簡述房地產(chǎn)項目開發(fā)前期工作中的管理方案

文/王巖 青島義和鋼構(gòu)有限公司 山東青島 266000

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期管理風險分析

1.1 項目規(guī)劃設(shè)計風險

房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計首先要符合所在城市的控制性詳細規(guī)劃及城市設(shè)計概念和聯(lián)系，一個規(guī)劃設(shè)計方案的優(yōu)劣很大程度上決定一個項目的成敗命運。做好項目規(guī)劃設(shè)計使之法規(guī)化、圖則化。房地產(chǎn)項目是城市和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體，如果與城市的發(fā)展趨勢存在矛盾，就無法取得預期的效果。因此，在房地產(chǎn)項目開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段，大部分風險都源于對城市控制性詳細規(guī)劃的認識不清，另外缺乏深度的項目規(guī)劃設(shè)計研究也會帶來一定的風險。房地產(chǎn)企業(yè)一定要深入研究項目前期規(guī)劃設(shè)計，做到一人為本、以住戶的生活舒適便利為本。

1.2 項目可行性研究風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性研究階段，可研編制人員應綜合分析市場精準定位，以市場預測結(jié)果為基礎(chǔ)，結(jié)合當?shù)氐恼摺⒔?jīng)濟情況、規(guī)劃方案對項目商住比、租售比、租售對象、營銷方案及策略進行評價，確保內(nèi)容的真實性和可靠性。項目中的不確定性因素和及時性限制決定了可行性研究的預期會與實際情況存在一定的偏差，即產(chǎn)生風險因素。例如政策變化引起不可控的投資內(nèi)容、不可預見的項目成本等風險。

1.3 項目用地管理風險

房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中以招、拍、掛或者轉(zhuǎn)讓、合作開發(fā)、收購房地產(chǎn)項目公司等獲取土地資源，主要風險因素是法律管理缺失，導致從項目融資、合作開發(fā)、房地產(chǎn)建造、房地產(chǎn)銷售、物業(yè)管理等多環(huán)節(jié)出現(xiàn)法律糾紛事件。所以要做好前期的土地跟蹤和法律分析工作，并到相關(guān)部門做好咨詢和申請工作，確保開發(fā)過程中獲取土地資源的合法性。

1.4 項目設(shè)計風險

在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計階段， 往往存在建設(shè)單位需求、規(guī)劃審批要求、國家相關(guān)法律法規(guī)之間的矛盾點，導致設(shè)計過程反復推敲修改。項目設(shè)計風險主要涉及規(guī)劃設(shè)計方案和總體控制性修建性詳細規(guī)劃設(shè)計的符合。在設(shè)計工作中各個階段由于設(shè)計部門和項目管理部門之間缺乏協(xié)調(diào)，導致設(shè)計成果檢查和評價沒有得到有效的實施，不利于控制設(shè)計風險因素。

2、房地產(chǎn)項目開發(fā)前期管理與運營

2.1 項目總體定位

房地產(chǎn)項目規(guī)劃應明確項目建設(shè)目標，收集市場定位分析數(shù)據(jù)，深入論證項目開發(fā)的可行性。項目總體定位在項目生命周期中占有重要地位，對項目的經(jīng)濟效益和社會效益產(chǎn)生重大影響。項目的總體定位管理包括項目背景管理、用地規(guī)劃管理、產(chǎn)品定位區(qū)位分析、對周邊環(huán)境影響調(diào)查等。

2.2 項目產(chǎn)品市場定位分析

企業(yè)應根據(jù)市場需求明確項目開發(fā)建設(shè)目標，在熟悉市場和調(diào)研的條件確定項目層次和設(shè)計標準。突出項目特點，做好市場定位分析。這也是房地產(chǎn)銷售的基本前提，是房地產(chǎn)開發(fā)考慮的首要經(jīng)濟因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位不僅包含項目業(yè)態(tài)形規(guī)劃、項目設(shè)計風格、建造標準、運營策劃推廣等都要滿足市場定位客戶群體需求。制定科學的管理計劃有針性的對各類項目制定可行的開發(fā)方案、項目規(guī)劃、設(shè)計方案，實現(xiàn)設(shè)計成果與施工的充分融合。

2.3 項目產(chǎn)品方案

單體設(shè)計與功能區(qū)劃、項目面積比例、形態(tài)、社區(qū)環(huán)境等是項目產(chǎn)品的核心要素，也是企業(yè)對標其他競爭企業(yè)產(chǎn)品的關(guān)鍵因素。產(chǎn)品單體規(guī)劃方案應保證符合目標消費群體需求，適應和引導消費風尚。產(chǎn)品的規(guī)劃功能不僅要以人為本滿足人們生活工作活動需求，還要結(jié)合企業(yè)實際情況不斷發(fā)掘自身的競爭實力。

2.4 項目風險管理方法

在風險發(fā)生之前應盡可能地減少導致?lián)p失的各種風險因素，風險預防應貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個階段。主要方法可采取建立高水平、多學科的開發(fā)人員隊伍；建立健全風險預警制度，貫穿執(zhí)行風險管理責任制；高度重視房地產(chǎn)建設(shè)過程中的安全、質(zhì)量、進度問題，減少風險源，防止風險擴散，降低風險擴散速度等有效的管理方法。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)項目是投資大、周期長、內(nèi)部結(jié)構(gòu)復雜、涉及因素眾多的復雜開發(fā)系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理要運用先進的管理理念和管理方法，使得管理滲透到項目開發(fā)的全過程。企業(yè)在政府相關(guān)職能部門的監(jiān)督指導下應制定完善的前期開發(fā)管理工作流程制定，在實施過程中不斷優(yōu)化前期工作流程，為企業(yè)最大話的壓縮整個項目的開發(fā)時間，提高企業(yè)自身資源整合能力和項目運維水平，防范并有效的降低風險，增強企業(yè)的市場競爭力，實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。