如何做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型升級(jí)

秦增艷

【摘要】隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，住房的消費(fèi)市場(chǎng)在不斷增長(zhǎng)，廣大消費(fèi)群體對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注度也逐漸提高，尤其是在房地產(chǎn)利潤(rùn)和發(fā)展的問(wèn)題上。房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境有很多不確定性的因素，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加大。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中也面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，在在金融環(huán)境的驅(qū)動(dòng)下，獲得融資那是難上加難。房?jī)r(jià)的不斷提高，導(dǎo)致人們的購(gòu)買(mǎi)欲逐漸下降，銷(xiāo)售量降低，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的不斷發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】地產(chǎn)項(xiàng)目;轉(zhuǎn)型;升級(jí)

近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)在國(guó)家政策的施壓下，雖然在一定程度上漲勢(shì)減緩，但仍然是國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍。目前，我國(guó)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中主要以購(gòu)買(mǎi)土地為主，便于地產(chǎn)升值;在房屋和商業(yè)場(chǎng)地的建設(shè)上以發(fā)展新的項(xiàng)目為主。這種開(kāi)發(fā)模式雖然獲取了較高的經(jīng)濟(jì)效益，推動(dòng)了房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展。但是在當(dāng)前形勢(shì)下，這種模式已經(jīng)無(wú)法適宜現(xiàn)代化社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì)，需要積極開(kāi)辟出一條新的道路，確保地產(chǎn)項(xiàng)目可以得到良好的轉(zhuǎn)型，滿(mǎn)足市場(chǎng)的發(fā)展需求。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式中所面臨的問(wèn)題

1.1融資難度加大，企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)舉步維艱

在金融危機(jī)下，銀行受到了嚴(yán)重的打擊，經(jīng)濟(jì)效益造成了嚴(yán)重的損失。再加上為了控制房?jī)r(jià)上漲，政府根據(jù)現(xiàn)狀也提出了一些有關(guān)信貸的政策，極大的增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商融資的難度系數(shù)，情況嚴(yán)重時(shí)資金鏈斷裂[1]。正因如此，部分房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商倒閉關(guān)門(mén)，增加了銀行的壞賬，出現(xiàn)了死循環(huán)的現(xiàn)象，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

1.2房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降，樓市去庫(kù)存陷入僵局

依靠土地價(jià)格在不斷的增長(zhǎng)，通過(guò)采用銀行借貸，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想在償還貸款時(shí)獲得豐厚的利潤(rùn)，只需要將房屋進(jìn)行出售即可。但是目前政府對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目所下發(fā)的政策不夠完善，控制力度和經(jīng)濟(jì)情況都不夠景氣，房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)回落的現(xiàn)象，但是房?jī)r(jià)一旦快速的下滑，就會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的還貸能力造成一定的影響，情況嚴(yán)重還會(huì)出現(xiàn)零利潤(rùn)、甚至是虧損的現(xiàn)象[2]。在后金融危機(jī)時(shí)代，其經(jīng)濟(jì)的增加速度在逐漸下滑，對(duì)國(guó)內(nèi)的需求量也在逐漸降低，導(dǎo)致樓市的庫(kù)存在不斷增加，其房?jī)r(jià)也逐漸趨于平穩(wěn)狀態(tài)，中央政府在這個(gè)過(guò)程中明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商可以利用降價(jià)來(lái)降低庫(kù)存量，部分地區(qū)出現(xiàn)了下降的趨勢(shì)，這就說(shuō)明傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)陷入僵局，無(wú)法繼續(xù)前進(jìn)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要進(jìn)行全面的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型升級(jí)的有效對(duì)策

2.1建立多元化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈，走好轉(zhuǎn)型升級(jí)的專(zhuān)業(yè)化道路

在發(fā)達(dá)國(guó)家中，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的模式主要以建筑房屋、開(kāi)發(fā)土地、銷(xiāo)售土地為核心，這樣，不僅可以整合資源、降低開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)成本，還可以提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的地位和價(jià)值。這種開(kāi)發(fā)模式要求企業(yè)要設(shè)立自身發(fā)展的目標(biāo)和方法，采用多樣化的模式對(duì)戰(zhàn)略性的主導(dǎo)項(xiàng)目進(jìn)行不斷的完善，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，使企業(yè)可以走向新型的升級(jí)道路。

在當(dāng)前形勢(shì)下，只有解決企業(yè)資金鏈的問(wèn)題，就可以改善企業(yè)運(yùn)作情況，這就需要企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r積極轉(zhuǎn)變?nèi)谫Y的渠道，降低融資中的成本。隨著信息技術(shù)的不斷發(fā)展，電子信息技術(shù)與金融體系得到了有效的融合，進(jìn)一步完善了金融系統(tǒng)以及融資的環(huán)境，也使融資渠道有單一性逐漸向多元化的方向轉(zhuǎn)變[3]。除此之外，企業(yè)還可以根據(jù)自身的發(fā)展情況和經(jīng)驗(yàn)的實(shí)際戰(zhàn)略建立良好的合作伙伴關(guān)系，從而獲得更多的融資資金;另外也可以采用激勵(lì)機(jī)制的作用建立融資平臺(tái)，將社會(huì)閑散的資金聚集起來(lái)為自己所有進(jìn)行開(kāi)發(fā)，能夠更好的使企業(yè)獲取最大的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也可以使大眾獲取額外的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，達(dá)到互利共贏的發(fā)展目標(biāo)。

2.2政府企業(yè)共同發(fā)力，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式的轉(zhuǎn)型升級(jí)

對(duì)于經(jīng)驗(yàn)豐富，實(shí)力強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言，要順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的潮流，及時(shí)對(duì)目前房地產(chǎn)發(fā)展的情況進(jìn)行全面的探析，根據(jù)現(xiàn)狀選擇適合自身發(fā)展的路徑和方向，并在各個(gè)領(lǐng)域中尋找目標(biāo)一致的合作伙伴，并將傳統(tǒng)模式大膽的進(jìn)行創(chuàng)新與優(yōu)化，將產(chǎn)業(yè)鏈不斷向外進(jìn)行延伸。這樣一來(lái)，可以在發(fā)展的過(guò)程中獲得更多的融資平臺(tái)，利用共同解決融資過(guò)程中所存在的問(wèn)題，在不確定的資本環(huán)境中也可以更好的確保資金的安全性和穩(wěn)定性[4]。在此基礎(chǔ)上還要借鑒國(guó)內(nèi)外較為先進(jìn)的房地產(chǎn)行業(yè)的管理模式和發(fā)展理念，取其精華、去其糟粕，以此來(lái)更好的強(qiáng)化企業(yè)的發(fā)展模式，提高企業(yè)的管理水平，可以加強(qiáng)與其他企業(yè)的合作，從而建立一套完善的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈，利于更好的推動(dòng)房轄區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，使其得到有效的轉(zhuǎn)型與升級(jí)，利于在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有力地位。

其次，要以商業(yè)繁榮的地域、人口聚集地為平臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過(guò)程中還要注重加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目建造中環(huán)境的管理，盤(pán)活企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的流動(dòng)資金，利用分散和防范的方法將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中所存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制[5]。尤其是對(duì)于居住性房產(chǎn)而言，一定要打造一個(gè)銷(xiāo)售與租賃并重的居住環(huán)境，無(wú)論是在硬件上還是在軟件上都要確保其整體的質(zhì)量，使居住者可以感受到溫暖、舒適的、人性化的居住環(huán)境。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)很難在當(dāng)前激烈的環(huán)境中實(shí)現(xiàn)自身的應(yīng)用價(jià)值，而且也無(wú)法阻礙和控制房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中所面臨的危機(jī)和挑戰(zhàn)。因此，為了使房地產(chǎn)企業(yè)可以更好的順應(yīng)時(shí)代發(fā)展潮流，實(shí)現(xiàn)社會(huì)與經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一，政府就要在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的背景下創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，優(yōu)化升級(jí)理念，在發(fā)展的過(guò)程中要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以政府職能為輔助，從而構(gòu)架一個(gè)新型的轉(zhuǎn)型路徑，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)固發(fā)展。

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