以全流程、托管式服務(wù)開拓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場

甘肅省產(chǎn)權(quán)交易所

2018年5月24日, 在甘肅省產(chǎn)權(quán)交易所（下稱“甘交所”）掛牌的蘭州蘭石集團有限公司所屬的蘭州市七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)過長達2小時48分、226輪次激烈競價，最終以17.5946億元順利成交。成交金額、增值額均創(chuàng)甘交所存量土地交易新高，成為甘肅省國有土地二級市場的新標桿。

1 項目的亮點

此項目有三個顯著特點：

1.1 高溢價、高增值

該項目成交價較評估值7.6545億元，增值9.9401億元，增值率129.86%；較掛牌價13.0946億元溢價4.5億元，溢價率高達34.37%，增值金額為甘交所操作的國有二級土地市場項目之最。

1.2 充分競價、引爆市場

該項目無論是掛牌起始價、公告期內(nèi)咨詢?nèi)藬?shù)、實地踏勘人數(shù)，還是報名參與人數(shù)、網(wǎng)絡(luò)競價輪次均創(chuàng)下同類項目新高；最終以1600萬元/畝,總額17.5946億元成交，創(chuàng)下蘭州市七里河區(qū)國有二級土地市場成交價之最。

1.3 社會關(guān)注度高、反響大

國有建設(shè)用地土地交易價格作為房地產(chǎn)價格風向標，引起了社會各界的廣泛關(guān)注。本次轉(zhuǎn)讓標的位于蘭州市中心城區(qū)七里河區(qū)，毗鄰蘭州最大的客運中心——蘭州西客站，而蘭州西客站作為中國西部“一帶一路”沿線重要的交通樞紐，周邊地價自然會引起眾多房地產(chǎn)企業(yè)的密切關(guān)注、牽動著廣大購房者的心。

2 項目面臨的困境和挑戰(zhàn)

2.1 標的掛牌價較高

標的掛牌價高達13.0946億元，單位掛牌價達到了1200萬元/畝，建成后的樓面價達到了5143元/㎡，較所在地周邊地價明顯偏高，無形中增加了項目的成交難度。

2.2 標的瑕疵明顯、開發(fā)難度巨大

根據(jù)項目前期實地了解的情況及轉(zhuǎn)讓方提交的項目資料，該地塊上有正在運行的配電房和電力線路，以及廢棄的熱力管道，需要受讓方按照相關(guān)標準自行拆除還建，并承擔由此產(chǎn)生的相關(guān)費用及責任。最為致命的是該地塊的四周均不臨街，只有一處出入口，且出入必須經(jīng)過蘭拖廠家屬院，與其共用家屬院內(nèi)部道路。同時，根據(jù)相關(guān)規(guī)劃，該地塊南側(cè)民樂路未來可能拓寬，北側(cè)及地塊中間有規(guī)劃的待建道路，意味著標的實際可利用面積將會縮水，影響開發(fā)商的市場開發(fā)價值，所以說這塊地瑕疵明顯，市場預(yù)期不佳。

3 實施全流程、托管式服務(wù)

3.1 掛牌前論證、決策階段

（1）憑借扎根甘肅產(chǎn)權(quán)市場二十年來積累的豐富經(jīng)驗，甘交所派出精干的專業(yè)團隊多次赴轉(zhuǎn)讓方和標的現(xiàn)場，對標的現(xiàn)狀和市場需求進行全面綜合分析，明確標的優(yōu)勢、瑕疵，為項目擬定多套有針對性、可操作、能把控的交易方案。在保持充分溝通的基礎(chǔ)上，結(jié)合轉(zhuǎn)讓方要求對交易方案給出專業(yè)化的建議和意見。

（2）根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)國有資產(chǎn)法》《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》《企業(yè)國有產(chǎn)權(quán)交易操作規(guī)則》等有關(guān)法律法規(guī)要求，甘交所審核完成蘭州蘭石集團有限公司提交的資料后，簽署了《產(chǎn)權(quán)交易委托合同》，于4月24日正式掛牌。

（3）在充分了解市場需求的情況下，項目組通過前期論證、內(nèi)部決策、市場分析等環(huán)節(jié)，最終確定用E交易網(wǎng)絡(luò)交易平臺進行競價。

3.2 掛牌期間公開交易階段

（1）挖掘價值。在接到項目委托后，甘交所一方面安排項目團隊進行大量、細致的調(diào)研，了解市場的需求，掌握一線市場的動態(tài)和對土地供應(yīng)的愿望，結(jié)合標的情況挖掘項目價值；另一方面由分管領(lǐng)導帶領(lǐng)項目團隊前往城建、房管、土地、規(guī)劃、不動產(chǎn)登記中心等多個政府部門進行對接，查詢項目規(guī)劃有無調(diào)整、權(quán)屬是否明晰、后期開發(fā)有何政策支持，通過實地考察，走訪論證，深度挖掘項目投資價值。

（2）廣泛宣傳。為確保項目的順利成交，充分實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值，項目運作團隊在對外信息發(fā)布，面向社會公開推介方面做了大量卓有成效的工作，除了在當?shù)厥∈屑増罂埫?、甘交所及行業(yè)網(wǎng)站上同步推送外，還通過微信公眾號、搜狐網(wǎng)、鳳凰網(wǎng)、今日頭條、搜房網(wǎng)、省內(nèi)外商會以及交易所自有投資人數(shù)據(jù)庫精準推介，詳細介紹項目的基本情況、周邊環(huán)境、配套設(shè)施，以及道路交通等未來發(fā)展規(guī)劃，幫助意向競買方充分了解項目優(yōu)勢，進行項目分析判斷，為項目圓滿成功交易奠定了堅實的基礎(chǔ)。

（3）重點推介。項目運作團隊先后前往恒大、保利、碧桂園、中海、萬達、綠地、萬科等國內(nèi)知名地產(chǎn)商以及天慶、天正、中和等省內(nèi)知名房企，了解以上重點潛在土地投資人的投資方向、開發(fā)計劃、土地投資資金額度等，通過重點推介、逐一調(diào)研，明確了市場需求，根據(jù)需求及時調(diào)整項目操作策略和方向，使得推廣更具有針對性和實效性。

（4）高效組織。在項目運作過程中，甘交所嚴格執(zhí)行項目負責人制度，從項目前期、中期到后期各個環(huán)節(jié)全部由專人負責，責任到人，確保項目信息的內(nèi)外、前后一致，與轉(zhuǎn)讓方的銜接溝通無縫隙，交易雙方溝通無障礙，從而提高交易效率，降低交易成本。

（5）嚴格保密。為充分保護轉(zhuǎn)讓方權(quán)益，防止圍串標現(xiàn)象發(fā)生，甘交所制定了嚴格的意向受讓人信息保密制度。項目組多次召開專項會議，嚴格保密制度、強化保密職責，將報名階段細分為答疑解惑環(huán)節(jié)、領(lǐng)取項目資料環(huán)節(jié)、接收報名資料等環(huán)節(jié)，根據(jù)不同環(huán)節(jié)制定不同的保密措施，專人操作，責任到人。特別是在報名階段后期，甘交所要求財務(wù)部門、信息部門、項目實施部門及開戶行四方聯(lián)動，進入“一級預(yù)警”狀態(tài)直至項目成交，從而降低了人為因素導致的圍串標風險，確保標的得到充分競價、公平交易。

3.3 成交后辦理手續(xù)階段

項目成交后，憑借多年來和國土、規(guī)劃、建設(shè)、稅務(wù)、不動產(chǎn)登記等政府部門業(yè)務(wù)往來積累的豐富經(jīng)驗，甘交所為受讓方提供辦理稅務(wù)手續(xù)、不動產(chǎn)變更登記、規(guī)劃手續(xù)、土地測繪等幫助服務(wù)，推進項目順利完結(jié)。通過為交易雙方提供全流程、托管式的服務(wù)，消除了各方的顧慮，解決了交易雙方存在的分歧，贏得了廣泛的贊譽。

4 項目成交實現(xiàn)了四方共贏

轉(zhuǎn)讓方：蘭州蘭石集團有限公司作為甘交所長期合作伙伴，多年來在盤活國有資產(chǎn)、引進增量資本方面保持著密切溝通與合作。本次交易在充分競價的前提下，交易結(jié)果最大化體現(xiàn)了土地的市場價值，有助于轉(zhuǎn)讓方減輕企業(yè)負債，輕裝上陣，回收的資金也將用于后續(xù)企業(yè)擴大再生產(chǎn)、新產(chǎn)品開發(fā)等，促進良性循環(huán)。

受讓方：通過甘交所“公平、公正、公開”的交易原則，使得受讓方對標的情況進行了客觀、專業(yè)、詳實的了解和盡職調(diào)查，充分知曉項目瑕疵，對已知和未知風險做到心中有數(shù)、進退有路、論證充分、把控有效。特別是進場交易環(huán)節(jié)，采用網(wǎng)絡(luò)競價方式，避免了可能的干擾，極大地減輕了企業(yè)隱形成本。

地方政府：項目的高溢價成交，巨大的土地增值，緩解了地方財稅收入緊缺的壓力。通過甘交所專業(yè)化的運作，有助于轉(zhuǎn)讓方企業(yè)緩解資金壓力，激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新動能，拉動地方經(jīng)濟良性循環(huán)。同時，受讓方進駐當?shù)厥袌?，也能夠進一步推動蘭州市重大項目建設(shè)，社會效應(yīng)明顯。

甘交所：得到了交易雙方的一致肯定，在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場樹立了自身的專業(yè)形象，為搞活全省國有二級土地市場積累了寶貴的經(jīng)驗，同時極大的提升了甘交所專業(yè)團隊的能力、水平。

此次七里河區(qū)民樂路8號的兩宗土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目順利成交，再次印證了國有資產(chǎn)通過進場交易是實現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值的可靠途徑，產(chǎn)權(quán)市場“公開、公平、公正”的運作模式有力地促進了國有資產(chǎn)最大限度回歸市場價值。

5 助力健全國有土地市場健康發(fā)展

《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價?？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益，完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級市場?；诖?，近三年來，甘交所以國家不斷完善國有二級土地市場的歷史機遇為抓手，主動出擊，提前布局，努力探索，逐步完善，取得了顯著的成效，既盤活了省屬國有企業(yè)的存量土地，為企業(yè)發(fā)展解決了資金困難，也為地方政府的財稅收入增長貢獻了力量。

截至2018年6月，甘交所共完成各類土地交易項目150余宗，成交金額130多億元。項目遍布蘭州、天水、定西、平?jīng)觥㈦]南、金昌、臨夏、白銀、武威、甘南及蘭州新區(qū)等地。其中不乏出現(xiàn)了一些經(jīng)典案例：

2015年11月8日，蘭石集團老廠區(qū)25#地塊土地使用權(quán)項目以9.24億元成交。

2016年10月12日，甘肅省物產(chǎn)集團西客站北廣場土地轉(zhuǎn)讓項目以14.52億元成交。

2017年2月24日，蘭州國器裝備制造集團有限公司擁有的原蘭州水泵總廠原址土地使用權(quán)及地上附著物項目以12.14億元成交。

2017年8月14日，由甘交所組織的甘肅祁連山水泥集團股份有限公司安寧一宗國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓項目，6家意向受讓方歷經(jīng)2小時48分鐘、76輪次的網(wǎng)上報價，最終以2.64億元順利成交，較賬面值828.56萬元增值2.55715億元，增值率3086.48%；較評估值1922.46萬元增值2.4477億元，增值率1273.24%；較掛牌價8000萬元溢價1.84億元，溢價率230%。

2018年4月18日，由甘交所組織的蘭州市西固區(qū)玉門街486號的7宗土地使用權(quán)整體轉(zhuǎn)讓項目經(jīng)過4小時20分鐘，287輪次激烈競價，最終以11.14億元順利成交，該項目較評估值6.91億元增值4.23億元，增值率61.31%；較掛牌價7.8億元溢價3.34億元，溢價率42.82%。

作為甘肅省政府和國家清理整頓交易場所部際聯(lián)席會議批準保留的全省唯一一家從事國有資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和股權(quán)融資服務(wù)的綜合類產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，甘交所憑借豐富的土地項目運作經(jīng)驗和專業(yè)團隊，通過市場化手段為甘肅省多宗國有土地流轉(zhuǎn)尋找到合格、優(yōu)質(zhì)的投資人，多宗項目增值率超過50%，專業(yè)化運作得到了社會各界的一致認可。

未來，甘交所將繼續(xù)嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)，進一步提升服務(wù)水平，依托土地資源流轉(zhuǎn)平臺，切實做好國有一級市場土地出讓和國有二級市場存量土地轉(zhuǎn)讓工作，助力地方經(jīng)濟發(fā)展。