我國持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展

■ 本刊記者 王 雷

2018年，房地產(chǎn)市場形勢依然是最受公眾關(guān)注的話題之一?！胺孔〔怀?、兩多一并”；深圳深化住房制度改革，北京、上海發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房；部分城市商品住房量價(jià)回落；資本介入租賃市場、租金普遍上漲，多城市試水集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房；年初部分城市搖號購房，房價(jià)與地價(jià)倒掛、一手房價(jià)與二手房價(jià)倒掛；下半年部分城市住宅用地流標(biāo)增加，房地產(chǎn)市場下行壓力加大……從年初到歲末，房地產(chǎn)市場似乎從不缺少熱點(diǎn)，而市場的任何一點(diǎn)風(fēng)吹草動都會引發(fā)社會強(qiáng)烈關(guān)注和熱議。凡此種種，使得各方逐漸聚焦一組問題：自2017年以來的本輪房地產(chǎn)調(diào)控到底有何特點(diǎn)，如何看待本輪的調(diào)控政策？已經(jīng)持續(xù)一年多的本輪調(diào)控，是否要繼續(xù)下去？在政府的調(diào)控政策上，有哪些地方還需要注意？

一、2018年房地產(chǎn)調(diào)控的特點(diǎn)

從北上廣深，到南京、杭州、廈門、武漢、成都等熱點(diǎn)城市，分析這些城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，有共同的特點(diǎn)：

一是政策力度大。熱點(diǎn)城市普遍采取綜合運(yùn)用差別化住房信貸、稅收政策等經(jīng)濟(jì)手段，輔之以住房限購等必要的行政手段的辦法，針對各類需求精準(zhǔn)施策。事實(shí)上，嚴(yán)厲且具有濃郁行政手段意味的限購、限售（限制高價(jià)房入市）、限價(jià)（包括限房價(jià)、限地價(jià)）、限貸、限簽（限制網(wǎng)簽）政策，幾乎成為各個(gè)城市共同的選擇。

二是即立足當(dāng)前、又著眼長遠(yuǎn)，堵疏并舉。一方面不惜誤傷“剛需”，也要通過“五限”嚴(yán)格抑制投資投機(jī)性需求；另一方面，加快供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過改善住宅用地供應(yīng)制度、健全住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定群眾住房預(yù)期、增加住房有效供應(yīng)等，緩解住房供需矛盾，引導(dǎo)住房消費(fèi)回歸合理。

三是效果確實(shí)明顯?？傮w上，今年以來房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。

分城市來看，熱點(diǎn)城市都采取了積極措施。比如，北京市明確了2018—2022年住房發(fā)展規(guī)劃，各類住房用地供給、各類住房供應(yīng)量清清楚楚，而且所有住宅用地都采取“限房價(jià)、競地價(jià)”“綜合招標(biāo)”等出讓方式，避免以往的“價(jià)高者得”方式，可能帶來的助推房價(jià)上漲的問題；上海市也采取了一系列措施，包括強(qiáng)化購地資金監(jiān)管，明確競買人在申請階段需提交會計(jì)師事務(wù)所簽證的土地交易資金來源申報(bào)表；將商品住房用地出讓方式由掛牌出讓調(diào)整為招標(biāo)掛牌復(fù)合式出讓，當(dāng)?shù)貕K競買申請人較多時(shí)，先通過招標(biāo)方式大幅減少參與后續(xù)競價(jià)的競買人數(shù)，抑制非理性競價(jià)；嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，實(shí)行認(rèn)房又認(rèn)貸，抑制投機(jī)炒房。

二、2018年房地產(chǎn)調(diào)控是否會持續(xù)

要回答這個(gè)問題，必須引出本輪房地產(chǎn)調(diào)控中一個(gè)發(fā)人深省的現(xiàn)象。一方面，社會上都在大談特談房地產(chǎn)調(diào)控，而從國務(wù)院到各部委，公開發(fā)布的信息，其實(shí)更多的都是在強(qiáng)調(diào)“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。這個(gè)反差實(shí)際上說明，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的，并不局限在像以往一樣，僅僅是為了遏制房地產(chǎn)市場價(jià)格過快上漲勢頭，而是還要為深化住房制度改革、構(gòu)建房地產(chǎn)市場長效機(jī)制贏得時(shí)間、空間。

事實(shí)上，從北上廣深及其他熱點(diǎn)城市，這一年來最重要工作，實(shí)際上都是在積極地從供給側(cè)、需求側(cè)進(jìn)行制度改革和政策創(chuàng)新，落實(shí)十九大報(bào)告提出的“優(yōu)化存量資源配置，擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)增量供給”，促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需動態(tài)平衡，從而實(shí)現(xiàn)“房住不炒”的定位和讓全體人民住有所居的目標(biāo)。

從這個(gè)角度來說，住房制度改革未完全到位、房地產(chǎn)長效機(jī)制沒有建立起來的情況下，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控不會輕言退出或結(jié)束；換言之，在住房制度改革到位、房地產(chǎn)長效機(jī)制建立起來的情況下，本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策手段，可能已經(jīng)逐步的、不顯山露水的被新的政策措施所替代，實(shí)際上實(shí)現(xiàn)了“柔性退出”。社會各界應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到此次房地產(chǎn)調(diào)控的重大意義，充分認(rèn)識到這一輪具有強(qiáng)烈行政手段色彩的房地產(chǎn)調(diào)控政策的有長期性，并適應(yīng)今后的房地產(chǎn)市場可能就是一種更接近德國等國家的狀況，實(shí)施上就是一個(gè)有強(qiáng)烈管控的市場。不要對賭政府會放松調(diào)控，更不要還心存再伺機(jī)投機(jī)賺一把的僥幸。

三、持續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的建議

為最大化本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控成效，促進(jìn)完善我國住房制度、建立房地產(chǎn)長效機(jī)制，針對當(dāng)前部門城市出現(xiàn)的一些苗頭性問題，提出以下建議：

一是要做好住房頂層設(shè)計(jì)，穩(wěn)定社會預(yù)期，也穩(wěn)定地方政府預(yù)期。部分本輪各地方采取的調(diào)控政策手段，經(jīng)實(shí)踐確認(rèn)行之有效的，可通過法律法規(guī)或地方性法規(guī)形式加以確認(rèn)，實(shí)現(xiàn)由行政手段向法律手段的轉(zhuǎn)化，避免社會非議。同時(shí)，我國的住房制度頂層設(shè)計(jì)一旦確立，也必須長期堅(jiān)持，并以法律形式固定下來，實(shí)現(xiàn)久久為功。

二是要用好住房發(fā)展規(guī)劃這個(gè)抓手，統(tǒng)一認(rèn)識、凝聚共識。城市人民政府要將住房發(fā)展規(guī)劃作為貫徹落實(shí)中央關(guān)于住房和房地產(chǎn)重大決策部署的重要抓手，明確一定時(shí)期內(nèi)住房發(fā)展目標(biāo)、重點(diǎn)任務(wù)和政策措施，引導(dǎo)土地、資金等相關(guān)資源合理配置，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)住有所居和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。充分銜接國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，建立住房發(fā)展規(guī)劃實(shí)施評估和指標(biāo)考核機(jī)制，將關(guān)鍵性指標(biāo)納入對各級政府的考核體系，以確保住房發(fā)展規(guī)劃的權(quán)威性。

三是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場配套政策措施。加快完善多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房供應(yīng)體系，增加租賃房、保障房有效供應(yīng)，規(guī)范二手房交易市場，解決“商品房過度、保障房不足，新建房過度、二手房不足，買賣房過度、租賃房不足”的矛盾。住房建設(shè)不能只靠貸款、債券，要積極探索使用房地產(chǎn)信托、REITs、股權(quán)融資、基金、特定資產(chǎn)收益、資產(chǎn)管理計(jì)劃等工具，加快構(gòu)建多元化房地產(chǎn)融資體系。加強(qiáng)部門聯(lián)動，加強(qiáng)市場的監(jiān)測分析與監(jiān)管，推進(jìn)與住房制度匹配的土地、金融、稅收制度建設(shè)。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，弘揚(yáng)“房住不炒”清風(fēng)正氣。

四是健全以信用體系為基礎(chǔ)的市場監(jiān)管制度。深化行政審批制度改革，減少或取消各類機(jī)構(gòu)資質(zhì)、個(gè)人職業(yè)資格，加快推進(jìn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員誠信體系建設(shè)，強(qiáng)化行業(yè)自律、事中事后監(jiān)管和執(zhí)法，建立行業(yè)退出、禁入、行政處罰、追究刑事責(zé)任對接機(jī)制。