房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用

文/裴文濤 中國(guó)人民大學(xué) 北京 100000

2018年1 月到7月，我國(guó)一手房成交率與2017年相比，增長(zhǎng)顯著。按增長(zhǎng)面積計(jì)算，增速為307.99%。其中，一線城市的成交面積增速最快，為1165.24%，明顯高于二線城市686.83%的增速。2019年1月，住房可售面積環(huán)比增速20.36%（按面積計(jì)算）。然而在這個(gè)背景下，2018年房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為3.8%，與過(guò)去幾年相比，下降較為明顯。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的含義

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（Real estate economy）是指以房地產(chǎn)為對(duì)象，在生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)房地產(chǎn)的過(guò)程中，人與人之間產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所形成的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合[1]。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)遵守生產(chǎn)、流通、再生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，從（1）微觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售、投資等經(jīng)濟(jì)行為的總和。（2）從中觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)包含房地產(chǎn)部門經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)。（3）從宏觀層面上看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)家宏觀調(diào)控的對(duì)象之一，是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)的重要產(chǎn)業(yè)。本文中所討論的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，屬于宏觀層面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。

1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本控制

從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有商品性。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，要全過(guò)程、全方位、多層次地運(yùn)用技術(shù)、經(jīng)濟(jì)及法律等手段，對(duì)工程項(xiàng)目的成本進(jìn)行控制。努力提升“房地產(chǎn)”這種商品的使用價(jià)值，降低商品的價(jià)格。

從社會(huì)發(fā)展的角度看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有社會(huì)性。房地產(chǎn)部門既為社會(huì)提供“住房”這種消費(fèi)資料，也為社會(huì)提供“廠房”這種生產(chǎn)資料，具有顯著的社會(huì)屬性。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程中，要充分發(fā)揮造價(jià)管理的主體作用，對(duì)于建設(shè)周期長(zhǎng)、資源消耗量大、計(jì)價(jià)復(fù)雜的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要將成本控制放在項(xiàng)目可行性分析的首位。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拉動(dòng)作用分析

2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是刺激國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)，2017年我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)中,僅銷售行業(yè)一項(xiàng)，交易額就已突破130000億元，這與多種上游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的支撐分不開(kāi)：

2.1.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展

金融行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的資金基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)前期開(kāi)發(fā)、建設(shè)需要大量的資金投入，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，都需要籌措開(kāi)發(fā)資金。例如，向商業(yè)銀行借貸、尋求商業(yè)合作等形式。當(dāng)前應(yīng)用廣泛的TOT移交——經(jīng)營(yíng)——移交(Transfer-Operate-Transfer)模 式、PPP（Public Private Partnership）模式、資產(chǎn)收益證券化融資（asset-backed securitization）模式的發(fā)展，都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相關(guān)。大多數(shù)人在購(gòu)置房屋的過(guò)程中，都需要進(jìn)行貸款，“房貸”是目前我國(guó)居民生活中最重要的一種貸款。此外，房地產(chǎn)企業(yè)用生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所得收益進(jìn)行投資等，也會(huì)一定程度上，促進(jìn)金融行業(yè)的發(fā)展。

2.1.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)建筑行業(yè)發(fā)展

建筑行業(yè)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。一方面，房屋的建造需要建筑設(shè)計(jì)公司、建筑施工公司、工程監(jiān)理單位、建筑材料加工企業(yè)、建筑裝飾企業(yè)等多方參與，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在其中發(fā)揮著平臺(tái)作用與整合作用。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從根源上具有明顯的協(xié)調(diào)作用，需要能源行業(yè)、木材加工行業(yè)、鋼材生產(chǎn)行業(yè)、化工行業(yè)、紡織工業(yè)等國(guó)民基礎(chǔ)生產(chǎn)行業(yè)的共同配合。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，能夠?yàn)樯嫌紊a(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造一個(gè)巨大的市場(chǎng)，使市場(chǎng)中的資本、人才、技術(shù)的活力競(jìng)相迸發(fā)，并吸引更多的生產(chǎn)資料進(jìn)入其中，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供源源不斷的動(dòng)力[2]。

2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的作用

2.2.1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

房屋建筑不是單獨(dú)存在的，而是需要與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地[3]。廣義上的物業(yè)（property）可以包含辦公樓宇、商業(yè)大廈、住宅小區(qū)、別墅、工業(yè)園區(qū)、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)等多種形式。一方面，房屋建成后，需要大量的管理維護(hù)人員。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,為物業(yè)行業(yè)創(chuàng)造了較高的薪酬環(huán)境，吸引了大量具有服務(wù)意識(shí)與管理才能的高級(jí)人才進(jìn)入了物業(yè)行業(yè)，為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展增添了活力；另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了物業(yè)管理模式的創(chuàng)新。當(dāng)前很多物業(yè)管理公司采用柔性管理措施，為業(yè)主提供著多種人性化的服務(wù)。這種管理模式的升級(jí),雙向促進(jìn)了物業(yè)行業(yè)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

2.2.2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)服務(wù)行業(yè)發(fā)展

第一，酒店業(yè)：高級(jí)酒店的發(fā)展離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用。高級(jí)酒店獨(dú)特的建筑風(fēng)格、人性化的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、優(yōu)美的建筑環(huán)境、完善的物業(yè)服務(wù)，是酒店服務(wù)業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密不可分。截至2018年上半年，我國(guó)星級(jí)酒店總體繼續(xù)保持向上態(tài)勢(shì)。全國(guó)星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)為359.17元/間天，平均入住率為60.40%，同比去年上升3.50%。

第二，旅游業(yè)：2018年，我國(guó)旅游業(yè)總收入以及總?cè)舜卧鏊倬?0%的水平，很多游客在出游期間，選擇在出游地的標(biāo)志性建筑物前“打卡”、喜歡入住裝修優(yōu)美的星級(jí)酒店。當(dāng)?shù)鼐哂刑厣拿窬?，還會(huì)激起游客購(gòu)置房產(chǎn)的欲望。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為游客的出行創(chuàng)造了便利，豐富了出游的形式，大大帶動(dòng)了旅游服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

第三，中介機(jī)構(gòu)：大多數(shù)人在進(jìn)行房屋交易時(shí)，會(huì)選擇專業(yè)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以保障信息的對(duì)稱，保護(hù)自己在交易中合法權(quán)益。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引了大量人才涌入房屋中介機(jī)構(gòu)，促進(jìn)了我國(guó)中介服務(wù)行業(yè)和咨詢服務(wù)行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化。

2.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)城市化建設(shè)的作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一方面，為城市化建筑提供了充足的住房。很多城市的戶籍問(wèn)題與房屋產(chǎn)權(quán)問(wèn)題相關(guān)，多數(shù)從農(nóng)村進(jìn)入城市的人認(rèn)為，“擁有了自己的房子才算真正融入城市”。另一方面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為城市內(nèi)的商業(yè)繁榮與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提供了動(dòng)力。城市向外拓展的過(guò)程中，房屋建筑的范圍不斷擴(kuò)大，城市郊區(qū)的土地得到了更高效的利用，郊區(qū)生活的人民因?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，獲得了改變命運(yùn)的機(jī)會(huì)。

2.4 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與工業(yè)化建設(shè)的作用

首先，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為工業(yè)發(fā)展提供了充足的生產(chǎn)資料。生產(chǎn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、物流中心的建造，為工業(yè)化的發(fā)展提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。可以說(shuō)，工業(yè)化的進(jìn)程始終與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向一致。其次，以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)為先導(dǎo)的工業(yè)化建設(shè)，有效地激發(fā)了市場(chǎng)主體參與工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)的熱情。最后，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅大戶，為國(guó)家生產(chǎn)建設(shè)提供了充足的資金。國(guó)家通過(guò)稅收政策，對(duì)國(guó)民收入進(jìn)行再分配，保障了我國(guó)社會(huì)的公平發(fā)展。

2.5 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)促進(jìn)居民就業(yè)的作用

從上述內(nèi)容可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的方方面面聯(lián)系密切，涉及到的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)眾多，尤其是建筑行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等勞動(dòng)力密集型產(chǎn)業(yè)。因而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，創(chuàng)造了更多的就業(yè)崗位，為居民的多樣化就業(yè)提供了機(jī)會(huì)，對(duì)居民就業(yè)有巨大的推進(jìn)作用。據(jù)天津市人力資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的薪酬水平，始終處于前列，競(jìng)爭(zhēng)指數(shù)較高，2017年地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的平均薪資為8975元/月，2018年為9978元/月，增幅高達(dá)11.175%。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)造價(jià)管理，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展

加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)造價(jià)管理，主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：（1）加強(qiáng)全過(guò)程在家管理的應(yīng)用，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，將造價(jià)管理過(guò)程前置。遵循市場(chǎng)規(guī)律，提高調(diào)造價(jià)管理的連續(xù)性，加強(qiáng)管理執(zhí)行力度。（2）推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的差異化發(fā)展，扭轉(zhuǎn)目前同質(zhì)化的發(fā)展傾向。管控市場(chǎng)中的不良競(jìng)爭(zhēng)，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?fàn)I造良好的環(huán)境。（3）加強(qiáng)對(duì)造價(jià)管理過(guò)程的監(jiān)督，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的新問(wèn)題，納入到現(xiàn)有的法律體系當(dāng)中去，增強(qiáng)法律的適用性。

結(jié)論：

綜上所述，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到政策環(huán)境、金融市場(chǎng)、行業(yè)轉(zhuǎn)型、上下游企業(yè)發(fā)展等多種因素的影響。從本文的分析可知，研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響，有助于我們深化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)，多角度、多層次的看待房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)。因而，我們要深入探究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。