房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與項(xiàng)目成本管理的對(duì)策分析

張猛 金隅（杭州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

引言：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，在管理中涉及到的問題比較廣泛，主要原因就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有風(fēng)險(xiǎn)高和施工周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，在開展這項(xiàng)工作的過程，給房產(chǎn)地產(chǎn)管理帶來(lái)了很大的困難，特別是在有效分析項(xiàng)目基本利益方面。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容

在開始建設(shè)項(xiàng)目之前，項(xiàng)目規(guī)劃管理是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。在此階段根據(jù)實(shí)際情況制定項(xiàng)目計(jì)劃，同時(shí)也作為管理項(xiàng)目計(jì)劃的行動(dòng)計(jì)劃、行動(dòng)指南、反檢查計(jì)劃。項(xiàng)目定位和工程設(shè)計(jì)是項(xiàng)目管理的重要組成部分：第一，項(xiàng)目準(zhǔn)確性直接影響項(xiàng)目銷售的速度，影響資金流動(dòng)的速度；第二，設(shè)計(jì)定位決定了工程造價(jià)；同時(shí)，良好的設(shè)計(jì)不僅可以提高房屋的銷售量，還可以為企業(yè)提供更好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益。設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，無(wú)論項(xiàng)目質(zhì)量的好壞，無(wú)論項(xiàng)目是否按計(jì)劃進(jìn)度、銷售節(jié)奏來(lái)完成，全靠此階段的合理設(shè)計(jì)。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開發(fā)全過程成本管理存在的問題

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目沒有實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)算管理，主要體現(xiàn)在很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理者和負(fù)責(zé)人都將更多的重視程度轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益等方面上，卻忽略了內(nèi)部預(yù)算管理，所制定的預(yù)算管理體制不夠完善，甚至一些企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理流于形式，無(wú)法對(duì)成本管理起到有效的促進(jìn)作用。其次，當(dāng)前很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目忽視了投資目標(biāo)決策階段的管理控制，造成了成本支出失控，體現(xiàn)在很多企業(yè)的管理者對(duì)決策方面的成本管理意識(shí)不足，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資金額巨大，缺乏內(nèi)部控制，也沒有建立成熟合理的內(nèi)部控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，致使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行和決策出現(xiàn)失誤，會(huì)在無(wú)形中為企業(yè)的良性發(fā)展帶來(lái)了巨大的阻礙，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中最為薄弱的部分。最后，當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目并沒有加強(qiáng)竣工方面的成本控制，并忽視了動(dòng)態(tài)造價(jià)管理，僅僅對(duì)事前的控制、事中的控制，卻沒有采取有效的措施方案，更是缺乏項(xiàng)目直到竣工驗(yàn)收的全過程造價(jià)控制管理。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制

（一）創(chuàng)新的項(xiàng)目管理機(jī)制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理過程中，管理人員應(yīng)該創(chuàng)建項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)，按照施工方案明確劃分施工區(qū)域，有效管理工程建設(shè)的每一個(gè)環(huán)節(jié)，明確每個(gè)職能部門相應(yīng)的責(zé)任和權(quán)力，并做好分層管理的工作。在管理中，項(xiàng)目經(jīng)理必須熟悉國(guó)家的相關(guān)規(guī)定和地方法律、法規(guī)，政策和建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)，并制定各種管理體系，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)更大的經(jīng)濟(jì)利益。在項(xiàng)目經(jīng)理允許的情況下，開展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作，為工程建設(shè)的順利進(jìn)行做準(zhǔn)備。另外，項(xiàng)目技術(shù)人員應(yīng)該協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)工程建設(shè)進(jìn)行管理，加強(qiáng)各個(gè)部門的下調(diào)工作。

（二）制定完善的預(yù)算管理機(jī)制

制定完善的預(yù)算管理機(jī)制是當(dāng)前提升房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全工程成本管理水平的重要舉措。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的過程中，難免會(huì)出現(xiàn)因細(xì)節(jié)上的差異造成實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行與所制定的預(yù)算不相吻合等情況的發(fā)生，為了有效的規(guī)避這一問題，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理水平，通過提升管理者的重視程度以及重新審視預(yù)算管理中存在的不足來(lái)制定完善的預(yù)算管理體系，促使內(nèi)部預(yù)算管理活動(dòng)與房地產(chǎn)所開展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相吻合，還要在此基礎(chǔ)上建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來(lái)及時(shí)反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而在第一時(shí)間進(jìn)行合理有效的解決，也能將預(yù)算資金控制在一定范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠平穩(wěn)的運(yùn)行。

（三）選用專業(yè)技術(shù)水平高的工程人員

無(wú)論是大型還是中小型房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理都取決于管理者的工作效率。所以房地產(chǎn)在選擇管理人員時(shí)，一定要選擇高素質(zhì)的人才來(lái)保證房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效進(jìn)行。根據(jù)目前房地產(chǎn)管理的情況，提高中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效性，就必須加強(qiáng)管理者的管理能力和管理經(jīng)驗(yàn)，使員工在實(shí)際工作中具有強(qiáng)烈的責(zé)任感和實(shí)施能力，確保房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題得到及時(shí)解決。在工程建設(shè)中，房地產(chǎn)公司應(yīng)重視對(duì)各種工作因素的研究和分析，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的力度。

（四）加強(qiáng)竣工階段的成本控制

竣工驗(yàn)收的依據(jù)作為項(xiàng)目總體成本核算的基礎(chǔ)，需要包括初步設(shè)計(jì)、施工圖、施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范等，并需要有關(guān)部門的審批調(diào)整和修改，在加強(qiáng)這一階段的成本控制首先需要做到嚴(yán)格的檢查工程的竣工結(jié)算，其中包括竣工文件的審查、合同條款的核對(duì)以及落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證等，還需要根據(jù)圖紙來(lái)具體的核實(shí)工程的數(shù)量以及單價(jià)，特別是要引進(jìn)當(dāng)前先進(jìn)的計(jì)算方式計(jì)算手段，轉(zhuǎn)變以往傳統(tǒng)的人工計(jì)算方式，并盡可能的減少誤差的產(chǎn)生，提升竣工結(jié)算的精準(zhǔn)度。

結(jié)束語(yǔ)：伴隨著房地產(chǎn)工程在全國(guó)各地如火如荼地開展，工程管理與項(xiàng)目成本管理作為房地產(chǎn)企業(yè)管理中能夠?qū)崿F(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益統(tǒng)一的重要途徑，其直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立完善的管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，根據(jù)工程的實(shí)際情況，認(rèn)真審查預(yù)算，不斷提高管理人員的綜合素質(zhì)，在保障工程質(zhì)量提升的同時(shí)，降低工程施工消耗，提升材料的利用率，增強(qiáng)員工的成本控制意識(shí)，助推企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中實(shí)現(xiàn)效益與發(fā)展雙豐收。