加快廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)的幾點建議

文/林文坤 廣西壯族自治區(qū)土地儲備中心 廣西南寧 530000

1、廣西區(qū)直單位國有土地總體情況及城鎮(zhèn)周邊可收儲開發(fā)土地情況

1.1 廣西區(qū)直單位國有土地總體分布情況

2011年底，廣西黨委、政府決定建立自治區(qū)本級土地儲備運作機制，先后出臺了一系列自治區(qū)本級國有土地處置和儲備政策，加強了自治區(qū)本級國有土地資產(chǎn)處置和儲備管理，并于2014年在自治區(qū)政府層面正式啟動自治區(qū)本級國有土地調(diào)查工作。根據(jù)調(diào)查，目前分布在廣西各市縣的自治區(qū)本級國有土地總面積是598萬畝，涉及區(qū)直機關(guān)、企事業(yè)用地單位有1467個，涉及宗地9656宗。如按土地所在市縣分，位于崇左市的自治區(qū)本級國有土地面積最大，為116萬畝，占總面積的19%，其次位于欽州市范圍的土地面積77萬畝，占總面積的12%，位于南寧市范圍的土地面積67萬畝，占總面積的11%，這三個市的自治區(qū)本級國有土地占了總數(shù)的42%。位于梧州市的自治區(qū)本級國有面積最少，只有3.2萬畝。如按所屬區(qū)直機關(guān)、企事業(yè)單位系統(tǒng)分，自治區(qū)林業(yè)系統(tǒng)所屬的自治區(qū)本級國有土地面積最大，為339萬畝，占總面積的56%，其次自治區(qū)農(nóng)墾系統(tǒng)的面積216萬畝，占總面積的36%；自治區(qū)司法監(jiān)獄系統(tǒng)14.5萬畝，占了總面積的2.5%；自治區(qū)水產(chǎn)畜牧系統(tǒng)土地面積11.9萬畝，占總面積的1.9%，上述自治區(qū)林業(yè)、農(nóng)墾這兩大系統(tǒng)占了總面積的92%。為廣西城鎮(zhèn)周邊土地收儲開發(fā)盤活的重點。

1.2 廣西城鎮(zhèn)周邊可收儲開發(fā)的區(qū)直單位國有土地情況

由于土地開發(fā)利用前提是符合城市規(guī)劃。我們將自治區(qū)本級國有土地疊加各市縣現(xiàn)行的城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃后，發(fā)現(xiàn)符合規(guī)劃、近期可收儲開發(fā)利用的土地面積約有36萬畝，約占總面積的6%，扣除已開發(fā)建設(shè)、正在使用的土地約15萬畝，目前規(guī)劃情況下，廣西城鎮(zhèn)周邊近期可收儲開發(fā)的自治區(qū)本級國有土地面積約21萬畝。目前不符合規(guī)劃、暫不能開發(fā)利用的土地面積有561萬畝，占總面積的94%，這些土地今后如果要進行開發(fā)利用，必須首先解決規(guī)劃覆蓋問題，這也為今后收儲開發(fā)提供了很大的潛力。

2、當(dāng)前廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)面臨主要問題

自治區(qū)農(nóng)墾、林業(yè)、司法、水產(chǎn)畜牧等區(qū)直部門管理使用土地均分布在廣西各市縣，近年來，這些區(qū)直部門對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展和城市建設(shè)用地保障給予了大力支持，為促進地方經(jīng)濟社會發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了重要作用。隨著各地新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程加快，特別是重大項目建設(shè)的推進，建設(shè)用地需求日益加大，廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)面臨較多問題：

一是土地規(guī)劃不銜接的問題，造成區(qū)直單位土地難以收儲開發(fā)。一些市縣在編制規(guī)劃或做規(guī)劃調(diào)整時，出現(xiàn)了當(dāng)?shù)氐淖灾螀^(qū)本級國有土地利用與城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃不相符合的問題，致使區(qū)直單位國有土地?zé)o法納入城鎮(zhèn)化規(guī)劃范圍，無法及時按規(guī)劃要求進行收儲開發(fā)和建設(shè)。

二是區(qū)直單位國有土地因土地利用方向及利益分配分歧較大、造成土地收儲難的問題。一些地方重大項目建設(shè)涉及征用自治區(qū)本級國有土地時，對土地利用方向和收益分配方面存在分歧，還存在征地難、進度緩慢、銜接不順暢等問題，既不利于當(dāng)?shù)丶涌彀l(fā)展，也不利于自治區(qū)本級國有土地的有效開發(fā)利用，需要進一步科學(xué)謀劃、統(tǒng)籌安排，消除機制體制障礙，有效破解制約地方發(fā)展的土地瓶頸問題。

三是區(qū)直單位國有土地對外出租或合作現(xiàn)象嚴(yán)重，土地利用率低的問題。一些區(qū)直單位土地資源較為豐富，特別是位于城鎮(zhèn)周邊的土地，往往以租代管、對外出租或合作現(xiàn)象嚴(yán)重，管理不規(guī)范，造成土地利用率低、管理粗放，土地集約節(jié)約水平低。

3、加快廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)的幾點建議

廣西黨委、政府對加強廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)工作高度重視，提出了具體工作要求，要求切實發(fā)揮自治區(qū)本級國有土地在服務(wù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展、保障新型工業(yè)化、城鎮(zhèn)化用地需求、釋放內(nèi)需潛力、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量等方面的重要作用，為實現(xiàn)著力營造“三大生態(tài)”，奮力實現(xiàn)“兩個建成”注入強大動力。綜合廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位分布和管理現(xiàn)狀，我認為應(yīng)因地制宜，分類施策，以問題為導(dǎo)向，改革創(chuàng)新，建議從以下幾個方面開展區(qū)直單位國有土地收儲盤活工作：

3.1 從規(guī)劃入手，夯實區(qū)直單位和市縣政府這兩個收儲開發(fā)主體責(zé)任，推動區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)

自治區(qū)層面要加強調(diào)查研究，充分了解各地城市總體規(guī)劃情況和建設(shè)用地需求，特別是城市周邊建設(shè)用地需求。從市縣編制規(guī)劃或調(diào)整規(guī)劃開始，將城鎮(zhèn)周邊的區(qū)直單位國有土地納入規(guī)劃編制范圍，統(tǒng)籌謀劃和安排，從根源上解決土地收儲開發(fā)規(guī)劃覆蓋和銜接問題。同時，根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)需要，分期分批將區(qū)直單位國有土地納入自治區(qū)收儲開發(fā)計劃，明確區(qū)直單位和市縣政府在收儲開發(fā)中的職責(zé)分工，形成具體實施方案，形成工作合力，限期完成收儲開發(fā)任務(wù)。

3.2 因地制宜，分類施策，調(diào)整利益分配政策，加快土地收儲補償進度

積極探索區(qū)直單位國有土地下放管理、委托管理、合作開發(fā)等多種管理模式，做到分城分類施策。要針對各地用地的具體需求，制訂具體的實施方案。同時，對于土地收儲開發(fā)所產(chǎn)生的土地收益分配，要從自治區(qū)層面給予界定和明確，理順各權(quán)益主體的利益關(guān)系，完善自治區(qū)本級國有土地管理體制機制，促進土地資源的高效集約利用，形成規(guī)劃統(tǒng)一、產(chǎn)業(yè)融合、利益共享格局，實現(xiàn)創(chuàng)新發(fā)展、協(xié)調(diào)發(fā)展、多方共贏的目標(biāo)，加快土地收儲補償和開發(fā)建設(shè)。

3.3 強化區(qū)直單位國有土地出租和招商引資等管理

區(qū)直單位國有土地對外出租和擅自招商引資等問題導(dǎo)致土地利用效率低、收儲盤活困難和加大收儲成本等，是近年來廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)遇到的突出問題。廣西政府應(yīng)嚴(yán)格管理以自治區(qū)本級國有土地對外出租和招商引資的行為，建議由自治區(qū)政府通過印發(fā)文件明確，未經(jīng)自治區(qū)政府同意，各區(qū)直單位不得擅自以區(qū)直單位國有土地對外出租、投資（含以土地使用權(quán)作價出資、入股）、招商引資等行為。對于已納入城鎮(zhèn)周邊收儲開發(fā)計劃的土地，按照“誰出租、誰解除”原則，處理好有關(guān)問題。

3.4 建立自治區(qū)層面的協(xié)調(diào)工作機制，研究解決收儲開發(fā)中的問題

建議由自治區(qū)自然資源廳牽頭，自治區(qū)財政、區(qū)直單位主管部門和市縣政府一并參與，建立協(xié)調(diào)工作機制。定期召開工作協(xié)調(diào)專題會，研究解決或明確有關(guān)問題，根據(jù)各自職責(zé)，共同做好有關(guān)城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位收儲開發(fā)工作。

結(jié)語：

加強廣西城鎮(zhèn)周邊區(qū)直單位國有土地收儲開發(fā)，是新形勢下進一步盤活區(qū)直單位國有土地資產(chǎn)，促進土地資源集約利用，保障全區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)資金需求和促進廣西城鎮(zhèn)化建設(shè)的重大舉措，要在廣西黨委、政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，統(tǒng)合各方力量、改革創(chuàng)新、才能真正推動收儲盤活工作積極穩(wěn)妥有序開展，達到預(yù)期目標(biāo)。