限購(gòu)豈能成開(kāi)發(fā)商爽約擋箭牌

昊宇

近年來(lái)，許多地方政府為了配合中央政府調(diào)控房?jī)r(jià)非理性上漲，先后出臺(tái)了適應(yīng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)條件的限制房屋買賣的相關(guān)規(guī)定，統(tǒng)稱政府限購(gòu)令。限購(gòu)令對(duì)于已經(jīng)生效但尚未履行的購(gòu)房合同有無(wú)影響，開(kāi)發(fā)商能否以限購(gòu)令為由爽約？這也許是許多購(gòu)房者關(guān)心的話題。

開(kāi)發(fā)意向協(xié)議遭遇限購(gòu)令，開(kāi)發(fā)商欲爽約

2014年3月18日，武漢普提金街商業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱普提金公司）與湖北監(jiān)利人陳某簽訂《普提金街定向開(kāi)發(fā)協(xié)議書》（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)協(xié)議書）一份，內(nèi)容為：基于陳某對(duì)于“普提金街”項(xiàng)目購(gòu)買意愿，普提金公司同意陳某協(xié)議開(kāi)發(fā)普提金街K7地塊1號(hào)樓10層08號(hào)房，該商品房建筑面積為76.16平方米，單價(jià)為每平方米10088元。

合同還約定，陳某應(yīng)向普提金公司支付326528元定向開(kāi)發(fā)意向金，尾款須在項(xiàng)目開(kāi)盤前付清，開(kāi)盤之后陳某攜帶相關(guān)文件至招商中心辦理購(gòu)房手續(xù)。開(kāi)盤時(shí)間以普提金公司書面通知或電話通知為準(zhǔn)，陳某須在開(kāi)盤之日起七天內(nèi)至項(xiàng)目招商中心與普提金公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并辦理繳款及銀行相關(guān)按揭手續(xù)。協(xié)議簽訂后，陳某于2014年3月18日向普提金公司和武漢香華林商業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱香華林公司）支付326528元。2017年5月4日，普提金公司和香華林公司獲得商品房預(yù)售許可證。

然而2016年以來(lái)，我國(guó)二三線城市房?jī)r(jià)再次迎來(lái)一波迅猛上漲，武漢的房?jī)r(jià)也一路飆升。2017年5月，“普提金街”項(xiàng)目開(kāi)盤，這時(shí)距離普提金公司與陳某簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議已經(jīng)過(guò)去三年，這期間開(kāi)發(fā)地塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。

既然開(kāi)盤了，按照約定開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)于開(kāi)盤前通知陳某，以便其付清購(gòu)房款并辦理簽訂《武漢市商品房買賣合同》的購(gòu)房手續(xù)。2017年4月11日，陳某委托律師向普提金公司和香華林公司發(fā)函要求確認(rèn)普提金街K7地塊開(kāi)盤時(shí)間，但對(duì)方未予答復(fù)。5月4日，香華林公司取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可證，但仍未通知陳某前來(lái)簽約。陳某感到很詫異，經(jīng)多次詢問(wèn)未果后，為保障自己購(gòu)房利益的實(shí)現(xiàn)，避免對(duì)方一房二賣，遂于5月9日申請(qǐng)武漢市洪山區(qū)人民法院將1號(hào)樓10層8號(hào)房予以查封，法院裁定查封了案涉房產(chǎn)。

5月13日，“普提金街”項(xiàng)目開(kāi)盤，陳某去售樓部要求簽約遭到拒絕。5月25日，普提金公司、香華林公司向武漢市洪山區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)與陳某訂立的開(kāi)發(fā)協(xié)議書無(wú)效。陳某于訴訟中提出反訴，要求對(duì)方繼續(xù)履行合同。

協(xié)議應(yīng)否履行，訴辯雙方庭審激辯

普提金公司、香華林公司認(rèn)為，截至本次起訴，香華林公司因政府項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整尚未取得預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)協(xié)議書無(wú)效。兩公司同時(shí)指出，2016年11月14日，武漢市人民政府發(fā)布了武政辦〔2016〕159號(hào)文件（以下簡(jiǎn)稱159號(hào)文件），禁止本市戶籍居民在城區(qū)購(gòu)買三套住房，非本市戶籍須在本市連續(xù)繳滿兩年社?；騻€(gè)人所得稅才能在城區(qū)購(gòu)買一套住房，故陳某不具備購(gòu)房資格。

陳某辯稱，本案的立案時(shí)間為2017年5月25日，原告取得預(yù)售許可證的時(shí)間為5月9日，起訴時(shí)間晚于預(yù)售許可證取得時(shí)間，故兩原告訴狀中“截至本次起訴，香華林公司因政府項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整尚未取得預(yù)售許可證”認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤。

陳某指出，開(kāi)發(fā)協(xié)議書于2014年上半年簽訂，159號(hào)文件自2016年11月15日開(kāi)始實(shí)施，協(xié)議簽訂在前，而限購(gòu)政策在后。根據(jù)法不溯及既往的原則，兩原告不能采用當(dāng)前的法律評(píng)價(jià)過(guò)去合法合規(guī)的行為。

陳某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證又與買受人簽訂預(yù)售合同后，又為不正當(dāng)目的，以自己未依法取得商品房預(yù)售許可證為由訴請(qǐng)確認(rèn)合同無(wú)效，不僅是對(duì)法律的錯(cuò)誤解讀，同時(shí)也是對(duì)誠(chéng)信原則的踐踏，更是對(duì)買房人合法權(quán)益的侵犯，故請(qǐng)求法院駁回其訴訟請(qǐng)求。

陳某同時(shí)提出反訴，認(rèn)為兩原告在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始好轉(zhuǎn)之后惡意違約，其意在追求開(kāi)發(fā)商的利益最大化，從而侵害自己的利益，遂要求確認(rèn)案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書有效，由兩原告繼續(xù)履行合同。

普提金公司與香華林公司對(duì)陳某的反訴辯稱：案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書因不具備《商品房買賣合同》的主要內(nèi)容，不能認(rèn)定為《商品房買賣合同》。《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的《商品房買賣合同》應(yīng)當(dāng)包括的主要內(nèi)容共有13項(xiàng)，而案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書僅明確了主體、價(jià)款等部分事項(xiàng)，其內(nèi)容不能視為一份《商品房買賣合同》。普提金公司與香華林公司進(jìn)一步提出，普提金公司在簽訂協(xié)議時(shí)未取得預(yù)售許可證，且香華林公司起訴時(shí)未取得商品房預(yù)售許可證，故應(yīng)認(rèn)定案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書無(wú)效，由兩原告全額退還陳某繳納的意向金。

開(kāi)發(fā)商能否因限購(gòu)令悔約，法院說(shuō)不

洪山區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書是雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，該合同合法有效。雙方簽訂上述協(xié)議內(nèi)容本意是為了使該協(xié)議能夠得到切實(shí)履行，兩原告現(xiàn)已取得了該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，具備了完成上述協(xié)議的條件。

因此，陳某提出要求確認(rèn)協(xié)議合法有效、要求兩原告繼續(xù)履行協(xié)議，簽訂購(gòu)房合同的反訴請(qǐng)求，符合有關(guān)法律規(guī)定和誠(chéng)實(shí)信用原則，對(duì)其上述訴請(qǐng)，一審法院予以支持。

2017年9月28日，洪山區(qū)人民法院做出一審判決：案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書合法有效，雙方繼續(xù)履行協(xié)議確認(rèn)的內(nèi)容；駁回兩原告訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)3099元、反訴費(fèi)5742元、保全費(fèi)4362元由兩原告負(fù)擔(dān)。

兩原告不服，提出上訴。二審法院認(rèn)為，商品房預(yù)售合同是當(dāng)事人之間負(fù)有履行合同約定的相互交付義務(wù)的合同，商品房交易預(yù)約合同是指當(dāng)事人約定將來(lái)訂立正式合同的協(xié)議，當(dāng)事人雙方只負(fù)有簽訂正式合同的義務(wù)，相當(dāng)于商品房認(rèn)購(gòu)書。

本案上訴人普提金公司與被上訴人陳某簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議書，由于雙方同時(shí)約定開(kāi)盤后辦理購(gòu)房手續(xù)的具體事項(xiàng)，可見(jiàn)普提金公司與陳某簽訂的案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書是雙方約定將來(lái)訂立正式合同的協(xié)議，其性質(zhì)屬于預(yù)約合同，并非商品房預(yù)售合同。況且，普提金公司、香華林公司已于訴訟前的2017年5月4日取得該項(xiàng)目商品房預(yù)售許可證，該項(xiàng)目也于2017年5月13日開(kāi)盤，雙方均具備了履行上述協(xié)議的條件，據(jù)此，一審認(rèn)定案涉合同有效，繼續(xù)履行合同并無(wú)不當(dāng)。

2017年12月13日，武漢市中級(jí)人民法院做出二審判決：駁回上訴，維持原判。兩上訴人仍不服，向湖北省高級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹?，該院受理后，?018年6月22日做出裁定，駁回武漢普提金街商業(yè)有限公司、武漢香華林商業(yè)發(fā)展有限公司的再審申請(qǐng)。

點(diǎn) 評(píng)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)有三：

一、雙方訂立的合同屬于預(yù)售商品房合同還是預(yù)約合同？普提金公司與陳某簽訂的案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書雖并未約定房屋的交付時(shí)間，但雙方同時(shí)約定“開(kāi)盤之后陳某攜帶相關(guān)文件至招商中心辦理購(gòu)房手續(xù)”，并明確約定開(kāi)盤后，陳某至項(xiàng)目招商中心與普提金公司簽訂《武漢市商品房買賣合同》，并辦理繳款及銀行相關(guān)按揭手續(xù)?？梢?jiàn)，案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書是雙方約定將來(lái)訂立正式合同的協(xié)議，符合最高法院司法解釋關(guān)于預(yù)約合同的規(guī)定，故法院確認(rèn)案涉開(kāi)發(fā)協(xié)議書屬預(yù)約合同且合法有效，并無(wú)不當(dāng)。

二、開(kāi)發(fā)商延遲取得預(yù)售商品房許可證是否影響合同效力？最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”?？梢?jiàn)，只要在起訴前開(kāi)發(fā)商取得預(yù)售商品房許可證，預(yù)約合同即為有效，當(dāng)事人可以要求繼續(xù)履行。

三、開(kāi)發(fā)商能否以限購(gòu)令為由拒絕履行預(yù)約合同？換句話說(shuō)，依據(jù)目前的限購(gòu)政策，陳某不具備購(gòu)房資格，能否阻卻雙方的房屋買賣繼續(xù)履行？當(dāng)事人雙方訂立預(yù)約合同后，彼此之間便形成了信賴關(guān)系，并因此對(duì)將來(lái)締結(jié)本約產(chǎn)生合理的期待，依法應(yīng)當(dāng)保護(hù)這種合理信賴和合理期待。涉案預(yù)約合同能否繼續(xù)履行，關(guān)鍵在于合同履行中是否存在“法律上或者事實(shí)上不能履行”的情形。本案中，普提金公司、香華林公司已于訴訟前2017年5月4日取得了該項(xiàng)目的商品房預(yù)售許可證，該項(xiàng)目也于2017年5月13日開(kāi)盤，雙方均具備了履行上述協(xié)議的條件，即簽訂商品房預(yù)售合同的條件已經(jīng)成就。由于雙方簽訂協(xié)議時(shí)，陳某具備購(gòu)房資格，故后來(lái)出臺(tái)的限購(gòu)政策不應(yīng)對(duì)本案雙方的房屋買賣產(chǎn)生溯及力，也就是說(shuō)限購(gòu)政策不能阻卻雙方繼續(xù)履行房屋買賣合同。