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    因城施策 2019樓市將平穩(wěn)調(diào)整

    2019-02-22 08:48:14梁倩
    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè) 2019年2期
    關(guān)鍵詞:大中城市商品住宅大偉

    文/ 梁倩

    在連續(xù)近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控下,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降,房?jī)r(jià)漲幅明顯趨于平穩(wěn)。16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示,2018年我國(guó)70大中城市中,一二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格累計(jì)平均漲幅同比均回落。以一線城市為例,2018年1-12月平均同比上漲0.5%,漲幅較上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn);二手住房方面,同比上漲0.7%,漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。

    對(duì)此,業(yè)內(nèi)人士表示,從2018年12月來看,22個(gè)熱點(diǎn)城市二手住房進(jìn)入調(diào)整行列,熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。自2015年底以來的樓市“牛市”已入尾聲,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以微調(diào)為主,房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持降溫態(tài)勢(shì)。

    新建住房銷售價(jià)格漲跌互現(xiàn)

    2018年12月,各地繼續(xù)堅(jiān)持因城施策,切實(shí)履行城市主體責(zé)任,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示,2018年12月,一線城市新建商品住宅年底成交有所增加,價(jià)格有所上漲,二三線城市則繼續(xù)保持穩(wěn)定。

    易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù),對(duì)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知,2018年12月,70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.8%;同比上漲10.6%,較11月相比漲幅擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。

    具體來看,2018年12月,70個(gè)大中城市中,新建商品住宅價(jià)格上漲的城市有59個(gè),下跌的城市有8個(gè)。24個(gè)城市漲幅超過1%,較11月減少9個(gè)。其中,廣州環(huán)比上漲3%,石家莊環(huán)比上漲2.5%,錦州環(huán)比上漲2.3%,丹東、呼和浩特環(huán)比上漲1.9%,大理環(huán)比上漲1.8%,南寧、秦皇島環(huán)比上漲1.6%,煙臺(tái)環(huán)比上漲1.5%。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,由于統(tǒng)計(jì)局公布的新建商品房住宅完全來自各地網(wǎng)簽數(shù)據(jù),在各地限制簽約的情況下,一方面前幾月有低估房?jī)r(jià)的可能性,另一方面,在最近入市項(xiàng)目松綁下,各地釋放高端存量集中簽約,又放大了市場(chǎng)漲幅。因此,12月官方發(fā)布的全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)有所“失真”。

    以北京為例,2018年12月網(wǎng)簽高端項(xiàng)目井噴,合計(jì)簽約單價(jià)9萬以上的高端住宅達(dá)到了269套,刷新了調(diào)控以來的新高。實(shí)際上是因?yàn)槭袌?chǎng)平穩(wěn)后,北京的限高價(jià)盤網(wǎng)簽政策出現(xiàn)了調(diào)整,以前不能簽約的項(xiàng)目開始集中簽約導(dǎo)致。與之類似的是廣州,2018年10月19日發(fā)布政策對(duì)網(wǎng)簽指導(dǎo)價(jià)格優(yōu)化,調(diào)整雙合同改為單合同。

    上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示,考慮到部分城市限價(jià)有所松動(dòng),高價(jià)地拿證開盤導(dǎo)致的結(jié)構(gòu)性變化的影響,使得統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)存在“部分失真”的情況,預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月70城新建商品住宅價(jià)格同比漲幅會(huì)跟隨環(huán)比漲幅呈現(xiàn)下行走勢(shì)。

    22城二手住房進(jìn)入調(diào)整行列

    二手住宅方面,易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,對(duì)70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行算術(shù)平均得知,2018年12月,70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅為0.3%,目前已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)45個(gè)月的上漲,但漲幅持續(xù)回落。

    張大偉表示,相比新建住宅限價(jià),二手房市場(chǎng)的價(jià)格更代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格,特別是一二線熱點(diǎn)城市,二手房成交量占比已經(jīng)過半,北京上海二手房成交占比已超市場(chǎng)總成交的80%。他指出,一線城市二手房銷售價(jià)格下調(diào)0.3%,31個(gè)二線城市二手房平均上漲0.1%,35個(gè)三線城市二手房平均上漲0.3%,均明顯回落。

    易居房地產(chǎn)研究院報(bào)告顯示,與2018年11月相比,2018年12月70個(gè)大中城市中,二手住宅價(jià)格環(huán)比下跌的有22個(gè),下跌城市的數(shù)量占比達(dá)到31.4%。而2018年11月,價(jià)格下跌的城市只有17個(gè)。其中,廈門環(huán)比下調(diào)0.6%,跌幅最大,福州、青島環(huán)比下調(diào)0.5%。

    張大偉說,2018年12月是自2016年以來,一二線城市二手房?jī)r(jià)格下調(diào)數(shù)量最多的月份。從預(yù)期看,二手房?jī)r(jià)格下調(diào)將是開始。在2018年8月全國(guó)樓市上漲達(dá)到頂峰后,金九銀十不再,樓市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整跡象,二手房的拐點(diǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示,雖然從統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來看,二手房?jī)r(jià)的變化幅度仍然較小,但實(shí)際相比新房,二手房市場(chǎng)的降溫更為明顯。以一線城市為例,廣州、深圳商品住宅成交翹尾,北京、上海成交價(jià)格出現(xiàn)上揚(yáng),套數(shù)環(huán)比略有上浮,但從58安居客線上的掛牌房源量來看,環(huán)比2018年11月整體下滑14.5%,其中廣州環(huán)比下滑幅度最大,達(dá)到了13.2%。

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)馮俊也指出,對(duì)市場(chǎng)更敏感的是二手房,開發(fā)商由于剛性成本、銷售策略等原因,會(huì)把新房房?jī)r(jià)維持在一定價(jià)格水平上,而二手房的供應(yīng)者是個(gè)人,提供的市場(chǎng)信息敏感度更高。

    后期仍以“穩(wěn)”為主

    王若辰表示,2018年12月,70城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅較11月明顯收窄,市場(chǎng)繼續(xù)降溫。在此背景下,房?jī)r(jià)已接近合理區(qū)間。目前政策方面并未出現(xiàn)明顯變化,預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間仍然以維持現(xiàn)有調(diào)控政策為主,房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持降溫態(tài)勢(shì)。

    張大偉預(yù)計(jì),未來幾個(gè)月二手房?jī)r(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大,部分城市新建住宅也將逐漸開始調(diào)整。張大偉說,全國(guó)多地在2018年10月前頻繁升級(jí)調(diào)控政策,限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限商、限售多重限制下,房地產(chǎn)市場(chǎng)從之前的高溫逐漸退燒。

    張大偉預(yù)計(jì),未來多個(gè)城市的微調(diào)寬松政策將密集出現(xiàn)?!叭珖?guó)可能出現(xiàn)一輪30城以上房地產(chǎn)調(diào)控政策的微調(diào)潮?!彼J(rèn)為,雖然進(jìn)入2018年12月后,調(diào)控明顯減少,但從各地政策內(nèi)容看,房地產(chǎn)調(diào)控2019年政策取向依然是從嚴(yán)為主。

    貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為,2019年中國(guó)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或保持弱勢(shì)回溫。去年12月,13個(gè)重點(diǎn)城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升,其中深圳、濟(jì)南及成都等城回升明顯。均價(jià)的下跌降低入市門檻,對(duì)價(jià)格更敏感的剛需群體成為帶動(dòng)這些城市市場(chǎng)回溫的重要力量?!安贿^,樓市因城施策的基調(diào)未變,并且2019年新房供應(yīng)庫(kù)存相對(duì)較高,不會(huì)出現(xiàn)明顯上行的動(dòng)力?!彼f。

    值得注意的是,有業(yè)內(nèi)人士表示,住房回歸居住屬性、公共產(chǎn)品屬性,讓樓市泡沫漸進(jìn)“軟著陸”,是解決經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性問題的“總根源”。應(yīng)避免部分地方政府因樓市下滑對(duì)財(cái)政、稅收、固定資產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)的影響,試探性地放大對(duì)樓市政策的松綁力度,帶來不理性的資金入市。

    (文章來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào))

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