房地產(chǎn)企業(yè)項目成本控制研究

文/孫豐國 山東高德置業(yè)有限公司 山東淄博 255000

1、房地產(chǎn)項目管理中成本控制的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)項目的管理圍繞著項目目標(biāo)進行，然而，根據(jù)項目建設(shè)進度的推進，目標(biāo)也會發(fā)生階段性的變化。無論目標(biāo)發(fā)生怎樣的變化，都要在整個項目過程中進行成本管控，才能讓房地產(chǎn)項目得到應(yīng)得的效益。當(dāng)然，房地產(chǎn)項目的成本控制也存在很多的影響因素，下面就這個問題進行簡要的探討。

1.1 決策階段的成本控制得不到重視

決策階段的成本控制對整個成本控制來說具有不可替代的重要作用，很大程度上影響著房地產(chǎn)項目的收益。決策主要是在估算投資的基礎(chǔ)之上形成項目策劃書，為項目管理者進行投資決策提供判斷和依據(jù)。但是就目前市場來說，房地產(chǎn)一直處于有利的市場，需求多，供給少，所以房地產(chǎn)獲得巨大的經(jīng)濟效益也是很容易的。領(lǐng)導(dǎo)層相對缺乏決策階段的成本管控意識，沒有對決策階段的成本管控采取應(yīng)有的重視。

1.2 計劃和管理得不到重視，無法準(zhǔn)確控制成本

如果房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好項目規(guī)劃設(shè)計和管理，盲目地開展生產(chǎn)經(jīng)營，就會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)只對如何獲得高額的利潤感興趣，關(guān)注眼前利益，忽視了對企業(yè)成本的計劃與管理。這種做法使得企業(yè)資源得不到合理的配置與應(yīng)用，嚴(yán)重地會導(dǎo)致項目管理活動的無效，從而無法精準(zhǔn)地計算企業(yè)的成本預(yù)算，也就無從談起對房地產(chǎn)企業(yè)成本的管控工作了。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制方法落后

目前房地產(chǎn)開發(fā)項目成本計算的方式是要等到整個工程完全結(jié)束后，依據(jù)財務(wù)部門的決算報告，再核算成本，這種方式的缺點是無法掌控大量的有效數(shù)據(jù)，成本核算往往滯后，造成的結(jié)果就是很多有效的資料信息得不到應(yīng)有的應(yīng)用而流失。還有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然運用傳統(tǒng)的成本核算方法，這種傳統(tǒng)方式的缺點是方式粗放，計算不精確，方法不標(biāo)準(zhǔn)且難以統(tǒng)一化，這就造成了項目成本管控難以管理，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益十分不利。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理成本控制的策略

2.1 完善成本管理制度、明確管理目標(biāo)

（1）制定成本管理目標(biāo)，將涉及到成本的內(nèi)容都囊括進去，仔細研究制定出具體的管理目標(biāo)，使每個參與者都有明確的使命感，針對開發(fā)項目的不同，具體制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益，從側(cè)面促進房地產(chǎn)企業(yè)健康有序地發(fā)展；（2）企業(yè)成本管理制度是十分必要的，要在企業(yè)內(nèi)逐步推行成本制度化管理，讓每個員工甚至領(lǐng)導(dǎo)層都意識到成本管理制度的重要性，落實分配責(zé)任到個人，讓制度化的管理模式更加規(guī)范有序；（3）將企業(yè)指定的管理制度與管理目標(biāo)印刷成紙質(zhì)的冊子，以便于在項目具體的實施過程中宣傳，有利于提高對成本管控的水平。

2.2 做好招投標(biāo)階段的成本控制工作

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目出資方的不同，使得實際的招投標(biāo)程序與政府規(guī)定的招投標(biāo)程序存在一定的差異，但是無論采取何種招投標(biāo)程序，其最終的目的都是篩選出報價最低、各項技術(shù)指標(biāo)均符合國家標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)作為房地產(chǎn)項目的承建企業(yè)，以切實確保房地產(chǎn)項目開發(fā)的經(jīng)濟效益。因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)商應(yīng)根據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)以及各項指標(biāo)選擇資質(zhì)水平最高、報價最低的企業(yè)作為施工單位，以降低不必要的開發(fā)成本。同時對影響房地產(chǎn)項目造價的各項因素，如市場行情、設(shè)計方案等因素進行分析和判斷，反復(fù)推敲相關(guān)合同條款，確保招標(biāo)文件的質(zhì)量。此外，房地產(chǎn)項目開發(fā)商還要根據(jù)市場變化規(guī)律，制定準(zhǔn)確、合理的招標(biāo)參考價格指標(biāo)，方便了解各招標(biāo)企業(yè)或單位的報價是否合理，從而實現(xiàn)降低房地產(chǎn)項目開發(fā)成本、確保項目投資經(jīng)濟效益的目標(biāo)。

2.3 做好施工階段的成本控制工作

房地產(chǎn)項目施工階段是整個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中使用資金量最多的環(huán)節(jié)，同時也是影響房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制與管理質(zhì)量的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)項目施工階段的成本具有占用時間長、變化大的特點，因此，應(yīng)加強對此環(huán)節(jié)的成本控制工作，且降低經(jīng)濟損失。首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部各項成本以及財務(wù)管理制度，認真執(zhí)行相關(guān)合同要求，并結(jié)合企業(yè)目標(biāo)成本編制合理的成本管理體系，明確各個管理人員的工作內(nèi)容和責(zé)任范圍，劃清權(quán)責(zé)，將責(zé)任落實到個人，確保成本控制與管理的效果；其次，要對房地產(chǎn)項目施工階段的資金花費進行跟蹤檢查與控制管理，避免資金浪費。同時嚴(yán)格控制現(xiàn)場簽證與設(shè)計變更，以制度為約束和規(guī)范，加強變更簽證的審核工作，避免不合理設(shè)計變更的出現(xiàn)，最大限度的降低項目開發(fā)成本。

2.4 做好竣工階段的成本控制工作

相關(guān)負責(zé)人應(yīng)廣泛的收集各種計算資料，確保資料的準(zhǔn)確性與完整性，并對收集的資料進行整理，最終形成結(jié)算文件，為項目竣工結(jié)算提供重要的依據(jù)。房地產(chǎn)項目管理與成本控制是一項復(fù)雜且系統(tǒng)的工作。要想真正實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化目標(biāo)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，就必須做好房地產(chǎn)項目各個階段的成本控制工作，引入動態(tài)成本控制理念，切實確保房地產(chǎn)項目每個環(huán)節(jié)成本控制的合理性與有效性，進而提升房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)濟利益，促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

房地產(chǎn)行業(yè)這些年有了巨大的變化，隨著建設(shè)規(guī)模提升，成本規(guī)模逐漸變成了過去完全無法想象的水平。而建筑項目自身具有周期長、易受市場和政策影響等特點，再加上近年來我國的市場情況的變化和行業(yè)規(guī)范的限制，成本管理的水平還比較差。房地產(chǎn)行業(yè)還要更加關(guān)注這個問題，不斷更新管理理念，培養(yǎng)更多專業(yè)人才，引進先進的管理手段和技術(shù)，提高行業(yè)的整體成本管理水平，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠更健康的發(fā)展。