不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記在確認(rèn)物的歸屬關(guān)系中的效力研究

文/董春霞 江蘇省東臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 江蘇東臺(tái) 224200

1、引言

隨著生活水平的提高，人們對(duì)于產(chǎn)權(quán)的意識(shí)越來(lái)越明確?，F(xiàn)實(shí)生活中，由于種種原因，人們對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的歸屬總是產(chǎn)生各種各樣的爭(zhēng)執(zhí)，從法律意義上講，人們應(yīng)該知法懂法、依法辦事，在遇到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛時(shí)尋求法律援助。

2、案例分析

吳重凡和鄭磊一同簽訂協(xié)議書，協(xié)議書中規(guī)定：1.鄭磊由于無(wú)北京戶口，無(wú)法購(gòu)置住房，所以以吳重凡的名號(hào)買房，鄭磊在實(shí)際購(gòu)房中付了錢，即鄭磊在國(guó)英綠景公人兩套底商房屋具有管理使用權(quán)；2.由上可知，在實(shí)際中吳重凡沒(méi)有對(duì)這兩套房的使用權(quán)及實(shí)際產(chǎn)權(quán)，從而不承擔(dān)與這兩套房有關(guān)的法律責(zé)任和任何風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房子產(chǎn)生的任何費(fèi)用無(wú)需承擔(dān)；不許因房屋對(duì)鄭磊提各種要求，不許其對(duì)房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、處置、設(shè)置擔(dān)?；虻盅骸?.在以上提到的房屋中擁有全部使用權(quán)（收益權(quán)）以及實(shí)際產(chǎn)權(quán)的是鄭磊，與此同時(shí)，因?yàn)橐陨戏慨a(chǎn)歸在吳重凡的名下，所以吳重凡理應(yīng)將全權(quán)授權(quán)書給鄭磊，方便鄭磊對(duì)此房屋進(jìn)行自用或者出經(jīng)營(yíng)、出租，同時(shí)獲得租金等收入，而此收益和吳重凡無(wú)任何關(guān)系。在同一天，鄭磊收到了吳重凡的授權(quán)委任書。

訴訟期間，對(duì)于房屋付款的相關(guān)情況，法院收到了鄭磊提供的銀行貸款儲(chǔ)蓄存折存款的原件（開(kāi)戶人吳重凡）、購(gòu)房全部付款的發(fā)票原件以及吳重凡的身份證，與此同時(shí)鄭磊向法院說(shuō)明了貸款的銀行和每個(gè)月按揭還款的金額。另一方面，關(guān)于付款地點(diǎn)與時(shí)間、月供付款金額，吳重凡方未能給出準(zhǔn)確的表述，其亦不能說(shuō)出存折的開(kāi)戶日期。

現(xiàn)如今，對(duì)于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題兩方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，而鄭磊向法院起訴，希望判決鄭磊才是北京市西城區(qū)后廣平胡同國(guó)英綠景公人兩套房屋的持有者。而在另一方，吳重凡對(duì)于鄭磊的訴訟請(qǐng)求表示反對(duì)，并表示自己因簽訂房屋的購(gòu)買合同并支付房款，理應(yīng)獲得產(chǎn)權(quán)證書。在物權(quán)法中有明文規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更、設(shè)立、轉(zhuǎn)讓，在經(jīng)過(guò)合法登記后已生效，則上述房屋的所有權(quán)歸吳重凡。通過(guò)辯論得出，吳鄭雙方簽訂協(xié)約無(wú)效，兩方之間各種糾紛為債務(wù)糾紛，無(wú)法磨滅產(chǎn)權(quán)歸吳重凡所有的事實(shí)。

3、分析與探討

根據(jù)國(guó)家物權(quán)法草案第九條對(duì)于物權(quán)變動(dòng)的說(shuō)法，即“物權(quán)的變更、設(shè)立、消滅、轉(zhuǎn)讓”。當(dāng)法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)時(shí)，也就是當(dāng)事人意愿表達(dá)發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，或者是當(dāng)非法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，這都是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的幾種情況。根據(jù)法律行為尤其是合同產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)，即不動(dòng)產(chǎn)歸屬?gòu)囊粋€(gè)民事主體轉(zhuǎn)移到另一個(gè)主體，這是審判實(shí)踐和社會(huì)生活中法律性最復(fù)雜、經(jīng)濟(jì)性最重要的一種物權(quán)變動(dòng)。民事立法根據(jù)法律行為的物權(quán)變動(dòng)展開(kāi)法律調(diào)控的具體方式就是物權(quán)變動(dòng)模式，物產(chǎn)變動(dòng)的立法模式?jīng)Q定物產(chǎn)變動(dòng)選用的原則。

事實(shí)上，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的證書于物的歸屬關(guān)系判定的案子中，其只具備第一步證據(jù)。在物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定表明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容可通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的登記簿判定，而不動(dòng)產(chǎn)的登記簿的對(duì)外表現(xiàn)形式則是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿里的內(nèi)容，只具備一種證據(jù)效力，即權(quán)利公示推定。當(dāng)具備相反證據(jù)時(shí)，相關(guān)法院部門應(yīng)做的工作就是對(duì)于過(guò)程中的證據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)整合，對(duì)其真?zhèn)涡赃M(jìn)行甄別，對(duì)各證據(jù)證明力的強(qiáng)度加以識(shí)別，從而按照優(yōu)勢(shì)證據(jù)的原則確定物權(quán)最后歸屬。關(guān)于形式主義物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人于債權(quán)法上表述一致且需具備物權(quán)公示形式，此時(shí)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)方可生效、成立，也就是說(shuō)物權(quán)變動(dòng)生效需有不動(dòng)產(chǎn)登記。物權(quán)變動(dòng)在形式主義物權(quán)變動(dòng)模式中有兩個(gè)法律事實(shí)，即原因與結(jié)果，故其也作為“區(qū)分原則”立法模式。

經(jīng)過(guò)北京市第一中級(jí)人民法院的審查，其認(rèn)為公民擁有法律保護(hù)的合法民事權(quán)益。吳鄭雙方簽訂的協(xié)議書表達(dá)了雙方當(dāng)事人的真實(shí)意愿，并未違反行政法規(guī)、法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是合法且有效的，那么雙方當(dāng)事人理應(yīng)按照協(xié)約履行相應(yīng)義務(wù)并行使相關(guān)權(quán)利。

房屋產(chǎn)權(quán)證書具有證據(jù)的資格，是登記機(jī)關(guān)授予權(quán)利人表明其享有權(quán)利，然而這無(wú)法說(shuō)明實(shí)體法律體系的存在。房屋產(chǎn)權(quán)證書僅具備推定的證據(jù)效力，其作為權(quán)利的外在表現(xiàn)，不一定與實(shí)際權(quán)利情況完全吻合。

在此次案件中，法院經(jīng)過(guò)不斷核實(shí)審查，盡管吳重凡為房屋所有權(quán)證上的所有者，同時(shí)其具有房屋的所有權(quán)證書，然而事實(shí)上其并無(wú)證據(jù)表明其具備房屋實(shí)體所有權(quán)。相關(guān)證據(jù)表明，鄭磊購(gòu)買了房子（以吳重凡的名義）同時(shí)將全部購(gòu)房款付清，是房屋的真實(shí)購(gòu)買者。綜上所述，原告鄭磊提出，北京市西城區(qū)后廣平胡同國(guó)英綠景公人兩套底商房屋所有者為鄭磊，此訴訟請(qǐng)求具有充分的證據(jù)，理應(yīng)給與支持。由民事訴訟法第64條第1款、物權(quán)法第33條，判定結(jié)果如下：依法確定鄭磊擁有上述房屋所有權(quán)。

結(jié)論：

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移、設(shè)立、消滅、變更，即所謂的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)，皆把物權(quán)歸屬當(dāng)作起始點(diǎn)亦或是終點(diǎn)。物權(quán)變動(dòng)糾紛在實(shí)際生活中，不僅有針對(duì)引起物權(quán)變動(dòng)的合同之訴，而且居多的是針對(duì)物權(quán)歸屬狀況有關(guān)問(wèn)題。司法界對(duì)于上述問(wèn)題是否歸于民事訴訟管轄、怎樣在審判實(shí)踐中確定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬關(guān)系、怎樣將民事審判糾紛運(yùn)用于法律尚無(wú)明確結(jié)論。為確保這類糾紛能夠正確適用法律，應(yīng)準(zhǔn)確明白國(guó)家司法和立法實(shí)踐中對(duì)于物權(quán)變動(dòng)模式做出的抉擇。

研究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬在確認(rèn)物的歸屬關(guān)系中時(shí)，證明物權(quán)內(nèi)容與歸屬的依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明則是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書。事實(shí)上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬于事實(shí)權(quán)利人還是登記權(quán)利人，無(wú)法僅僅通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記簡(jiǎn)單確定。

在歷史長(zhǎng)河中，由于各種原因諸如人們的生活習(xí)慣及登記制度不完善等等，司法實(shí)踐過(guò)程中曾遭遇各種房屋真實(shí)權(quán)利人與登記權(quán)利人不符合的場(chǎng)景，對(duì)于諸類案件的處理各不相同。通過(guò)這個(gè)案件的探討，我們希望可以梳理清楚不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記在確認(rèn)物的歸屬關(guān)系的實(shí)際效力，衷心希望有關(guān)部門能夠不斷完善不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度，從而更好得解決不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬的糾紛。