文/周黎明 南京市土地礦產(chǎn)市場管理中心 江蘇南京 210005
房地產(chǎn)經(jīng)濟是國民經(jīng)濟主要支柱之一,只有保證房地產(chǎn)經(jīng)濟平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展,才能確保國民生產(chǎn)總值和收入水平的穩(wěn)定。雖然在經(jīng)濟市場的大背景下,房地產(chǎn)正如火如荼的發(fā)展中,從宏觀來看確實帶動著國民經(jīng)濟有了不少提升,但是通過微觀來分析,存在著一系列的影響因素,各地區(qū)的房地產(chǎn)活動中存在許多弊端問題。雖然有了一些改進和完善措施,但是一些滯后并且突出的問題仍沒有得到有效解決,筆者下文就此問題展開探討。
在市場經(jīng)濟發(fā)展的大環(huán)境下,房地產(chǎn)業(yè)作為不可缺少的驅(qū)動力,應該充分發(fā)揮自身優(yōu)勢,夯實基礎,全力保障國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)在還處于一個樂觀的發(fā)展態(tài)勢,但是房價的不斷波動或盲目地上漲,必將動搖經(jīng)濟的健康穩(wěn)定。據(jù)此,迫切需求分析阻礙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的影響因素,執(zhí)行科學控制并促進它繼續(xù)改善。雖然房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟上揚能振奮國民經(jīng)濟,但如果波動顯示下降趨勢并產(chǎn)生各利不良反應,必將帶來對發(fā)展的負面影響。所以,為了促進房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的迅速發(fā)展,我們應該精確地控制其影響因素,具體如下:
我國房地產(chǎn)行業(yè)的運轉(zhuǎn)資金來源主要依靠于融資和信貸,金融資金的不穩(wěn)定性對房地產(chǎn)經(jīng)濟有直接的影響,金融政策和金融市場的變動對房地產(chǎn)經(jīng)濟也有著間接的影響。資金是房地產(chǎn)建設和宣傳時不可或缺的保障,由于目前我國銀行信貸和融資的管理制度和管理體系還不完善,因此房地產(chǎn)貸款和融資有很大的風險性和不確定性,這些都增加了房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的不穩(wěn)定性,金融資金對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到至關重要的影響作用。
我國一直對房地產(chǎn)經(jīng)濟真實狀況采用宏觀調(diào)控方式,通過數(shù)據(jù)分析對房地產(chǎn)發(fā)展制定相關政策,大多數(shù)政策確實能促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的持續(xù)增長,但是仍有一部分政策在阻礙和限制房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。宏觀調(diào)控的原因是大體統(tǒng)籌房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展而采用的管理方式,但是由于有些制度受到區(qū)域因素、政策因素、市場因素等影響,對房地產(chǎn)市場的調(diào)控并沒有收到預期的效果,導致目前有些城市房地產(chǎn)價格出現(xiàn)兩極分化的現(xiàn)象。
房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展離不開市場的調(diào)控,一旦市場的供求關系發(fā)生轉(zhuǎn)變,就會加劇房地產(chǎn)市場蕭條的風險,阻礙房地產(chǎn)發(fā)展進程。市場內(nèi)部因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟造成直接影響的因素有很多,不僅是供求關系,還有管理體系和管理力度、信用風險等。因為房地產(chǎn)的需求量增大,導致建筑材料、作業(yè)人員工資、土地價格等施工投入成本也逐漸提升,成本價格起伏范圍情況一旦超過市場負荷承載,就特別容易造成房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟危機。
由于目前我國房地產(chǎn)建設和銷售都存在嚴重失衡問題,房地產(chǎn)經(jīng)濟起伏波動比較大,造成購房群體的利益無法保障,購房需求走入進退兩難的尷尬地步。因此,必須對當今的房地產(chǎn)市場失衡問題進行有效改進并逐步完善,以保證用良好的購房機制來引導房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。如何解決上述問題呢?建議從三方面著手進行改革和掌控。其一,政府要將相關政策調(diào)控的雙刃劍向良性方面發(fā)揮,要分區(qū)域制定和策劃不同的管理政策,來促使房地產(chǎn)恢復市場正常運作,房地產(chǎn)市場要以需求方為主體,以供應方為主導,最大化滿足購房群體對房屋的需求,要根據(jù)各地區(qū)的供求關系,調(diào)控實用性的商品住房、公共租賃住房、廉租住房、高舒適性公寓等的比例進行合理化、科學化的供給。其二,要給與公共租賃住房和廉租住房一定的經(jīng)濟政策,讓人民能真實的享受到優(yōu)惠的福利和政策紅利,確保人民享有的權益受到保障。第三,簡化房地產(chǎn)企業(yè)逐層審批的復雜步驟,要加強房屋交易過程中各項手續(xù)的公證度,要提升對二手房的重視程度,通過二手房來促進房地產(chǎn)流通速度,滿足不同群體的住房需求,尤其是部分改善中低收入人群的居住環(huán)境與居住條件,要運用政府完善的調(diào)控政策來滿足當?shù)胤课莸墓┬桕P系,最大化降低當?shù)厥袌龇课菘罩脭?shù)量。
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展與所繳納的稅率有很大的關系,只有對當今稅費制度進行不斷的變更和完善,才能切實優(yōu)化房地產(chǎn)資金信貸和融資的管理與統(tǒng)籌,減免房地產(chǎn)企業(yè)資金超負荷,讓房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)發(fā)展。目前我國對房地產(chǎn)行業(yè)所采取的稅率政策基本都是全國統(tǒng)一的,以這種方式來調(diào)控房地產(chǎn)市場的平衡穩(wěn)定。房地產(chǎn)從開發(fā)建設到售賣過程中,有許多項目是需要繳稅的,這些項目繳稅金額直接抬升了房屋售賣價格,這部分成本最終都轉(zhuǎn)嫁給購房群體了,在助推房地產(chǎn)價格上漲的同時也增加了購房者的經(jīng)濟負擔。如何解決這一問題呢?這就需要以房地產(chǎn)市場實際考察和調(diào)研數(shù)據(jù)為切入口,對稅收制度進行變更和健全,對于特殊地區(qū)適當?shù)臏p免稅收金額,放寬征收條件。
由于我國房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度還不夠強,因此房地產(chǎn)市場中各企業(yè)整體水平參差不齊,部分房地產(chǎn)行業(yè)甚至沒有市場準入資格證,種種原因都導致我國房地產(chǎn)市場存在諸多弊端問題,阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟良性增長。如何解決此類問題呢?建議在市場內(nèi)部建立單獨的監(jiān)管部門并制定監(jiān)管條例,規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的誠信評價等行為,將房地產(chǎn)市場打造成一個能公平競爭的、相互促進的、有序發(fā)展的市場經(jīng)濟下的新環(huán)境。它是房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的保障,也是房地產(chǎn)經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的保障。
綜上所述,房地產(chǎn)經(jīng)濟與國民經(jīng)濟發(fā)展息息相關,尤其是近年來,房地產(chǎn)對經(jīng)濟的推動力與日俱增,而房地產(chǎn)行業(yè)本身就具有民生性屬性,這就需要持續(xù)提升其穩(wěn)定性,為國民經(jīng)濟的快速發(fā)展提供必要保障。但是在房地產(chǎn)經(jīng)濟實際發(fā)展階段,卻會受到各類因素的影響及限制,一旦消極作用長期積累,不僅會導致房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)波動,更會阻礙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此,只有不斷對房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素進行客觀分析,并確定內(nèi)因外患,采取與之對應的科學、合理的可行性措施,才能正確地推動房地產(chǎn)經(jīng)濟健康、平穩(wěn)的發(fā)展。