國家人民利益不受損失，漳州市薌城區(qū)西湖生態(tài)園建設工作指揮部委托漳州市測繪設計研究院組織測繪專業(yè)技術人員組成測繪成果檢查復核小組，對漳州市西湖生態(tài)園項目房屋拆遷房產測繪成果資料進行內、外業(yè)檢查復核。

2 復核檢查依據和范圍

2.1 檢查核實依據

(1)GB/T17986.1-2000《房產測量規(guī)范》(第1單元：房產測量規(guī)定)；

(2)GB/T17986.2-2000《房產測量規(guī)范》(第2單元：房產圖圖式)；

(3)CH1002-95《測繪產品檢查驗收規(guī)定》；

(4)CH1003-95《測繪產品質量評定標準》；

(5)薌城區(qū)西湖生態(tài)園片區(qū)房屋征遷補償方案。

2.2 檢查核實范圍

(1)對漳州市西湖生態(tài)園片區(qū)房屋拆遷涉及的薌城區(qū)芝山鎮(zhèn)康山村、上坂村、渡頭村、林內村、前山村、謝溪頭村及企業(yè)組共7個組別房產測繪成果，按提交的房產測繪資料宗數的10%，進行現場數據復核、房屋層次認定、結構認定、計算方法、計算范圍認定檢查等。

(2)康山村提交有測繪面積的總宗數約260宗，抽查26宗；上坂村提交448宗，抽查45宗；渡頭村提交908宗，抽查91宗；企業(yè)組提交70宗，抽查7宗；林內村提交 1 481宗，抽查149宗；前山村提交657宗，抽查66宗；謝溪頭村提交460宗，抽查49宗，共433宗。

3 復核檢查中發(fā)現的主要問題

由于房屋征遷過程中會碰到很多規(guī)范中難以找到計算依據和準則的建構筑物，對于缺乏作業(yè)經驗、對規(guī)范認識不夠透徹、技術力量薄弱、缺乏高度責任心的作業(yè)單位和作業(yè)人員來說會顯得比較困難。測量成果存在不同程度的差、錯、漏以及對建筑物結構認定混淆等嚴重的質量問題，具體體現在以下幾個方面：

3.1 量測及計算粗差

(1)個別房屋測繪成果圖未完全反映房屋實際現狀，嚴重變形：如形狀不規(guī)則房屋、折角比較多的房屋、地理位置限制難量測的房屋。

(2)房屋長寬尺寸問題：實測房屋內部數據未加相關墻體厚度或重復加墻體厚度；梯形房屋測繪成長方形房屋，尺寸偏差達到 0.1 m～0.5 m之間，極個別宗誤差更大。

(3)閣樓層高測繪數據有誤：個別宗未詳細區(qū)分層高 1.80 m～2.20 m的建筑，個別宗高度有分割但不夠細致甚至分割錯誤。

(4)房屋高度測量不準確：因小于 2.2 m房屋不計算面積、車間、廠房等建筑物層高超過 4 m，層高每增加 1 m，按工業(yè)用房貨幣補償價格增加10%給予補償，層高的高度計算指從室內地面至檐口。

(5)將很容易認定的房屋結構弄錯：“磚木”誤認定為“磚混”、未仔細查看屋頂材質把“磚木”誤認定為“簡易”，或把“簡易”誤認定為“磚木”。

(6)屋面梯間、檐廊出現部分漏量算問題。

(7)個別宗漏量算一些附屬物如簡易、棚房等等。

(8)其他計算方面的問題。

3.2 房屋結構認定錯誤

房屋結構認定是非常需要重視的一個問題，一旦認定錯誤涉及的賠償費用會相差很大。但是由于結構認定存在一定的難度，所以我們必須根據我們的房產測量規(guī)范及西湖拆遷補償標準嚴格進行把關。此次房屋征遷檢查核實中，遇到的難以認定的問題有以下幾個方面；

(1)“框架”結構與“混合”結構認定存在錯誤。

(2)“輕鋼”結構與“簡易”結構的認定存在錯誤。

(3)“磚木”結構的認定存在困難。

3.3 房屋功能及計算方法認定錯誤

各個單位、各個組、各個測量人員對房產測量規(guī)范的理解不夠準確，導致在測量過程中房屋功能分類的認定問題上存在錯誤，測量成果混亂不統(tǒng)一，具體表現在以下幾個方面：

(1)柱廊和檐廊認定有錯誤。

(2)全封閉陽臺和半封閉陽臺或不封閉陽臺的認定有錯誤且不統(tǒng)一。

(3)檐廊和雨披的認定有錯誤。

針對我們的檢查反饋意見，得到了薌城區(qū)人民政府的高度重視，立即委任薌城區(qū)西湖生態(tài)園拆遷指揮部責成各測繪單位進行認真查實，舉一反三全面進行自查、整改。

4 房屋征遷測量的常見問題處理

(1)利用內外業(yè)自查可以大大降低成果的量測粗差及計算粗差，降低成果中房屋層次錯誤、形狀錯誤方面的粗差。

①依據草圖自查：對原始測繪草圖進行全面細致的數據核對；全面比對外業(yè)測繪草圖和內業(yè)測繪成果圖的數據是否吻合、圖形是否存在差異、結構區(qū)分是否遺漏等等；避免內業(yè)制圖時看錯數據，力爭內業(yè)自查消除大部分成果資料缺陷。

②依據最新的數字化地形圖自查：將每戶的房產測繪成果與數字化地形圖進行對比，將每戶的房產編號落位到地形圖中，不僅可以查看出層次、材質、形狀是否有較大的粗差，特別是對于異形建筑、地理位置較差難量測的建筑物，可以起到很好的自查作用。而且利用落位圖還可以發(fā)現是否有個別戶出現重復量算的情況，避免出現較大的錯誤。

③利用外業(yè)拍攝的照片進行自查：照片作為成果資料的一部分對房產測量成果有很重要的作用。作業(yè)組可以根據自己的照片與成果資料進行比對，不僅可以發(fā)現成果是否存在房屋層次錯誤、形狀是否錯誤、是否漏算陽臺、檐廊等的狀況，并且可以有效防止村民拿更改后的房屋形狀對測繪產品提出疑義，減少不必要的麻煩。

④量取多余觀測進行外業(yè)自查：在全面內業(yè)自查的基礎上，對落位圖中發(fā)現形狀有異的房屋應該進行補測，對應該有多余觀測的房屋進行外業(yè)數據補充測繪，特別是對于簡單的4點房屋，應該對4條邊均量取數據，避免房屋變形。對草圖、照片中存在錯誤缺漏的房屋進行外業(yè)補測。

⑤利用全站儀進行外業(yè)自查：單單依靠測距儀量測數據是不夠的，不是每個尺寸都可以量測到。對于大型產房、弧形房屋、難以到達的異形房屋，我們需要通過全站儀來輔助量測房屋的尺寸，避免依靠測距儀量測的數據存在大的粗差，影響測繪成果。

(2)參照房產測量規(guī)范以及房屋征遷補償方案對房屋結構進行認定，結合現場情況及房屋征遷經驗。

①框架結構和磚混結構的主要區(qū)別為承重特點，如圖1、圖2所示，框架結構的承重物為梁，梁傳遞到柱，柱再傳遞到基礎，框架結構的墻體可以任意拆除，隨意布局；磚混結構是把樓板的重量傳遞到支撐樓板的各道墻上，再由墻傳遞到基礎，磚混結構的墻體大部分作為承重不能隨意拆除。因此，我們在判斷框架結構和磚混結構的時候主要看承重物是什么來認定房屋的結構。

圖2很容易錯看成框架結構，其實圖2只能認定為磚混，因有部分是借墻建起，且其支撐柱是水泥磚柱。

圖1 框架結構

圖2 磚混結構

②輕鋼結構是一種新的名詞，實際就是鋼結構的一種，如圖3所示。由于本次征遷的范圍中有一部分是工廠，涉及輕鋼結構房屋。在本次房屋征遷補償方案中有如下賠償價格及對鋼結構的解釋：

表1

輕鋼結構：承重的主要結構是鋼材料(工字鋼、純鋼管)建造的，包括懸索結構，現場作為承重全部柱體，柱體不能摻雜水泥柱或鋼架柱。

表1中的輕鋼結構補償價格與簡易房屋的補償價格相差非常大，涉及的廠房面積都非常大，因此拆遷賠償涉及的金額也相當可觀。從外表上很難看出輕鋼結構與簡易房屋的區(qū)別，如圖3、圖4所示，因此我們必須加以斟酌判斷。由上面輕鋼結構的定義可以看出，要區(qū)分輕鋼結構與簡易房屋的主要是看承重的部件，如果承重的部件是輕鋼材料且用輕鋼材料作為房屋骨架那就是輕鋼結構。如果承重的主要部件是墻體或有輕鋼框架但骨架不是輕鋼結構，那就認定為臨時建筑物。

圖3 輕鋼結構

圖4 簡易結構

③磚木結構在房屋拆遷測量中是非常常見的，且大部分由村民搶建而成，這個結構有的可以認定為“磚木”結構，但有的又不完全是磚木結構，結構認定存在一定困難。圖5、圖6都是村民搶建而成，圖5很直觀是磚柱瓦頂，圖6是借用周圍的墻把院子搭起來。單從“磚木”結構的定義上判斷似乎可以認定為“磚木”，但與真正的獨立磚木房屋還是存在一定差別。我們通常的解決辦法是詳細地標注房屋的材質，不對結構加以認定，以免由于結構認定錯誤導致賠償錯誤。

圖5 磚柱瓦頂

(3)房屋功能及算法的認定需要作業(yè)人員熟悉房產測量規(guī)范，對房屋各個功能的定義了解清楚并結合現場情況及房屋征遷經驗。

①兩根及以上柱才能認定為柱廊，單根柱的則只能認定為檐廊。

②封閉陽臺面積全算，半封閉或不封閉陽臺面積半算。村民在改建過程中，將陽臺改建的不是很標準，認定為封閉陽臺但又沒全封閉，認定為不封閉陽臺但又大部分封閉，這就要求征遷組與測量作業(yè)組達成共識，形成統(tǒng)一標準。

③無柱的檐廊要計算一半面積，無柱的雨披不計算面積。因此檐廊與雨披如何認定就很重要了，如圖7所示：

圖7(a)為檐廊，圖7(b)為雨披。檐廊是作為通道的伸出部分，一般會沿著整個墻面且會形成一定高度的臺面，而雨披只是設置在建筑物出入口為遮擋雨水而設置的部件，一般只是沿著墻體的一部分。單雨披有單柱或雙柱時，將其認定為門廊計算半面積或全面積。

圖7

(4)在房屋征遷過程中，會碰到各種各樣的建構筑物，我們只能以房產測量規(guī)范及房屋征遷補償方案為計算依據，結合現場情況及征遷工作經驗，對難以確定該如何歸類、如何計算的部分應該與村民及征遷指揮部技術負責人共同協(xié)商，達成一致，在可能的情況下盡量往村民的利益傾斜。對無法認定房屋為何種結構，我們也可詳細標注建筑的材質，如：磚墻彩鋼板頂、鋼架彩鋼板頂、磚柱瓦頂板頂、鋼架石棉瓦板頂、彩鋼彩鋼頂板頂、磚墻木板頂、磚木搭蓋等。只要能做到統(tǒng)一詳細標注建筑物材質，至于認定為何種結構，如何進行賠償由征遷指揮部定奪，以免因相同結構賠償不統(tǒng)一而引起爭議。

5 結 語

漳州市西湖生態(tài)園房屋征遷測量面積大、房屋類型豐富、房屋結構問題復雜多樣，使房屋征遷測量中出現的一些主要問題具有典型意義。筆者以此為例，分析拆遷測量中普遍存在的技術質量問題，并提出一些解決這些質量問題的具體處理方法，具有一定的推廣價值及借鑒作用。