淺析房地產(chǎn)財務管理中存在的主要問題及對策

劉霞

（中鐵十四局集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，濟南250000）

1 引言

為保證房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展，政府先后出臺了一系列措施對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控。調(diào)控成效顯著。隨著住房短缺時代的結(jié)束，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭也更加激烈。因此，財務管理在公司發(fā)展中發(fā)揮著重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)的財務管理制度不完善以及存在諸多的問題，都不利于公司的長期發(fā)展。

2 基本財務管理問題

2.1 預算管理控制不理想

房地產(chǎn)公司經(jīng)常忽略市場預測和預算管理方面，從而使許多預算指標與外部環(huán)境不兼容。房地產(chǎn)行業(yè)受宏觀政策影響比較大，很難準確把握市場走向，預算的事中控制不理想。因此，整個預算指標體系也難以被市場接受。缺乏靈活性，缺乏對市場的反應能力，這也使預算工作變得困難。

2.2 企業(yè)管理人員對財務管理的認知水平較低

當前，阻礙企業(yè)財務預算管理工作質(zhì)量水平提升的首要因素就是企業(yè)普遍不重視財務預算管理工作，由于企業(yè)對此方面工作重視性的忽視，導致各財務人員的行為就缺乏相應的約束，這就致使相關(guān)工作人員在進行財務預算管理工作時，違規(guī)操作行為泛濫，損害了企業(yè)的集體利益[1]。目前，包括我國部分的知名企業(yè)在內(nèi)，都沒有充分認識到財務預算管理這一工作的價值，對于整個企業(yè)的建設發(fā)展都有著促進作用，所以也就不存在相應的管理措施。

2.3 忽略全面成本管理

全面成本管理意味著房地產(chǎn)公司必須實施全過程、全方位的成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)的成本涉及拿地、施工、銷售等方面，成本管理是在項目開發(fā)的整個過程中實施控制，但是房地產(chǎn)項目的成本管理主要來自企業(yè)內(nèi)部或建設管理部門。

2.4 資金運作體系不完善

在房地產(chǎn)投資項目中，需要大量資金來運作。一些企業(yè)沒有考慮自身情況，為了加快建設，向銀行貸款或向其他企業(yè)貸款，這使公司資金面臨巨大的財務風險。在項目建設過程中，企業(yè)管理者沒有進行有效的財務風險管控。管理上，盲目使用現(xiàn)有的資金，影響整體利益，加劇了成本負擔。

3 房地產(chǎn)財務管理中主要問題的解決策略

現(xiàn)階段，國家對房地產(chǎn)行業(yè)主要還是給予鼓勵和政策支持。在危機時，國家主要采取政策支持，以確保房地產(chǎn)的正常發(fā)展。當房地產(chǎn)開發(fā)過熱時，國家采取適當?shù)母深A政策，并出臺相關(guān)法規(guī)和文件，以限制房價過快上漲。對于房地產(chǎn)企業(yè)，就是要解決公司財務管理過程中出現(xiàn)的問題，從而提高財務管理的水平。

3.1 提高企業(yè)財務管理認知水平

新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好財務管理工作，首先就必須要充分地意識到財務管理工作的重要性。在實際工作中，摒棄以往傳統(tǒng)的觀念，在企業(yè)內(nèi)部積極地做好對財務管理的宣傳工作，為接下來財務管理工作的開展打下良好的基礎(chǔ)。企業(yè)要做好教育培訓工作，使得全體人員都能夠掌握先進的財務知識、財務管理理念，提升自身的責任意識，進而全身心地參與財務管理工作，保證財務管理工作的有序進行。

3.2 強化財務管理的成本和預算控制

房地產(chǎn)企業(yè)對于新項目的投資開發(fā)所需的成本主要包括土地購置成本、建筑成本、材料成本、管理成本以及營銷成本，等等，房地產(chǎn)企業(yè)加強對于成本和財務預算的控制是很有必要的。首先，要選擇合格的施工隊伍和材料供應商，這樣不僅能保證項目的質(zhì)量，還能避免因為質(zhì)量問題返工而造成的成本浪費；其次，房地產(chǎn)企業(yè)高層和財務管理人員要對新項目進行全方面地調(diào)查和評審，深入市場調(diào)查和分析，資金的預算管理要遵循量入為出的規(guī)則，做到準確計算、科學嚴格把控，對于企業(yè)的支出和收入要做到認真細致，預算之外的支出，要嚴格進行考核，沒必要的支出要杜絕。

3.3 構(gòu)建完善可操作的財務管理制度并不斷提高執(zhí)行力

構(gòu)建完善的財務管理制度是優(yōu)化房地產(chǎn)財務管理的必由之路。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資大、風險高、資金周轉(zhuǎn)周期長等特點，需要企業(yè)通過合理的財務管理以及運作方式，有效規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的財務風險。構(gòu)建完善的財務管理制度，不僅可以使企業(yè)在激烈的競爭中立于不敗之地，而且還可以加強對財務管理人員的監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務管理制度制定過程中，需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)不同階段的發(fā)展重點和發(fā)展目標制定相應的財務管理制度，還應該保證財務管理制度的動態(tài)平衡。

3.4 加強對投資風險的控制

為了能夠加強對投資風險的控制，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，在進行某一個項目的投資時，需要對于投資風險進行認知，并且需要進行大量的調(diào)研分析以獲得決策數(shù)據(jù)，并對其進行研究，從而建立一個相對安全的投資風險控制方法，從而有效地對于投資風險進行管控。

4 結(jié)語

國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的常態(tài)化，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將趨于穩(wěn)定方向發(fā)展。企業(yè)要想獲得長足的發(fā)展，就必須要提高財務管理水平。企業(yè)管理的核心是財務管理，必須與企業(yè)目標保持一致。只有了解房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀和問題，并提出切實可行的實施方案，才能實現(xiàn)企業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展。