遏制房租上漲要擴大有效供給

“房住不炒”是增加百姓獲得感的關鍵點。治理房租亂象，需要打壓炒作之風，明確租房權益，更需要保障供給，讓1.68億租賃人口住有所居。

“房住不炒”正面臨新問題，在限購限價房市新政的高壓下，房租卻暴漲，可謂“按下葫蘆起了瓢”。數(shù)據(jù)顯示，7月中國十大城市租金環(huán)比均有所上漲。北京、上海、深圳的租金漲幅最大，北京7月房租同比上漲3.1%，部分小區(qū)甚至漲幅超過30%。

業(yè)內(nèi)人士表示，表面上看，本輪房租上漲是由中介代表的資本驅(qū)動所致，其壟斷房源，哄抬租金。而從深層看，北京房租上升的原因，資本驅(qū)動只是助推，主要還是供給減少，租房市場的底層供應量被大量抽掉，加之“共有產(chǎn)權房”“公租房”不能立馬跟上，造成供需突然失衡，“3個人爭一套房變成了8個人爭”。

多地出新政限房租漲幅

為進一步規(guī)范住房租賃市場，經(jīng)不完全統(tǒng)計，截至目前，北京、上海、深圳、西安、南寧、天津、南京等7地發(fā)布了相關管控政策。

業(yè)內(nèi)人士表示，加強對租賃企業(yè)的管控迫在眉睫，長期市場的穩(wěn)定不能單靠中介的短期承諾，建立長期穩(wěn)定的租賃、租金制度，保障更穩(wěn)定的居住環(huán)境是今后努力的方向。

8月28日，因西安市住房租賃市場出現(xiàn)了“租房貸”相關問題，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布通知指出，簽訂的住房租賃合同不得在住房租賃合同以外添加任何口頭承諾，同時，不得涉及住房租賃租金貸款相關內(nèi)容。

深圳方面，有消息稱正在探索建立全市穩(wěn)租金商品房項目制度，將采取嚴格的租金管制，一房一價、一年一調(diào)，租金年增長率最高不超過5%。深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，在穩(wěn)定租金方面，主管部門正在先行先試，探索限價租賃房制度，特別對于新出讓的一些用地建設的租賃住房，包括一些配建房地產(chǎn)項目，今后將采取限定租金、限定租期的“雙限”方式來穩(wěn)定租賃市場。

南京方面，南京市住房保障和房產(chǎn)局此前召開加強市場監(jiān)管與穩(wěn)定租金價格的座談會，指出租賃企業(yè)不得為搶占市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。

北京方面，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。北京市住建委相關負責人重申，將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租購并舉是一項房地產(chǎn)長效調(diào)控政策，鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關系，賦予租房者更多的權利，可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。未來應加大對租賃行業(yè)的整體管控，對漲幅給予限制，并加大違法懲罰機制。通過建立長期穩(wěn)定的租賃、租金制度，提供更穩(wěn)定的居住環(huán)境。

關鍵是增加有效供給

租金快速上漲的背后，則是大量的資本開始涌入租賃市場。據(jù)媒體報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。伴隨著大量資本涌入，一些大型住房租賃企業(yè)加速擴張，甚至出現(xiàn)了為爭奪房源高價收房、哄抬租金的情況。

應該意識到，房屋租賃市場的價格預期引導非常重要，從經(jīng)驗來看，部分房屋租金價格的快速上漲，很可能提高整個市場對于租金回報的預期，從而引發(fā)更大范圍內(nèi)價格的整體上漲。

究其根本，部分城市有效供給不足，導致租金價格上漲。有研究機構認為，北京、上海、深圳等城市房價絕對水平高、流動人口占比高、人口總量大，房屋存量本身存在剛性缺口，導致供給能力相對有限。此外，租賃市場不規(guī)范等因素，也減少了有效供給。

毋庸置疑，住房租賃市場具有很強的民生屬性，其租金水平如果快速上漲，價格傳導可能最終轉(zhuǎn)嫁到處于相對弱勢的租客身上。就目前而言，上述熱點城市租金價格漲幅超過了這些地區(qū)人均可支配收入的漲幅，超出了通脹及工資水平的上漲幅度，大幅提高了部分社會群體的生活成本。從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，這些成本最終也將轉(zhuǎn)嫁到實體經(jīng)濟中，提升部分行業(yè)尤其是服務業(yè)的經(jīng)營成本。

十九大報告指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

業(yè)內(nèi)人士認為，一方面，要盡快建立起房屋租賃市場的長效機制。政府應盡快制定管理規(guī)則和標準，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場管控體系，促進市場可持續(xù)發(fā)展。在支持專業(yè)化、機構化租賃企業(yè)發(fā)展的同時，加快推進住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門也應當加強對資本進入長租公寓領域的監(jiān)管。應當認識到，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，本質(zhì)上是要削弱住宅的金融資產(chǎn)屬性，使其回歸用來居住的消費屬性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行為。

另一方面，政府要著眼于擴大市場的有效供給。目前在集體建設用地、企業(yè)閑置用地上，仍然存在較大的供給空間。政府應當考慮整合分散的使用權，通過統(tǒng)一的規(guī)劃、設計、開發(fā)、運營與管理，使其成為規(guī)范的租賃供應，進而平抑市場的價格波動。

國外對租金上漲管控的經(jīng)驗

實際上，對于租金上漲的管控在發(fā)達國家已有參照。

德國：“房租剎車”+“退租保護”

德國房屋租賃市場以居民偏好租房、租賃市場完善、租金管制規(guī)范著稱。

2015年，德國推出“房租剎車”，各地方政府制定本地的平均房租標準并定期更新；這一標準是參考房屋所在地點、房屋面積、配備設施以及建造年份等得出的，并且要定期更新。房東有權把房租提高到當?shù)仄骄鶚藴?，不過，至少要等到租戶入住15個月以后才能漲房租。此外，房東兩次漲價之間要間隔至少12個月。而在三年之內(nèi)，漲房租的幅度不能超過20%。通常，房租不應超過當?shù)氐钠骄鶚藴省?/p>

同時，德國還施行“退租保護”政策，即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求。

美國：設立房租穩(wěn)定委員會

美國在歷史上施行了兩次大規(guī)模的租金管制，一次是一戰(zhàn)與二戰(zhàn)期間與之后，被稱為“第一代租金管制”，更多的是應對戰(zhàn)爭而作出的臨時管控，特征是凍結租金數(shù)額和禁止提高租金。20世紀70年代，美國170個市鎮(zhèn)采取了新的租金管制法應對租金上漲，主要采取溫和的措施，限制租金的漲幅，被稱為“第二代租金管制”。

目前，美國各州的立法機構有較大的自主權，可以結合本州情況靈活制定調(diào)控房租的法律。比如，加利福尼亞州允許各個城市設置本市租金漲幅的百分比上限。

此外，美國二手房市場發(fā)達，所有房產(chǎn)前任主人的個人公開信息、購買時間、購買價格和租賃價格全部都會在網(wǎng)上公開并記錄。房東很難盲目提高購買價格或者租賃價格。