縣域土地整治項目投資收益估算方法研究

劉德成 李兵霞 吳曉利 張晉芳 田明

摘要：土地整治是新時期地方政府認真落實十九大報告精神、實現地方經濟社會跨越式發(fā)展的有效途徑，得到了地方政府的大力支持，吸引了大量社會資本的進入。在項目開發(fā)初期，如何對投資的縣域內土地整治項目進行投資估算以及收益估算，是一個常見的客觀性難題。本文以某省某縣內高標準農田土地整治為例，對土地整治的投資收益估算進行了分析，希望為土地整治投資分析工作提供參考。

關鍵詞：土地;整治;投資;方法

土地整治投資收益估算是為土地整治項目開發(fā)初期進行科學決策、可行性論證以及資金需求供給平衡而提供的技術支持。特別是以縣域為投資對象的土地整治業(yè)務，在項目開發(fā)初期，面對分布廣、項目區(qū)分散等特點的整個縣域內的土地整治業(yè)務，以及具體的工程量、規(guī)模、工期等參數都存在不確定性的情況下，如何科學開展縣域內土地整治投資收益估算，為投資決策層提供科學依據，是亟待解決的現實問題。

本文以開發(fā)某省某縣高標準農田土地整治項目為例，闡述了在項目開發(fā)初期進行土地整治投資收益估算的基本思路和做法。

一、投資模式、資金來源及項目類型

投資模式采用EPC模式（采購-設計-施工總承包模式）。

由總承包單位負責墊資，后期新增耕地指標交易收益支付。

投資對象為某縣域內全部未開展實施的高標準農田土地整治項目。

二、高標準農田整治規(guī)模及新增耕地指標量

1、理論數據的提取

依據當地《縣土地利用總體規(guī)劃（2016-2020年）》、《縣“十三五”土地整治規(guī)劃（2016-2020年）》等數據文件分析，全縣可用于高標準農田土地整治規(guī)?？偭繛?7560.89公頃，新增耕地5446.88公頃。

2、理論數據修正

考慮到部分高標準農田土地整治項目施工條件不充分、當地民意等客觀條件限制造成無法落實整治工作，在對全縣土地規(guī)劃矢量數據核實的基礎上，結合實地踏勘了解的情況，確定本次投資分析中高標準農田土地整治總量按理論值的60%計，新增耕地率按7%計。

修正后的高標準農田土地整治規(guī)?？偭繛椋?0536.53公頃（合608047.95畝），新增耕地總量為：2837.56公頃（合42563.40畝）。

3、水澆地與水田總量

高標準農田土地整治后土地類型有兩類，即：水澆地與水田。水澆地與水田整治的比例按6：4計。則：

按照水澆地標準整治的高標準農田土地整治規(guī)?？偭繛椋?4321.92公頃（合364828.80畝）。新增水澆地總量為：1702.53公頃（合25537.95畝）。

按照水田標準整治的高標準農田土地整治規(guī)?？偭繛椋?6214.61公頃（合243219.15畝）。新增水田總量為：1135.02公頃（合17025.30畝）。

三、每畝綜合單價的確定

因投資項目均未開展，沒有具體的施工方案，故采用每畝綜合單價作為投資收益估算的單價。

參照當地《縣“十三五”土地整治規(guī)劃（2016-2020年）》，當地高標準農田建設每畝綜合單價下限為1600元/畝，上限為3000元/畝。

1、每畝施工費綜合單價的確定

經調研，對當地典型高標準農田土地整治項目的主要工程量進行了歸納整理，確定每畝綜合工程量組成。依據《財政部、國土資源部關于印發(fā)土地開發(fā)整理項目預算定額標準的通知》（財綜〔2011〕128號）、《土地開發(fā)整理項目預算編制規(guī)定》（2012年印發(fā)）、《土地開發(fā)整理項目預算定額標準》、《土地開發(fā)整理項目施工機械臺班費定額》以及參考周邊地區(qū)最新信息價。最終確定當地高標準農田土地整治項目施工費每畝綜合單價為1673元/畝。

2、每畝綜合單價的確定

以施工費綜合單價為基礎，根據預算編制相關規(guī)定，按照不同的施工規(guī)模，分別對預算中的設備購置費、前期工作費（土地清查費、可研編制費、勘測費、規(guī)劃與預算編制費、招標代理費）、工程監(jiān)理費、竣工驗收費（工程復核費、驗收費、決算編制與審計費、整理后土地重估與登記費、標識設定費）、業(yè)主管理費以及不可預見費等進行估算。

經估算，土地整治后為水田、水澆地的每畝土地整治綜合單價見下表：

結合當地實際情況，綜合考慮確定高標準農田土地整治每畝綜合單價分別為：

1、按照水澆地標準整治，投資每畝綜合單價為：2150元/畝。

2、按照水田標準整治，投資每畝綜合單價為：1950元/畝。

四、投資總額的確定

項目直接投資包含兩部分，一為水澆地土地整治投資，二為水田土地整治投資。

水澆地土地整治投資總額：

364828.80畝×2150元/畝=78438.19萬元（合7.84億元）。

水田土地整治投資總額：

243219.15畝×1950元/畝=47427.73（合4.74億元）。

上述兩項直接投資總額為：

78438.19萬元+47427.73萬元=125865.92萬元（合12.58億元）。

五、新增耕地指標交易

1、交易指標總量及交易地類

新增耕地指標中20%用于當地經濟建設，80%用于對外交易，則新增耕地指標交易總量為：

2837.56公頃×80%=2270.05公頃（合34050.75畝）。

因水田指標交易價遠高于水澆地指標交易價，經與當地政府溝通，新增水田指標全部用于交易，部分新增水澆地指標用于交易。

經計算，新增水田耕地指標1135.02公頃（合17025.30畝）全部用于交易，新增水澆地指標中的1135.03公頃（合17025.45畝）用于交易，新增水澆地指標中的567.50公頃（合8512.50畝）用于當地經濟建設。

2、交易單價

當地耕地指標交易采取跨省交易。依據《國務院辦公廳關于印發(fā)跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法的通知》（國辦發(fā)〔2018〕16號），交易對象為南方某省，屬二檔地區(qū)，調節(jié)系數為1.5，土地指標交易基準價：水田20萬元/畝，水澆地10萬元/畝。

經調研，當地農作物一年兩熟，水田：水稻平均單產567kg/畝，水澆地：小麥311kg/畝，玉米361kg/畝。土地整治后，平均每畝產能增加量按100kg/畝計，則，當地產能價分別為：水田24.68萬元/畝，水澆地13.44萬元/畝;

交易單價為：

水田交易單價為：（20+24.68）萬元/畝×1.5=67.02萬元/畝;

水澆地交易單價為：（10+13.44）萬元/畝×1.5=35.16萬元/畝。

3、新增耕地指標交易收入總額

水田交易收入總額：

17025.30畝×67.02萬元/畝=1141035.60萬元（合114.10億元）;

水澆地交易收入總額：

17025.45畝×35.16萬元/畝=598614.82萬元（合59.86億元）。

上述兩項收入總額為：

1141035.60萬元+598614.82萬元=1739650.42萬元（合173.96億元）。

4、國家統(tǒng)籌補充耕地經費標準總額

依據《國務院辦公廳關于印發(fā)跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法的通知》（國辦發(fā)〔2018〕16號）第十五條規(guī)定：國家統(tǒng)籌補充耕地經費標準根據補充耕地類型和糧食產能確定。補充耕地每畝5萬元（其中水田每畝10萬元），補充耕地標準糧食產能每畝每百公斤1萬元，兩項合計確定國家統(tǒng)籌補充耕地經費標準。

經調研，當地農作物一年兩熟，水田：水稻平均單產567kg/畝，水澆地：小麥311kg/畝，玉米361kg/畝。土地整治后，平均每畝產能增加量按100kg/畝計，則，四川省儀隴縣國家統(tǒng)籌補充耕地經費標準產能價為：水田12.34萬元/畝，水澆地6.72萬元/畝;

國家統(tǒng)籌補充耕地經費：

水田補充耕地經費：

17025.30畝?（10+12.34）萬元/畝=380345.20萬元（合38.03億元）;

水澆地補充耕地經費：

17025.45畝?（5+6.72）萬元/畝=199538.27萬元（合19.95億元）。

國家統(tǒng)籌補充耕地經費總額：

380345.20萬元+199538.27萬元=579883.47萬元（合57.99億元）。

六、國家統(tǒng)籌補充耕地經費結余

國家統(tǒng)籌補充耕地經費結余總額為454017.55萬元（合45.40億元）。

國家統(tǒng)籌補充耕地經費總額-土地整治投資總額=經費結余，即：

579883.47萬元-125865.92萬元=454017.55萬元（合45.40億元）

綜述：某縣域內的全部未開展實施的高標準農田土地整治項目需要開發(fā)資金12.58億元;新增耕地指標交易總收益為173.96億元，國家統(tǒng)籌補充耕地經費57.99億元，國家統(tǒng)籌補充耕地經費結余總額45.40億元。

七、結語

在當前新形勢、新業(yè)態(tài)下，土地整治項目開發(fā)初期如何做好資金需求估算以及土地整治后的整體經濟收益分析對規(guī)范與指導土地整治的實踐活動具有重要的現實意義。

參考文獻

[1] 國務院辦公廳.國務院辦公廳關于印發(fā)跨省域補充耕地國家統(tǒng)籌管理辦法和城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤節(jié)余指標跨省域調劑管理辦法的通知[Z]. 2018-3-10

[2] 財政部、國土資源部.財政部、國土資源部關于印發(fā)土地開發(fā)整理項目預算定額標準的通知[Z].2012-1-5

[3] 財政部、國土資源部.土地開發(fā)整理項目預算編制規(guī)定（2012年）[Z]

[4] 財政部、國土資源部.土地開發(fā)整理項目預算定額標準[Z].2005-4-21

作者簡介：劉德成（1978-），男，現任北京市地質礦產勘查開發(fā)總公司國土整治首席技術監(jiān)理、土地整治所所長。主要從事土地整治、地質災害、礦山環(huán)境等專業(yè)領域的項目管理及技術研究工作。