芻議房地產(chǎn)評估存在的主要問題及其對策

文/劉長勇 海軍青島房地產(chǎn)管理處 山東青島 266000

1、房地產(chǎn)評估中存在的主要問題

1.1 相關(guān)法律制度不完善

這些年以來，因為我國房地產(chǎn)評估過程中必須嚴格的依照相關(guān)法律進行操作，國家陸續(xù)出臺多部法律，但這些法律條文對細則沒有完善，在房地產(chǎn)評估的過程中，工作人員也無法依照這些法律為依據(jù)進行房地產(chǎn)評估。

1.2 房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強

房產(chǎn)評估機構(gòu)獨立性不強，評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中處境尷尬評估機構(gòu)在房地產(chǎn)抵押貸款中所處的處境較為尷尬，由于業(yè)務(wù)需求房地產(chǎn)抵押貸款需要在銀行、評估機構(gòu)、貸款客戶三方之間進行，現(xiàn)實中三方之間既存在著合作與依賴，又存在著利用和不信任的關(guān)系，這種微妙的關(guān)系直接影響著評估的進行。銀行、評估機構(gòu)和銀行三者之間的博弈是現(xiàn)實存在的，而正是由于三者之間存在著密切的聯(lián)系，使得評估機構(gòu)在估計雙方利益的同時，難以保持其公正性和獨立性。貸款人本身是購買評估報告的人，評估機構(gòu)需要為其進行準確的服務(wù)，然而，也不能不重視銀行，如果房產(chǎn)評估法達到標準，銀行不滿意，也不會信任相應(yīng)的評價機構(gòu)，會將這些評估機構(gòu)封殺，因此，在評估的過程中面臨著一定的風險。

1.3 評估人員業(yè)務(wù)水平參差不齊

當前評估人員的素質(zhì)參差不齊，很多從業(yè)人員情況已經(jīng)通過了房地產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)師考試，然而在工作的過程中缺少相應(yīng)的交流平臺，缺乏學習的動力，操作的機會不多，無法準確的對實際的房屋進行評估，在出具評估報告之后，評估報告的使用者也承擔了相應(yīng)的風險。

1.4 房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)市場環(huán)境不規(guī)范

①房地產(chǎn)評估需要經(jīng)常與政府部門進行業(yè)務(wù)溝通。因此很多評估機構(gòu)或個人為了拿到更好的業(yè)務(wù)或賺取更多的利益，需要與政府相關(guān)部門的工作人員建立起比較好的溝通關(guān)系。在這一過程中，很多房地產(chǎn)評估從業(yè)者不惜采取一些非法措施以達到其目的；②隨著房地產(chǎn)評估行業(yè)的快速發(fā)展，相關(guān)的評估機構(gòu)及評估行業(yè)從業(yè)者數(shù)量都實現(xiàn)了快速增長，面對“更多人分享同一塊蛋糕”的現(xiàn)象，各機構(gòu)（或個人）紛紛推出了一系列的業(yè)務(wù)競爭模式，而其中便存在著一些非法手段。在當前市場中還存在著部分惡性競爭的現(xiàn)象，這也是市場環(huán)境不規(guī)范的一種體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)評估的主要對策

2.1 建立健全房地產(chǎn)評估行業(yè)實施細則的法律法規(guī)相關(guān)的行業(yè)主管部門必須對現(xiàn)行的法律法規(guī)進行補充與完善，推出專門的房地產(chǎn)評估法，結(jié)合現(xiàn)階段的行業(yè)標準以及行業(yè)技術(shù)規(guī)范來進行嚴格的管理，尤其是對行業(yè)內(nèi)存在的違法亂紀行為，制定相應(yīng)的處罰策略，對收費標準進行全面適當?shù)恼{(diào)整。如果投資總額較小則可以對項目的檔次進行細分，避免由于量大收費小而無人承接的問題。如果投資總額較大的項目，則可以實行檔次細分降低收費標準的方式避免由于惡性競爭互相壓價，甚至出現(xiàn)私收回扣的問題，要建立健全評估行業(yè)職業(yè)道德標準和行為規(guī)范，保證對房地產(chǎn)評估行業(yè)的實施細則進行補充與完善，促進整個房地產(chǎn)評估活動能夠更加有法可依、有法可循。

2.2 加強房地產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系建設(shè)

對房地產(chǎn)評估行業(yè)來說，在房地產(chǎn)評估的過程中，必須要通過內(nèi)外共同監(jiān)管的方式來對整個房地產(chǎn)市場的行為進行整頓和規(guī)劃，保證相應(yīng)的監(jiān)督管理機制得到有效落實及時加強對相關(guān)機構(gòu)和工作人員的有力監(jiān)管，避免違法亂紀的行為產(chǎn)生同時也能夠盡可能地減少評估需弄虛作假的問題，對違法亂紀的行為要及時追究法律責任，并且提高其違法成本，這樣才能夠保證房地產(chǎn)評估市場得到良性循環(huán)，尤其是根據(jù)房地產(chǎn)的行為獨立性進行適當?shù)姆治?。在維護和促進房地產(chǎn)評估行為誠信體系的過程中，更主要的就是積極發(fā)揮房地產(chǎn)評估行業(yè)自律性的要求，根據(jù)行業(yè)內(nèi)的實際發(fā)展需要將具體的評估操作流程和服務(wù)規(guī)范進行補充與完善，并且對行業(yè)內(nèi)成員建立誠信檔案，保證各個機構(gòu)和個人能夠?qū)ψ约旱男袨樨撠煟鞔_個人的誠信機制。通過完善評估市場的環(huán)境來保證房地產(chǎn)市場評估的公平公正公開的原則，還應(yīng)該加強對房地產(chǎn)評估行業(yè)的道德培訓(xùn)，保證從業(yè)人員自身的紀律水平、道德素養(yǎng)得到全面提升，堅決抵制不良誘惑。在出現(xiàn)利益糾紛或者事故的過程中，可以通過行業(yè)協(xié)會進行調(diào)解，如果出現(xiàn)有損內(nèi)部行為的現(xiàn)象，則必須要積極處理。

2.3 優(yōu)化房地產(chǎn)評估行業(yè)人員資質(zhì)認證體系

由于當前房地產(chǎn)評估行業(yè)人員的從業(yè)資格管理混亂，這樣就導(dǎo)致整個房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展受到局限，所以相關(guān)部門必須要對房地產(chǎn)評估行業(yè)從業(yè)人員的自身資質(zhì)進行系統(tǒng)化的認證，尤其是要對房地產(chǎn)評估師的資格認證設(shè)置不同的等級層次，完善資質(zhì)認證體系，并且結(jié)合目前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實際對房地產(chǎn)評估師的個人能力和專業(yè)素質(zhì)有著綜合的要求，保證房地產(chǎn)評估師的個人資質(zhì)能夠隨著綜合素質(zhì)而實現(xiàn)動態(tài)化的管理。在保證房地產(chǎn)評估的過程中，更應(yīng)該加強對從業(yè)人員的準入門檻提升機制，只有嚴把關(guān)、高要求，才能夠努力增強評估人員自身的工作積極性和學習主動性。例如通過增強培訓(xùn)考試的整體難度并且對考試的范圍進行適當優(yōu)化，做到擇優(yōu)錄取保證評估人員自身的綜合素質(zhì)和整體實力得到全面的升級還應(yīng)該樹立終身學習的理念讓評估從業(yè)人員能夠自覺接受新知識新理念，不斷完善自己的理論知識和技術(shù)，滿足房地產(chǎn)評估的實際要求。

結(jié)語：

相信通過房地產(chǎn)評估從業(yè)人員的共同努力，房地產(chǎn)評估行業(yè)存在的問題點也將逐一被攻克和解決。隨著社會的不斷進步和發(fā)展，房地產(chǎn)評估所輻射的領(lǐng)域也將逐步擴展，所惠及的人群數(shù)量也將進一步增多，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)與國際間的行業(yè)差距也必將大大縮短。