以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估分析

文/劉云龍 四川凱泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 四川成都 610000

前言：

在時代發(fā)展進程中，房地產(chǎn)評估過程中人手不足、處置評估時間不足等問題逐漸凸顯，不僅制約了房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)正常開展，而且對客戶效益造成了一定打擊。而利用項目化管理理念，可以將房地產(chǎn)評估過程中各個相關(guān)模塊進行有機整合，為房地產(chǎn)評估企業(yè)跨越式發(fā)展提供充足驅(qū)動力。因此，對以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估進行適當分析具有非常重要的意義。

1、以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估的現(xiàn)實意義

在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展進程中，不同類別的房地產(chǎn)評估機構(gòu)不斷涌現(xiàn)，房地產(chǎn)評估行業(yè)競爭力度不斷增加。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)評估企業(yè)內(nèi)部崗位職責(zé)不清、部分相互推諉、多項目運行風(fēng)險增加、缺乏科學(xué)管理理念等問題始終存在。上述問題的發(fā)生，不僅影響了房地產(chǎn)評估企業(yè)業(yè)務(wù)開展效益，而且限制了房地產(chǎn)評估企業(yè)規(guī)模擴張[1]。而利用項目化管理模式，可以將各類管理制度、管理流程進行有機整合，形成規(guī)范的管理體系，為房地產(chǎn)評估企業(yè)精細化管理模式的構(gòu)建提供有效的支撐。

2、以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估措施

2.1 以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估流程及要點

以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估主要包括項目化管理內(nèi)涵明確、項目化管理主體評估關(guān)系劃分、得出評估結(jié)論幾個模塊。其中項目化管理內(nèi)涵明確主要是將每一個房地產(chǎn)評估過程涉及模塊進行項目化轉(zhuǎn)化。從項目計劃、項目階段劃分、項目實施程序設(shè)置等方面，構(gòu)建完整的實施方案；項目化管理主體評估管理劃分主要針對委托方、主體間關(guān)系，在法律規(guī)范的約束性依據(jù)一定程序進行委托協(xié)議簽訂。并根據(jù)協(xié)議內(nèi)容對房地產(chǎn)進行評估；得出評估結(jié)論主要是房地產(chǎn)評估企業(yè)將房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及前景進行合理歸納，經(jīng)實地考察、理論資料收集、評估論證等模塊，保證委托方了解房地產(chǎn)發(fā)展情況[2]。

以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估要點主要為人力資源、范圍、成本、質(zhì)量等幾個元素。其中人力資源主要指房地產(chǎn)評估階段需要的人力資源及人力資源管理效果；范圍主要指房地產(chǎn)項目的規(guī)模及房地產(chǎn)評估工作的復(fù)雜程度；成本主要指房地產(chǎn)評估工作開展階段需要投入的資金及房地產(chǎn)物資成本；質(zhì)量主要指房地產(chǎn)評估報告成型后評估結(jié)果質(zhì)量。

2.2 以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方案制定

以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估方案需要房地產(chǎn)評估企業(yè)對評估范圍、成本、進度及質(zhì)量進行規(guī)范處理。首先，對房地產(chǎn)評估工作中設(shè)計的技術(shù)人員、評估管理團隊分工、配置進行合理設(shè)置。并以權(quán)責(zé)發(fā)生制為依據(jù)，明確各模塊工作人員工作重點。并引入新理念，為房地產(chǎn)評估工作順利進行提供充足人力資源支撐。

其次，基于房地產(chǎn)評估階段內(nèi)容的關(guān)聯(lián)性，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)利用網(wǎng)絡(luò)化管理模式，直觀顯示各部門工作內(nèi)容及進度。如利用網(wǎng)絡(luò)化計劃制定，或者甘特圖的形式，可以明確房地產(chǎn)評估階段各個模塊先后順序，保證項目評估階段時間沖突的有效、及時處理。

再次，在房地產(chǎn)評估階段，房地產(chǎn)評估企業(yè)需以成本為核心，以成本管理為抓手，通過團隊合作的形式，縮減各模塊項目評估周期。同時明確要求施工企業(yè)需承擔的人員費用、差旅費用及重復(fù)施工、工程變更費用，規(guī)范工程體系。

最后，從本質(zhì)上而言，房地產(chǎn)評估質(zhì)量為工作質(zhì)量，其不僅需要房地產(chǎn)評估企業(yè)通過全面的實地調(diào)查，深入了解房地產(chǎn)項目價值，而且要求房地產(chǎn)評估企業(yè)利用科學(xué)的評估手段，保證評估過程管理質(zhì)量。除此之外，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)不定期組織相關(guān)方召開任務(wù)布置會議、任務(wù)進展會議，全面摒除質(zhì)量監(jiān)控死角。

2.3 以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估實施細則

在以項目化管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估工作開展過程中，評估企業(yè)可依據(jù)《國有土地房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》等文件要求，針對房屋范圍內(nèi)被征收房屋，依據(jù)獨立、客觀、公正的原則，沿評估范圍及內(nèi)容確認→評估委托書接受及評估委托合同簽訂→與委托人交接評估對象資料→制定評估工作方案→實地查勘及市場調(diào)查→價值測算及評估報告撰寫→評估報告內(nèi)部審核及提交、歸類等流程，自被征收房屋決定公告之日起，進行房屋評估[3]。

在具體房屋評估工作開展期間，首先房地產(chǎn)項目評估企業(yè)應(yīng)依據(jù)備案評估工作方案，以圖表或者文字影像的方式，留存實地勘察資料。如房地產(chǎn)項目范圍內(nèi)土地現(xiàn)狀、配套設(shè)施情況及其他相關(guān)項目使用維護情況等。同時收集對房地產(chǎn)價格具有普遍影響的資料及對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格具有一定影響的資料、類似房地產(chǎn)交易資料、雷瑟房地產(chǎn)成本資料、可反映估價對象狀況的資料。

其次，根據(jù)評估對象及區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場情況，房地產(chǎn)評估企業(yè)可綜合利用市場法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、收益法等評估方法，對房地產(chǎn)項目適用性進行分析。一般來說，對于類似房地產(chǎn)交易評估可采用市場法；而對于被征收房屋存在經(jīng)濟效益的情況，可采用收益法進行評估；針對在建工程評估可采用假設(shè)開發(fā)法。

最后，在確定房地產(chǎn)價值影響因素之后，房地產(chǎn)評估企業(yè)可采用被征收房屋價值計算公式，對其價值進行分類。即：標準房屋＊（1+因素調(diào)整系數(shù)1）＊（1+因素調(diào)整系數(shù)2）...＊（1+因素調(diào)節(jié)系數(shù)n）。

總結(jié)：

綜上所述，以項目管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估模式是房地產(chǎn)評估的新趨勢。在以項目管理為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)評估模式實施過程中，房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)從源頭入手，綜合分析質(zhì)量、范圍、成本、進度等因素，明確房地產(chǎn)評估要點。結(jié)合具體房地產(chǎn)項目開展情況，制定完善的房地產(chǎn)項目評估方案，保證房地產(chǎn)評估結(jié)果的完整性及精確性，為房地產(chǎn)項目順利進行提供保障。