關(guān)于加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理措施的探討

敖翔

摘 要： 土地作為不可再生資源，為了提高土地資源的利用率，需要合理規(guī)劃土地的使用，并科學(xué)對(duì)土地資源進(jìn)行存儲(chǔ)，因此需要建立完備的土地儲(chǔ)備制度，并加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理，強(qiáng)化政府職能，科學(xué)核對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)模，有效的防范土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)。文中分析了土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)類別和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，并進(jìn)一步對(duì)加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理措施進(jìn)行了具體的闡述。

關(guān)鍵詞： 土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)管理；風(fēng)險(xiǎn)類別；風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別；措施

一、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)類別和風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

（一）土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)的類別

我國土地儲(chǔ)備作為一種公共投資或是政府投資活動(dòng)，其具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資經(jīng)營的特征，而且在城市土地儲(chǔ)備過程中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)。土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)是在土地取得、儲(chǔ)存、整理和出讓等環(huán)節(jié)存在的可能會(huì)對(duì)未來經(jīng)濟(jì)收益不確定性帶來的影響因素。當(dāng)前我國土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)主要有來自于土地儲(chǔ)備制度方面的風(fēng)險(xiǎn)，土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行過程中存在的不確定因素引起的風(fēng)險(xiǎn)等。

（二）土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

在土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)中內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要以收購風(fēng)險(xiǎn)、開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)和出讓風(fēng)險(xiǎn)等為主。收購風(fēng)險(xiǎn)主要為收購價(jià)格不確定風(fēng)險(xiǎn)和被收購?fù)恋禺a(chǎn)權(quán)、自然條件不確定風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前農(nóng)用地征收或是舊城區(qū)拆遷改造過程中，土地收儲(chǔ)價(jià)格都為雙方談判的結(jié)果，但收儲(chǔ)方與被收儲(chǔ)方在土地收購價(jià)格認(rèn)識(shí)方面存在一定的差異性，基于一些特殊因素影響，在土地收儲(chǔ)過程中，收儲(chǔ)方易陷入不必要的法律訴訟或是增加土地開發(fā)成本。開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要為土地開發(fā)成本過高或是開發(fā)時(shí)間過長(zhǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)土地進(jìn)入儲(chǔ)備庫進(jìn)行臨時(shí)經(jīng)營時(shí)，或是將儲(chǔ)備土地抵押融資時(shí)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)為儲(chǔ)備過程中的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)來講，需要對(duì)儲(chǔ)備庫中的土地?cái)?shù)量進(jìn)行科學(xué)控制，以此來避免土地儲(chǔ)備量太少無法調(diào)控土地市場(chǎng)的情況，同時(shí)還要避免土地儲(chǔ)備量太多而造成資金和土地的積壓情況的出現(xiàn)。土地在出讓和出租過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)即為出讓風(fēng)險(xiǎn)，基于土地位置固定性及價(jià)值的巨大性，導(dǎo)致土地變現(xiàn)能力較差。另外，土地地儲(chǔ)備周期較長(zhǎng)，存在較多的不確定因素，而且土地出讓還會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境和政策的影響，從而導(dǎo)致土地出讓風(fēng)險(xiǎn)增加。

2.外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)存在固定的周期性，而且在整個(gè)周期中的任何一個(gè)階段都存在一些不確定因素。作為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，其承擔(dān)著調(diào)控土地市場(chǎng)及減少房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)振幅的作用。但土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)自身也面臨著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金周轉(zhuǎn)帶來較大的影響。當(dāng)前我國土地儲(chǔ)備資金執(zhí)行收支兩條線管理，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮階段，土地出讓產(chǎn)生的收益大部分則收歸地方財(cái)政，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，土地容易流拍，導(dǎo)致儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地?zé)o法及時(shí)變現(xiàn)，這就導(dǎo)致已投入的土地一級(jí)開發(fā)成本無法收回，這種情況下，地方財(cái)政無法給予充足資金支持時(shí)，則土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)會(huì)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國土地公有制的性質(zhì)決定了土地儲(chǔ)備過程中存在政策干預(yù)，即政府通過行政劃撥、協(xié)議出讓、稅收減免等措施來對(duì)某些項(xiàng)目給予優(yōu)惠，或是通過頒布相關(guān)法律文件來對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)行為加以制約。另外，當(dāng)前還存在大型國企直接涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的情況。在政府干預(yù)土地市場(chǎng)行為的情況下，容易導(dǎo)致土地資源配置欠缺合理性。

二、加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

（一）完善土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)章制度

一直以來，我國有關(guān)土地儲(chǔ)備方面的規(guī)章制度都沒有形成統(tǒng)一，而且許多規(guī)定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規(guī)的土地經(jīng)營無法按照規(guī)定來完成；另一方面是投機(jī)分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運(yùn)作。所以，從上面的表述可以看出，及時(shí)完善我國土地儲(chǔ)備有關(guān)的規(guī)章制度顯得非常重要。對(duì)于我國大部分地方政府，基本都設(shè)立了一些臨時(shí)性的土地儲(chǔ)備運(yùn)作條件，旨在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行全面和綜合的管理，但是，這些規(guī)定都具有明顯的當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，不同地方的規(guī)定都不相同，導(dǎo)致其權(quán)威性和嚴(yán)密性也不夠高，這就要求不同地區(qū)的政府部門共同協(xié)作來完成相關(guān)制度制定方面的工作。因此，完善我國土地儲(chǔ)備的制度顯得越來越重要，我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，由于土地儲(chǔ)備制度的不完善，給整個(gè)行業(yè)帶來的危害是不容忽視的。

（二）擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的融資方式

在土地儲(chǔ)備運(yùn)營過程中，由于涉及到大量的資金，因此要求土地資源運(yùn)作人員要自己完成資金的融資。但一直以來采用的都是較為傳統(tǒng)的融資方式，并存在融資渠道單一的問題，當(dāng)土地儲(chǔ)備資金過多或是資金使用時(shí)間較長(zhǎng)的情況下，都會(huì)導(dǎo)致資金短缺問題的出現(xiàn)。因此需要通過擴(kuò)大融資方式來更好的開展土地儲(chǔ)備工作，以此來保證資金供應(yīng)的穩(wěn)定性。當(dāng)前我國大部分地方土地儲(chǔ)備工作中，存在融資方式不成熟的問題，而且當(dāng)?shù)卣块T的經(jīng)濟(jì)水平十分有限，因此只能通過銀行貸款進(jìn)行融資，這必然會(huì)對(duì)政府帶來資金上的困擾，影響土地儲(chǔ)備的運(yùn)作。這種情況要及時(shí)解決，否則會(huì)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)加重。

（三）制定合理的土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃

在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理時(shí)，一定要有合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，而且這兩者是相互聯(lián)系的。對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理，是為了滿足政府對(duì)土地能夠進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，并且其土地資源的運(yùn)作是市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要的內(nèi)容包括土地儲(chǔ)備的位置、方式和價(jià)格等，為管理者進(jìn)行土地儲(chǔ)備的計(jì)劃提供參考。然而，土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，其主要是目的是為了滿足社會(huì)對(duì)土地資源的需要，但是它也是在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要內(nèi)容包括土地資源的出讓方式、價(jià)格和用地條件等。尤其是對(duì)于那些需要長(zhǎng)期儲(chǔ)備的土地資源，一份詳細(xì)且長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備計(jì)劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理就會(huì)很困難。

（四）建立完善的土地儲(chǔ)備監(jiān)督機(jī)制

第一，建立土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)范制度，并且使得土地儲(chǔ)備的管理工作信息實(shí)現(xiàn)公開化。同時(shí)，完善與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)，保證土地儲(chǔ)備工作能夠有法可依。

第二，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備的監(jiān)督，尤其對(duì)那些容易導(dǎo)致投機(jī)分子謀取非法利益的區(qū)域，在監(jiān)督和管理時(shí)尤其應(yīng)該重視，充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備的功能。

第三，設(shè)立有關(guān)土地儲(chǔ)備的司法程序，通過國家司法機(jī)關(guān)的參與，對(duì)那些土地購買、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償?shù)冗^程中的不合理現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管制。為了減少在土地儲(chǔ)備中出現(xiàn)的不必要糾紛，當(dāng)遇到不法行為時(shí)，公民應(yīng)該借助于司法機(jī)關(guān)，以保障其合法的利益。

三、結(jié)束語：

在當(dāng)前土地儲(chǔ)備工作中，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理具有極為重要的意義，特別是當(dāng)前我國土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理中還存在較多問題，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備過程中存在較多的風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)，需要及時(shí)采取有針對(duì)性的措施，以此來提高土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理水平，保證土地儲(chǔ)備的科學(xué)性、規(guī)范性和合理性。

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