住宅類項目低成本運營探討

尤傳雨 王鎮(zhèn)生 周秋潔 燕守美

(中國建筑第八工程局有限公司，上海 200135)

0 引言

隨著中國房地產(chǎn)市場逐步規(guī)范化，很多房地產(chǎn)企業(yè)在管理上都在由“粗放型”向“精細化”“專業(yè)化”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)企業(yè)為了更大的利潤空間，在保證質(zhì)量的前提下，節(jié)約成本，壓縮工期，給工程建設(shè)企業(yè)的人員和資金投入帶來巨大壓力。然而，近年來工程建設(shè)市場“僧多粥少”，競爭十分激烈[1]。工程建設(shè)企業(yè)的利潤空間越來越小，在這種背景下，細化管理、強化成本控制，實施低成本運營戰(zhàn)略，提升管理品質(zhì)， 推動企業(yè)創(chuàng)造并保持強大的市場競爭優(yōu)勢，成為企業(yè)發(fā)展的必然選擇。

堅持低成本運營“事前有目標、過程有跟進、事后有考核”的長效管控機制，立足項目部，將低成本運營戰(zhàn)略的管控目標分解至項目部各部門，探討低成本運營在實際施工過程中的有效性[2]。

1 精心策劃，技術(shù)方案先行

1.1 加強方案優(yōu)化

施工企業(yè)具有點多、面廣、線長、分散的業(yè)務(wù)特點，優(yōu)化施工方案、改進施工方法成為控制和降低施工成本的重要措施。方案設(shè)計和施工圖設(shè)計是控制建造成本的關(guān)鍵，技術(shù)部應(yīng)以設(shè)計優(yōu)化、方案優(yōu)化、四新技術(shù)推廣為契機，開展技術(shù)經(jīng)濟的有效結(jié)合，向技術(shù)管理要效益。結(jié)合項目實際，加大新材料推廣和新技術(shù)應(yīng)用，利用新技術(shù)，最大化節(jié)約成本，提高施工效率。

加強方案評價制度。施工方案應(yīng)經(jīng)過技術(shù)、商務(wù)評價后實施，特別是有關(guān)工期、質(zhì)量、安全的重大技術(shù)方案，項目經(jīng)理要組織相關(guān)部門進行審慎研討，經(jīng)綜合評價確定成本最優(yōu)方案，并做好交底工作[3]。

1.2 加強設(shè)計管理

加強設(shè)計管理，健全體系建設(shè)，提高設(shè)計優(yōu)化能力，要加快“設(shè)計引領(lǐng)”為主線的制度建設(shè)、職責分工和管理流程優(yōu)化，加強各專業(yè)設(shè)計人員的配置，通過建立科學(xué)的考核激勵機制，激發(fā)設(shè)計人員工作的積極性和創(chuàng)效的能動性。通過主導(dǎo)設(shè)計管理，整合設(shè)計院資源和專家資源，提高裝飾、安裝、PC構(gòu)件等專業(yè)方案設(shè)計和深化設(shè)計質(zhì)量，把握建造標準、同類產(chǎn)品設(shè)計方案、設(shè)計指標、材料市場供求等要素，進行設(shè)計優(yōu)化，實現(xiàn)采購便利、建造高效和成本降低。

同時，發(fā)揮BIM平臺優(yōu)勢，貫徹“BIM+管理前置”的理念，將項目策劃做細做實，助力項目精準管控；以BIM為抓手，助推項目設(shè)計優(yōu)化與深化工作，從設(shè)計源頭降本增效；利用BIM技術(shù)對施工組織設(shè)計、施工方案模擬，做到工藝可行、工期可控、安全可靠、成本最優(yōu)[4]。

2 資金管理，商務(wù)緊密協(xié)同

2.1 加強工程計量與清單確認

加強工程計量確權(quán)管理，推廣科學(xué)計量，總結(jié)報量確權(quán)的得失，及時開展專項檢查、幫扶，協(xié)助項目進行消項，確保有收款權(quán)的款項全部收回。新開工項目收到全部圖紙后60 d內(nèi)完成施工圖預(yù)算編制，提高施工圖編制質(zhì)量及時效；通過實施無效成本管控，降低項目成本費用，以最少的成本取得最優(yōu)的經(jīng)濟效益。結(jié)合項目特點和合同約定等，進行無效成本識別，分解落實崗位責任，制定防范措施；過程要結(jié)合項目部周例會，檢查和糾偏各系統(tǒng)無效成本的預(yù)控情況[5]。

2.2 加強工程變更與簽證管理

明確項目總工為變更簽證的發(fā)起人，項目生產(chǎn)經(jīng)理為現(xiàn)場簽證發(fā)起人，完善專職簽證索賠管理員制度，建立簽證臺賬，對簽證點、上報時效、確認進度進行管控，鼓勵勤簽證、多簽證，人人開源創(chuàng)效[6]。全面推進責任書簽訂、施工圖預(yù)算、工程計量確權(quán)、總包簽證、分包簽證、分包報量審核、分包結(jié)算、資金收款、物資驗收、工程資料等10 項“月清月結(jié)”工作常態(tài)化，各項工作按時完成，不留尾巴，全面提升公司的執(zhí)行力。

建立分包簽證臺賬，加大對零星用工簽證、分包調(diào)價、補償?shù)鹊膶徍肆Χ?，繼續(xù)推行分包簽證月度封存，規(guī)范分包簽證指令管理，杜絕合同內(nèi)工作下發(fā)簽證指令。

2.3 加強結(jié)算管理

分包結(jié)算專項治理。分包結(jié)算不能關(guān)聯(lián)總包結(jié)算，分包工程完工后3個月內(nèi)完成結(jié)算，及時鎖定項目成本；加大分包結(jié)算復(fù)審力度，改變分包結(jié)算復(fù)審走過場的局面，通過兩算量差對比、平米含量指標、主要材料節(jié)超等數(shù)據(jù)分析，規(guī)范分包調(diào)價、索賠管理，確保分包結(jié)算審核公開、公平、公正，有效堵塞漏洞。

3 材料管控，物資進場策劃

在建筑工程項目中，材料成本所占的比例超過60%，在這種情況下，必須要針對材料制定嚴格的管理制度。在供貨單位方面，選擇質(zhì)量好、價格低的供貨商，材料使用過程中，如果出現(xiàn)有質(zhì)量或者數(shù)量等方面的問題，及時進行索賠。

建立采購數(shù)據(jù)庫，完善企業(yè)“大數(shù)據(jù)”服務(wù)平臺。生產(chǎn)、技術(shù)、合法和商務(wù)部門協(xié)同建立采購數(shù)據(jù)庫，包括分供商資源庫、材料設(shè)備品牌庫、分供指導(dǎo)價格庫、分供招采管控要素庫、分供合同范本庫等。采取供應(yīng)鏈融資模式，降低采購資金成本，推行云筑集采平臺和電商采購，提高采購效率，推進戰(zhàn)略集采、廠家直采和區(qū)域聯(lián)采，通過云筑網(wǎng)、阿里巴巴等平臺逐步擴大傳統(tǒng)的鋼筋、模板、水泥、砌體等直采范圍，實現(xiàn)采購模式多元化。

4 生產(chǎn)一線，工程依據(jù)施工

做好施工準備，向施工人員交代清楚施工任務(wù)要求和施工方法，是為完成施工任務(wù)，實現(xiàn)建筑施工整體目標創(chuàng)造了一良好的施工條件。尤其重要的是在施工全過程中按照施工組織設(shè)計和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟文件的要求，圍繞著質(zhì)量、工期、成本等制定施工目標，在每個階段、每個工序、每項施工任務(wù)中積極組織平衡，嚴格協(xié)調(diào)控制，使施工中人、財、物和各種關(guān)系能夠保持最好的結(jié)合，確保工程的順利進行[7]。

為了避免材料出現(xiàn)不必要的浪費和丟失，在材料管理方面嚴格執(zhí)行材料消耗定額，對材料的消耗水平展開科學(xué)合理的核算，剩余的材料做好回收。對施工技術(shù)措施進行優(yōu)化，不斷應(yīng)用先進的施工及技術(shù)以及施工材料。

5 質(zhì)量安全，堅持底線管理

“質(zhì)量關(guān)乎成本，精品源于過程”。要技術(shù)準備先行，質(zhì)量策劃同步，通過嚴格技術(shù)交底，提高工序質(zhì)量，控制質(zhì)量通病，檢查試驗合規(guī)，分包管控到位，借助信息平臺，強化“實測實量”質(zhì)量過程監(jiān)管，提高工程一次成優(yōu)比例，減少隱性成本。

守住安全也是守住企業(yè)發(fā)展的生命線，安全事故的發(fā)生，會造成巨大的經(jīng)濟損失及惡劣的社會影響，安全管理雖然不能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，但絕對是經(jīng)濟效益的保障。高水平的施工安全管理，也是企業(yè)的一張王牌，樹立企業(yè)形象的重要窗口。

6 結(jié)語

嚴格的成本指標考核與激勵機制的建立，促使全員樹立起成本觀念。從細微之處做好節(jié)約，將成本牢牢地控制在預(yù)算指標之內(nèi)，成為每個部門、每名員工的自覺行動，全員落實項目部低成本運營責任，正確認識成本、質(zhì)量和進度的辯證關(guān)系，尋求三者之間的平衡點，在保證工程質(zhì)量和進度的前提下，合理降低施工項目的建造成本。只有這樣，我們才能獲取業(yè)主的信任，才能在市場競爭中立于不敗之地。