房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段管理工作探析

文/胡杰丁 北京中車南口科創(chuàng)園區(qū)管理有限責(zé)任公司 北京 102202

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要物質(zhì)生產(chǎn)部門，隨著整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的改善，人們對(duì)建筑業(yè)要求也不斷增多。在多重動(dòng)力的驅(qū)使下，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盛景，住宅建設(shè)項(xiàng)目愈來(lái)愈多。但是，住宅建設(shè)項(xiàng)目屬于非完全程序化的系統(tǒng)工程，尤其是建筑項(xiàng)目前期報(bào)建管理，其辦事流程相互交叉，工作程序繁瑣復(fù)雜，所以要不斷在實(shí)踐經(jīng)歷中積累經(jīng)驗(yàn)，改善報(bào)建管理工作流程，保障工程項(xiàng)目順利完成。

1、項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究工作探析

項(xiàng)目建議書(shū)是建設(shè)單位為自身長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃，提議探討新建、擴(kuò)建、遷建、改建甚至拆除現(xiàn)有建筑物或構(gòu)筑物的必要性和可行性的一份發(fā)展規(guī)劃文件。建設(shè)單位是否采用項(xiàng)目建議書(shū)提議的這一發(fā)展規(guī)劃，還需要可行性研究工作來(lái)提供依據(jù)和支撐。項(xiàng)目建議書(shū)一般由中高層管理者提出，高層管理者初步審核后再進(jìn)入正式可行性研究階段。項(xiàng)目建議書(shū)與可行性研究是一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)端，直接從根本上決定這個(gè)項(xiàng)目是否可行。但是作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)性工作，項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究并沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，缺乏科學(xué)且充分的工作過(guò)程。主要體現(xiàn)在投入資金匱乏和部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)個(gè)人意志至上，以高層領(lǐng)導(dǎo)理想中的可行來(lái)代替經(jīng)過(guò)客觀研究驗(yàn)證可行性的這一過(guò)程，往往出現(xiàn)可行性研究工作變?yōu)榭尚行宰C明工作的情況。因此，應(yīng)確保可行性研究工作的資金?？顚Ｓ?，不得挪用，確?？尚行匝芯抠Y金充裕。

2、招標(biāo)與投標(biāo)工作探析

2.1 使用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行報(bào)建的管理

在項(xiàng)目工程的報(bào)建中，計(jì)算機(jī)系統(tǒng)扮演著重要的角色，在各個(gè)工程的報(bào)建中，已經(jīng)開(kāi)始廣泛的使用計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，通過(guò)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)，進(jìn)行項(xiàng)目工程的報(bào)建工作，逐漸改進(jìn)其管理辦法，完善管理系統(tǒng)，及時(shí)準(zhǔn)確地獲得建設(shè)工程項(xiàng)目的全部信息，提高報(bào)建工作的效率[2]。利用“互聯(lián)網(wǎng)+”，大力推進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目行政審批電子化，有關(guān)項(xiàng)目工程建設(shè)審批事項(xiàng)的部門之間能夠?qū)崿F(xiàn)共享信息，逐步擴(kuò)大網(wǎng)上審批的覆蓋率，這樣一來(lái)，六無(wú)工程就可以大幅度的減少，符合有關(guān)規(guī)定的項(xiàng)目建設(shè)，將可以縮短報(bào)建時(shí)序，盡快審查審批。

2.2 報(bào)建單位的資料齊全是提高報(bào)建效率的重要措施

在報(bào)建材料的準(zhǔn)備過(guò)程中，報(bào)建單位可以從有關(guān)職能部門的網(wǎng)站上，或直接聯(lián)系該部門負(fù)責(zé)人員，來(lái)獲得與報(bào)建相關(guān)的有關(guān)材料。報(bào)建單位要注意，很多政府機(jī)構(gòu)，報(bào)建單位都要求其通過(guò)標(biāo)明并加蓋建設(shè)單位公章證明其提供的原件與復(fù)印件內(nèi)容是一致的。報(bào)審圖紙要符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，避免因圖紙標(biāo)注錯(cuò)誤而影響進(jìn)件時(shí)間。建立完善的報(bào)建制度在進(jìn)行報(bào)建工作時(shí)，報(bào)建人員應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境制定出方便可行的建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建制度，來(lái)保證各項(xiàng)工作按部就班的進(jìn)行。報(bào)建制度在進(jìn)行完善時(shí)，需要對(duì)報(bào)建單位的人員進(jìn)行教育，對(duì)報(bào)建的市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行嚴(yán)格管理，使報(bào)建工作順利進(jìn)行。因?yàn)閳?bào)建項(xiàng)目越來(lái)越多，出現(xiàn)很多個(gè)人私營(yíng)的單位，所以需要監(jiān)管的對(duì)象不斷增多，監(jiān)管工作的難度也越來(lái)越大，就會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)監(jiān)管不到位的現(xiàn)象，只有把握監(jiān)管工作中的重點(diǎn)，明確監(jiān)管對(duì)象，可以大幅度的使報(bào)建的工作效率提高。設(shè)計(jì)清晰的制度能夠清理管理流程。工程項(xiàng)目的報(bào)建，是開(kāi)發(fā)商或者建設(shè)單位獲得施工許可證的前提，并且要嚴(yán)格按照項(xiàng)目過(guò)程設(shè)計(jì)流程圖來(lái)規(guī)范其運(yùn)作。

2.3 提升報(bào)建人員的能力

對(duì)于一名優(yōu)秀的報(bào)建人員，不僅要善于與他人交流，還要仔細(xì)專研該行業(yè)的專業(yè)業(yè)務(wù)知識(shí)，這些因素都可以促進(jìn)工程項(xiàng)目報(bào)建管理工作順利的開(kāi)展。報(bào)建人員需要懂得與他人溝通的技巧，實(shí)現(xiàn)有效溝通，不斷提升自己工作的協(xié)調(diào)能力，這樣就可以與其他各部門保持良好的人際關(guān)系，為后期工作的開(kāi)展打下良好的人脈基礎(chǔ)。報(bào)建工作人員要積極參加培訓(xùn)教育機(jī)構(gòu)開(kāi)展的專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)和講座不斷武裝自己，使自己具備高業(yè)務(wù)水平和管理能力，來(lái)解決項(xiàng)目前期報(bào)建工作所涉及到的繁瑣復(fù)雜的行政審批工作

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期設(shè)計(jì)管理的具體應(yīng)用

3.1 進(jìn)行調(diào)查研究

一般來(lái)說(shuō)，投資商進(jìn)行決策時(shí)會(huì)從許多各有千秋的設(shè)計(jì)方案中尋找出最符合的方案，需要考慮到用戶需求，自身利益，技術(shù)含量等因素。因此，房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)是非常重要的，決定了整個(gè)工程的未來(lái)走向。一個(gè)好的前期設(shè)計(jì)能夠最大限度地保證房屋質(zhì)量，提高施工效率，縮短建設(shè)周期，還會(huì)考慮到后續(xù)一系列問(wèn)題，可以大大降低開(kāi)發(fā)成本。但是想要設(shè)計(jì)出一個(gè)性價(jià)比最高的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就要在前期把握好人們的需求，進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)搜集。通過(guò)對(duì)人們的喜好等一系列問(wèn)題的分析，找好房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位，進(jìn)而設(shè)計(jì)出一個(gè)符合周邊人群需要的房地產(chǎn)項(xiàng)目，能夠?yàn)橐院蟮捻樌麑?shí)施奠定基礎(chǔ)。

3.2 創(chuàng)新設(shè)計(jì)方案

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)規(guī)劃不僅需要搜集大量的資料，還需要對(duì)其進(jìn)行分析和跟蹤關(guān)注，分析出未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，并且將這些信息恰當(dāng)?shù)厝诤显谠O(shè)計(jì)方案中。隨著人們對(duì)房地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)重視程度的提高，往往在進(jìn)行決策的時(shí)候考慮多方面意見(jiàn)，一些建筑公司和設(shè)計(jì)公司都會(huì)根據(jù)具體情況設(shè)計(jì)出最為合理專業(yè)的設(shè)計(jì)方案供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選擇，但是在此過(guò)程中應(yīng)該注意對(duì)各方面的協(xié)調(diào)，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行重復(fù)審視和檢驗(yàn)，確保設(shè)計(jì)圖紙沒(méi)有問(wèn)題，避免在后期施工過(guò)程中才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的存在，導(dǎo)致延長(zhǎng)工期，造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，得不償失。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極咨詢專業(yè)設(shè)計(jì)公司的意見(jiàn)，設(shè)計(jì)出一個(gè)具有創(chuàng)新性和實(shí)用性的前期開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案。

結(jié)語(yǔ)：

工欲善其事，必先利其器。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)該注重項(xiàng)目準(zhǔn)備階段，尤其是設(shè)計(jì)的質(zhì)量，這里需要一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富的管理人員來(lái)反復(fù)的確定需求和功能，然后從需求中提煉需求核心，再去制訂實(shí)施流程，來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效開(kāi)發(fā)，同時(shí)還要保證項(xiàng)目后期易拓展、易維護(hù)。