房地產(chǎn)工程項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)問(wèn)題與對(duì)策

文/孫華強(qiáng) 葛洲壩（蘇州）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 江蘇蘇州 215000

房地產(chǎn)項(xiàng)目在發(fā)展管理過(guò)程中，是容易受到市場(chǎng)沖擊的一個(gè)項(xiàng)目，，他的發(fā)展也關(guān)乎了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。房?jī)r(jià)如果過(guò)度上漲，就會(huì)增加民眾的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。為了滿(mǎn)足民眾實(shí)際額購(gòu)房需求，需要建立正確的購(gòu)房調(diào)控管理體系，合理的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)。提升項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，正確對(duì)待房地產(chǎn)項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)管理問(wèn)題。

1、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中遇到管理現(xiàn)狀

1.1 缺乏項(xiàng)目前期的策劃

在我國(guó)二十一世紀(jì)早期，房地產(chǎn)企業(yè)靠著低價(jià)拿地，較少的投入迅速開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，銷(xiāo)售價(jià)格不斷的上升，利潤(rùn)增加，而在此期間許多非房地產(chǎn)企業(yè)也看到了房地產(chǎn)行業(yè)的巨大市場(chǎng)，紛紛加入到房產(chǎn)行業(yè)中來(lái)，造成行業(yè)的混亂；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本不斷增加，許多企業(yè)由于缺乏管理經(jīng)驗(yàn)，缺少相應(yīng)的項(xiàng)目前期策劃，造成后期房產(chǎn)項(xiàng)目難以進(jìn)行下去，形成了許多的爛尾樓盤(pán)。

1.2 缺乏項(xiàng)目管理體系

企業(yè)缺乏完善的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理體系，小企業(yè)更是幾乎沒(méi)有管理，拿到項(xiàng)目后將樓盤(pán)全部外包，并且通過(guò)頂賬房屋的形式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，這種模式既影響到了房產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量，也給企業(yè)帶來(lái)了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 資金投入不足

房產(chǎn)項(xiàng)目需要投入巨大的成本，需要企業(yè)有很強(qiáng)的籌集資金能力，有些企業(yè)為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，囤地，擴(kuò)張，預(yù)售，外包，一旦某個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題就會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，給予企業(yè)致命的打擊。在這種情況下企業(yè)只有通過(guò)提高自身的管理水平，增強(qiáng)投資者的信心，提高籌集資金能力，才能保證房產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的具體問(wèn)題

2.1 項(xiàng)目施工進(jìn)度管理問(wèn)題

由于我國(guó)大部分地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在管理過(guò)程中都存在不夠規(guī)范的情況，很容易導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理無(wú)法發(fā)揮出應(yīng)有的作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的過(guò)程中，由于與土建施工部門(mén)管理混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目施工管理效果不理想。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目施工越來(lái)越復(fù)雜，相關(guān)的管理人員流動(dòng)性也比較大，容易導(dǎo)致施工管理存在銜接不流暢的情況，造成房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度受到影響。

2.2 項(xiàng)目施工成本管理問(wèn)題分析

由于一些項(xiàng)目管理人員自身素質(zhì)達(dá)不到要求,無(wú)法有效落實(shí)施工管理的各項(xiàng)具體措施，如項(xiàng)目管理人員對(duì)施工圖紙了解不全面，沒(méi)有對(duì)具體的施工項(xiàng)目進(jìn)行深入分析，無(wú)法制定合理的施工方案及施工措施，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利施工。

2.3 項(xiàng)目施工安全管理問(wèn)題分析

目前大多數(shù)的施工管理人員自身的安全管理意識(shí)不高,為了獲得更多的利潤(rùn)拼命的趕工期。對(duì)于所需的機(jī)械設(shè)備、勞動(dòng)防護(hù)工具配備不全，導(dǎo)致施工現(xiàn)場(chǎng)存在安全管理隱患。當(dāng)前我國(guó)絕大多數(shù)的建筑施工依然以農(nóng)民工為主，這就導(dǎo)致建筑員工的整體素質(zhì)較低，導(dǎo)致建筑施工安全管理的正常運(yùn)轉(zhuǎn)受到影響。建筑安全管理體系是整個(gè)建筑施工項(xiàng)目管理體系重要組成部分，但是由于目前的建筑施工項(xiàng)目發(fā)展迅速，原有建筑安全管理體系與時(shí)代脫軌，導(dǎo)致安全管理監(jiān)督體系存在的問(wèn)題越來(lái)越多。而且這些問(wèn)題也會(huì)導(dǎo)致整個(gè)施工現(xiàn)場(chǎng)安全管理效率受到影響，在實(shí)際施工操作中，大多數(shù)的施工企業(yè)由于缺乏必要的安全監(jiān)督管理體系，甚至沒(méi)有將安全管理體系在實(shí)際監(jiān)管中運(yùn)用，所以導(dǎo)致安全施工受到影響。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中解決問(wèn)題的有效對(duì)策

3.1 加強(qiáng)計(jì)劃進(jìn)度的管理

要以房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)要求為基礎(chǔ)進(jìn)行施工進(jìn)度計(jì)劃的編制，將施工進(jìn)度計(jì)劃落實(shí)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目部在班組建議計(jì)劃的前提下，以施組計(jì)劃為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)生產(chǎn)計(jì)劃進(jìn)行年、季、月的分類(lèi)，務(wù)必嚴(yán)格遵守生產(chǎn)計(jì)劃方案。完成生產(chǎn)計(jì)劃的下達(dá)后，分別對(duì)年、季、月計(jì)劃進(jìn)行科學(xué)的布置，進(jìn)行執(zhí)行措施；隨后詳細(xì)的細(xì)化月生產(chǎn)計(jì)劃，作業(yè)班組技術(shù)負(fù)責(zé)人要對(duì)全面的制定當(dāng)月生產(chǎn)計(jì)劃，保證執(zhí)行措施的嚴(yán)謹(jǐn)性和具體性，保證生產(chǎn)任務(wù)落實(shí)到位，突出重點(diǎn)任務(wù)。接到計(jì)劃后，作業(yè)班組要迅速的將信息順利的傳輸給每個(gè)參與部門(mén)，除此之外，作業(yè)班組應(yīng)該做到每日召開(kāi)交班會(huì)，與相關(guān)人員進(jìn)行工程存在問(wèn)題的溝通，交換處理方法。同時(shí)，作業(yè)班組應(yīng)該進(jìn)行工序分析，建立獎(jiǎng)罰制度。

3.2 加強(qiáng)質(zhì)量控制

對(duì)于房地產(chǎn)工程的項(xiàng)目管理而言，影響施工質(zhì)量的因素只要是施工材料設(shè)備、施工人員等，所以，應(yīng)該對(duì)這幾方面進(jìn)行嚴(yán)格的把控。施工材料是影響施工質(zhì)量最基本的因素，只有保質(zhì)施工材料的質(zhì)量，才能從根本上保證施工質(zhì)量。因此，要嚴(yán)格把控施工材料管理。在施工材料的采購(gòu)環(huán)節(jié)，材料的提供商務(wù)必提供出廠合格證書(shū)，采購(gòu)人員需要在源頭保證材料質(zhì)量。在施工材料進(jìn)場(chǎng)中，要對(duì)材料進(jìn)行抽樣調(diào)查，只有符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，方可入場(chǎng)。進(jìn)入施工場(chǎng)地之后在進(jìn)行檢測(cè)，質(zhì)量不合格的材料禁止使用，從而保證施工材料的質(zhì)量。對(duì)于施工機(jī)械而言，施工機(jī)械是工程進(jìn)行不可或缺的物質(zhì)前提，但是施工機(jī)械在使用中能夠涉及操作人員的人身安全，因此，需要施工人員嚴(yán)格掌握機(jī)械設(shè)備的操作方法，保證施工機(jī)械的施工性能，在進(jìn)行設(shè)備使用之前進(jìn)行檢測(cè)和養(yǎng)護(hù)，保證施工的安全性。

3.3 加強(qiáng)成本控制與管理

成本控制工作是一項(xiàng)極具系統(tǒng)性和綜合性的工作，開(kāi)展起來(lái)是比較繁瑣和復(fù)雜的，所以這項(xiàng)工作的開(kāi)展需要施工單位所有人員的共同參與，因?yàn)閳F(tuán)結(jié)就是力量，在大家的共同努力之下，成本控制工作會(huì)更有效率。

3.4 確保安全文明施工

安全施工管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的重中之重。近幾年，很多農(nóng)民工涌入到城市中的各行各業(yè)，特別是建筑行業(yè)。但是，農(nóng)民工的文化知識(shí)水平有限，施工素質(zhì)和施工專(zhuān)業(yè)性都不是很高，導(dǎo)致影響工程的整體質(zhì)量。所以，施工單位需要對(duì)施工人員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)知識(shí)培訓(xùn)和定期的施工技能培訓(xùn)，提高施工人員的安全意識(shí)，樹(shù)立安全第一的施工原則，不斷落實(shí)每個(gè)參與人員的安全生產(chǎn)責(zé)任制，明確建筑師工程中的施工人員的施工責(zé)任，落實(shí)誰(shuí)的問(wèn)題誰(shuí)處理施工原則。只有不斷提升施工人員的施工技能和安全意識(shí)，保證其是持證上崗，才能從基本上保證施工質(zhì)量。同時(shí)，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)層要要以身作則，做好安全施工的指導(dǎo)和示范作用，加強(qiáng)對(duì)安全施工的宣傳，保證施工過(guò)程和氛圍的安全性和文明的氛圍。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)只有徹底改變傳統(tǒng)的管理意識(shí)，積極尋求更加先進(jìn)的管理方法，才能使房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平得到進(jìn)一步提升，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的更快發(fā)展。