特色小鎮(zhèn)五大關(guān)鍵問題探討

一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的風(fēng)姿，一個(gè)時(shí)代有一個(gè)時(shí)代的命題。

在中國特色社會(huì)主義新時(shí)代，特色小鎮(zhèn)成為繼經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、高新區(qū)以及產(chǎn)業(yè)新城之后全新的經(jīng)濟(jì)模式和發(fā)展載體而走向歷史前臺(tái)，風(fēng)潮迅速席卷全國。截至目前，各地創(chuàng)建的國家級(jí)、省級(jí)特色小鎮(zhèn)數(shù)量不下2000個(gè)，但真正成功者并不多，更缺少可復(fù)制、可推廣的成熟模式。

在此背景下，社會(huì)各界對(duì)于特色小鎮(zhèn)的認(rèn)知仍莫衷一是，實(shí)踐中的特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)存在被地產(chǎn)綁架現(xiàn)象，即使是真特色小鎮(zhèn)，也多存在概念不清、定位不準(zhǔn)、急于求成、盲目發(fā)展以及市場(chǎng)化不足等各種問題。究竟該如何認(rèn)識(shí)特色小鎮(zhèn)，本文本著復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化原則就特色小鎮(zhèn)的五大關(guān)鍵問題做簡(jiǎn)單探討。

1.為什么會(huì)有特色小鎮(zhèn)？

作為全新經(jīng)濟(jì)模式和發(fā)展載體，特色小鎮(zhèn)并非產(chǎn)生于空想，而是中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展到一定階段后的產(chǎn)物。它發(fā)源于浙江、成名于浙江，由于迎合了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化的需求，為破解區(qū)域發(fā)展不平衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)以及城市病難題提供了新方案，而受到國家最高層肯定，后被住建部等部委力推，地方政府和開發(fā)企業(yè)應(yīng)者云集，之前一些成型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也有的主動(dòng)向特色小鎮(zhèn)靠攏。

從本質(zhì)上講，特色小鎮(zhèn)與經(jīng)濟(jì)特區(qū)、開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)以及產(chǎn)業(yè)新城等一脈相承，都為當(dāng)?shù)匕l(fā)展經(jīng)濟(jì)提供空間和載體，所不同的是它們具有的核心特征和承擔(dān)的核心使命有差異。

2.特色小鎮(zhèn)的核心是什么？

關(guān)于特色小鎮(zhèn)的核心，目前比較一致的看法是產(chǎn)業(yè)，但顯然只有產(chǎn)業(yè)是不夠的，否則就會(huì)走回傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的老路。對(duì)特色小鎮(zhèn)來說，產(chǎn)業(yè)只是基礎(chǔ)和依托，發(fā)展產(chǎn)業(yè)并不是目的，而是手段，是為小鎮(zhèn)居民提供就業(yè)、創(chuàng)造收入的手段，目的是什么呢？當(dāng)然是生活。

在筆者看來，特色小鎮(zhèn)最核心的特征是產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展。所謂產(chǎn)鎮(zhèn)融合，最簡(jiǎn)單明了的解釋就是產(chǎn)業(yè)空間載體與居民所生活的城鎮(zhèn)不做人為的隔離，即使相隔其距離也不會(huì)長(zhǎng)，班車、單車、甚至步行就能便捷實(shí)現(xiàn)工作和生活的切換。

特色小鎮(zhèn)的核心使命是滿足人們對(duì)美好生活的向往。真正的特色小鎮(zhèn)，規(guī)模要適中，生產(chǎn)要綠色，生態(tài)要良好，生活要便利，能夠就地統(tǒng)籌解決小鎮(zhèn)居民的就業(yè)、居住、購物、學(xué)習(xí)、娛樂、游玩等各方面、各層次需求。

3.企業(yè)如何布局特色小鎮(zhèn)？

企業(yè)是特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)的核心主體。企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)面臨的首要問題是土地。不同于千篇一律的房地產(chǎn)，特色小鎮(zhèn)開發(fā)不需要從公開的招拍掛市場(chǎng)拿地，只需要和政府通過協(xié)議的方式勾兌，特色小鎮(zhèn)范圍內(nèi)的地產(chǎn)部分，也多會(huì)走定向招拍掛的途徑。

由此，開發(fā)主體自身影響力、品牌公關(guān)力、資源整合力、核心產(chǎn)業(yè)吸引力、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力等所呈現(xiàn)出來的綜合實(shí)力，對(duì)于與政府的勾兌和談判就顯得格外重要。其中核心產(chǎn)業(yè)最為關(guān)鍵，不僅是體現(xiàn)小鎮(zhèn)“特色”的重要抓手，同時(shí)也是開發(fā)主體展現(xiàn)自身競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的關(guān)鍵著力點(diǎn)。核心產(chǎn)業(yè)得到政府認(rèn)可和肯定，就等于撬開了特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)的一扇門。至于配套的酒店、餐飲、教育、醫(yī)療、娛樂、公園等，主要是為小鎮(zhèn)生活服務(wù)的，形態(tài)千差萬別，功能大同小異，發(fā)展成型、成熟后，大可以通過復(fù)制的模式在不同的特色小鎮(zhèn)配置。

4.核心產(chǎn)業(yè)如何定位和選擇？

特色小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)定位和選擇是一個(gè)復(fù)雜的過程，既要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膮^(qū)位條件、交通條件、資源條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、風(fēng)俗文化等各種因素，又要考慮時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)、國家政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)生命周期以及企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)和可嫁接或整合的資源等。

目前市場(chǎng)上開發(fā)和建設(shè)的特色小鎮(zhèn)以文旅類小鎮(zhèn)居多，占比80%左右。為什么大家熱衷于搞文旅小鎮(zhèn)？這首先是因?yàn)槠渑c地產(chǎn)結(jié)合最為緊密，可以帶動(dòng)度假地產(chǎn)的開發(fā)；其次是因?yàn)橛Ｊ捷^清晰，說白了就是賣房子、收門票以及餐飲、住宿消費(fèi)收入等。但文旅小鎮(zhèn)做起來并不容易，需要有足夠吸引人的獨(dú)特資源來支撐，交通方面也要便捷通暢，否則就難以集聚人氣，沒人氣就意味著失敗。

文旅類特色小鎮(zhèn)可以做到宜游，但難以做到宜居、宜業(yè)，難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展。況且未來文旅小鎮(zhèn)還會(huì)面臨嚴(yán)重過剩和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在特色小鎮(zhèn)的核心產(chǎn)業(yè)定位和選擇上，除非占有極具有優(yōu)勢(shì)的稀缺性資源，最好不要單純開發(fā)文旅小鎮(zhèn)，還是要積極靠攏國家政策導(dǎo)向、主動(dòng)契合時(shí)代發(fā)展需求、準(zhǔn)確把握新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏，將特色小鎮(zhèn)真正建成有實(shí)體產(chǎn)業(yè)支撐的宜業(yè)、宜居、宜游的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式和全新發(fā)展載體。

5.特色小鎮(zhèn)營收渠道有哪些？

不同于房地產(chǎn)的“快周轉(zhuǎn)”模式，特色小鎮(zhèn)開發(fā)和建設(shè)是全鏈條式的，從前期土地整理就開始介入，并一直延伸至后期的特色小鎮(zhèn)運(yùn)營。期間將覆蓋土地的一級(jí)開發(fā)（征地拆遷、土地平整、社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等）、二級(jí)開發(fā)（核心產(chǎn)業(yè)載體、配套產(chǎn)業(yè)載體和房地產(chǎn)等）、三級(jí)開發(fā)（產(chǎn)業(yè)培育、招商和運(yùn)營等）。在不同的開發(fā)階段，特色小鎮(zhèn)盈利渠道有明顯差異。

在一級(jí)開發(fā)階段，開發(fā)主體的營收渠道主要有政策性資金補(bǔ)助和基礎(chǔ)建設(shè)收益。涉及到PPP項(xiàng)目的，盈利渠道將具體表現(xiàn)在使用者付費(fèi)、政府回購、缺口補(bǔ)助。

在二級(jí)開發(fā)階段，開發(fā)主體的營收渠道主要有物業(yè)租售收益和運(yùn)營收益，如房地產(chǎn)銷售、廠房租售以及景點(diǎn)、酒店、餐飲等經(jīng)營性物業(yè)的營業(yè)收入等。

三級(jí)開發(fā)的營收聚焦在產(chǎn)業(yè)。首先，通過培育、招引和發(fā)展產(chǎn)業(yè)提高政府的稅收收入，從而參與政府的稅收分成。其次，招商引資可以拿到政府的獎(jiǎng)勵(lì)，如華夏幸福招商，當(dāng)?shù)卣畷?huì)將落地投資額的45%給華夏。當(dāng)然，并不是每個(gè)開發(fā)主體都能做到像華夏幸福這樣強(qiáng)勢(shì)。第三，開發(fā)主體通過股權(quán)投資介入到小鎮(zhèn)企業(yè)還可以拿到資本增值收益。

綜上所述，特色小鎮(zhèn)是中國特色社會(huì)主義新時(shí)代的命題，迎合了新時(shí)代經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)、新型城鎮(zhèn)化的需求。特色小鎮(zhèn)最核心的特征是產(chǎn)鎮(zhèn)融合發(fā)展，核心使命是滿足人們對(duì)美好生活的向往。企業(yè)布局特色小鎮(zhèn)要做好核心產(chǎn)業(yè)的定位和選擇，注重積極靠攏國家政策導(dǎo)向、主動(dòng)契合時(shí)代發(fā)展需求、準(zhǔn)確把握新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展脈搏。特色小鎮(zhèn)的營收模式具有多樣性，在不同的開發(fā)階段，營收渠道具有明顯差異。

（據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)）

智匯>>

怎樣讓特色小鎮(zhèn)建設(shè)良性運(yùn)行

國家行政學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)部教授黃錕指出，為了保證特色小鎮(zhèn)建設(shè)不走板、不變樣，按照設(shè)計(jì)初衷健康可持續(xù)發(fā)展，必須堅(jiān)持五項(xiàng)基本原則。

以人為本，重在建設(shè)。建設(shè)特色小鎮(zhèn)的根本目的是為了滿足人們的就業(yè)、居住和生活需要，這也是特色小鎮(zhèn)是否具有吸引力、聚集人氣的最重要因素。這就必須建設(shè)舒適便利的公共設(shè)施和服務(wù)，包括充足的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)和社會(huì)保障、宜人的生態(tài)環(huán)境等。

一鎮(zhèn)一業(yè)，產(chǎn)鎮(zhèn)融合。特色小鎮(zhèn)的發(fā)展必須具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)生存能力的產(chǎn)業(yè)支撐。要著力構(gòu)建有利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)條件和開放包容的營商環(huán)境，方便投資者自主高效組合各類生產(chǎn)和從事產(chǎn)業(yè)活動(dòng)。

突出特色，以特興鎮(zhèn)。特色產(chǎn)業(yè)是保持特色小鎮(zhèn)生命力的最關(guān)鍵因素。特色小鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)必須基于當(dāng)?shù)靥厥庾匀环A賦和資源環(huán)境優(yōu)勢(shì)，如基于農(nóng)業(yè)和自然景觀優(yōu)勢(shì)形成的休閑旅游觀光產(chǎn)業(yè)、基于工業(yè)資源的資源開發(fā)和加工制造產(chǎn)業(yè)、基于城市或區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)或產(chǎn)業(yè)集群的配套產(chǎn)業(yè)等。

政企協(xié)作，市場(chǎng)主導(dǎo)。特色小鎮(zhèn)建設(shè)是一個(gè)長(zhǎng)期且系統(tǒng)的工程，要按政府引導(dǎo)、企業(yè)主體、市場(chǎng)化運(yùn)作的方式來推進(jìn)特色小鎮(zhèn)建設(shè)運(yùn)營模式的改進(jìn)，以更加市場(chǎng)化的投資機(jī)制和運(yùn)營模式來投資、建設(shè)、運(yùn)營、管理特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。政府要切忌大包大攬，重在營造好特色小鎮(zhèn)的發(fā)展環(huán)境，為投資與運(yùn)營企業(yè)提供好各種服務(wù)。

因地制宜，量力而行。從各地區(qū)實(shí)際出發(fā)，遵循客觀規(guī)律，實(shí)事求是、量力而行、控制數(shù)量、提高質(zhì)量，體現(xiàn)區(qū)域差異性，提倡形態(tài)多樣性，不搞區(qū)域平衡、產(chǎn)業(yè)平衡、數(shù)量要求和政績(jī)考核，防止盲目發(fā)展、一哄而上。