吉林省商品房庫(kù)存量分析

賈英男, 豈 宸, 王國(guó)力

(遼寧師范大學(xué) 城市與環(huán)境學(xué)院, 遼寧 大連 116029)

0 引 言

自1998年住房體制改革以來(lái),我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展,成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一。但過(guò)快的發(fā)展也導(dǎo)致了投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)飛漲、庫(kù)存高企等現(xiàn)象的發(fā)生。學(xué)者們希望尋找到明顯影響商品房庫(kù)存的因素,揭示其中的變化規(guī)律,進(jìn)而找到控制、降低庫(kù)存的方法。根據(jù)現(xiàn)有文獻(xiàn)對(duì)商品房庫(kù)存的研究,本文嘗試提出準(zhǔn)確的商品房庫(kù)存量的計(jì)算方法,并以城市多為三四線城市的吉林省作為研究對(duì)象,從供求關(guān)系角度選取影響因素,通過(guò)建立向量誤差修正模型、Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)得到吉林省商品房庫(kù)存的潛在規(guī)律,并提出相應(yīng)的合理化建議。

1 商品房庫(kù)存量的計(jì)算

目前國(guó)內(nèi)關(guān)于商品房庫(kù)存量的計(jì)算還沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)算法。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年住房制度改革后迅速發(fā)展,每年新增的商品房面積和商品房銷售面積數(shù)值龐大,再加上之前年份積累下來(lái)的庫(kù)存、正在施工中的商品房等等,眾多因素使得準(zhǔn)確評(píng)估商品房庫(kù)存成為難題。目前國(guó)內(nèi)常見(jiàn)的商品房庫(kù)存量計(jì)算方法有以下2種:

1.1 待售面積=商品房庫(kù)存量

這種方法直接將商品房待售面積等價(jià)于商品房庫(kù)存量,具有表達(dá)簡(jiǎn)單直接,數(shù)據(jù)便于獲取的優(yōu)點(diǎn)。但待售面積統(tǒng)計(jì)的是已建成房屋的庫(kù)存,即對(duì)現(xiàn)房待售情況進(jìn)行計(jì)算。這種方法沒(méi)能統(tǒng)計(jì)那些預(yù)售商品房的庫(kù)存面積。據(jù)統(tǒng)計(jì),我國(guó)商品房銷售的 75%左右采用預(yù)售模式。因此待售面積法存在明顯的低估商品房庫(kù)存的情況,不能準(zhǔn)確評(píng)估商品房的實(shí)際庫(kù)存。

1.2 待售面積+施工面積=商品房庫(kù)存量

待售面積+施工面積是為了彌補(bǔ)待售面積法只注意現(xiàn)房庫(kù)存而忽略期房存量而出現(xiàn)的方法。但這種方法出現(xiàn)了重復(fù)計(jì)算和過(guò)量計(jì)算,過(guò)度計(jì)算了商品房庫(kù)存量。因?yàn)槭┕っ娣e不僅包括本期新開(kāi)工施工面積,同時(shí)也包含了上年開(kāi)發(fā)跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積,這就形成了重復(fù)計(jì)算;另外,預(yù)售模式是目前我國(guó)商品房銷售的主要方式,這意味著施工面積中還存在相當(dāng)一部分雖然在施工中,但已經(jīng)預(yù)售出去的商品房面積。并不是所有施工面積都是商品房庫(kù)存,這就形成了過(guò)量計(jì)算。

綜合對(duì)以上算法的分析,針對(duì)其中存在的不足與缺陷,本文采用商品房庫(kù)存量=待售面積+新開(kāi)工面積-預(yù)售面積的方法。這種方法同樣用待售面積表示現(xiàn)房庫(kù)存,用新開(kāi)工面積代替施工面積,避免了將往年施工面積加入本年庫(kù)存而出現(xiàn)的重復(fù)計(jì)算問(wèn)題,同時(shí)用新開(kāi)工面積與預(yù)售面積的差來(lái)表示商品房的期房庫(kù)存量,最終將現(xiàn)房庫(kù)存與期房庫(kù)存的和作為商品房庫(kù)存量,計(jì)算結(jié)果如表1、圖1所示。

表1 吉林省2001—2016年商品房庫(kù)存量Tab.1 Stocks of commercial housing in Jilin Province from 2001 to 2016

圖1 吉林省2001—2016年商品房庫(kù)存量Fig.1 Stocks of commercial housing in Jilin Province from 2001 to 2016

2 實(shí)證分析

在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給角度,本文選擇房地產(chǎn)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積作為相關(guān)變量。土地是房地產(chǎn)存在的根本與基礎(chǔ),作為一種資源本身就具有稀缺性的特性,再加上近年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展,使得土地價(jià)格在1998年住房體制改革后迅速飛漲,直接提高了商品房的生產(chǎn)成本,進(jìn)而提高了房?jī)r(jià)。為研究土地因素對(duì)商品房庫(kù)存量的影響,本文選取房地產(chǎn)企業(yè)本年土地購(gòu)置面積進(jìn)行實(shí)證研究,記為T(mén)D。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)需求角度,本文選擇本年地區(qū)人均GDP作為相關(guān)變量。各國(guó)政府在解決房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)能過(guò)剩的問(wèn)題時(shí),經(jīng)常選擇促進(jìn)就業(yè),提高國(guó)民收入的辦法來(lái)提高人們購(gòu)房的積極性。理論上,收入提高將增加消費(fèi)者的有效需求,有助于商品房庫(kù)存的消化,但這也有可能促使房地產(chǎn)商加大對(duì)商品房的投入與生產(chǎn),甚至提高房?jī)r(jià)來(lái)贏取更多的利潤(rùn),進(jìn)而增加了庫(kù)存。因此本文選取人均GDP進(jìn)行實(shí)證研究,記為RGDP。

商品房庫(kù)存量計(jì)算方法選擇上文提出的待售面積+新開(kāi)工面積-預(yù)售面積,記為KC。

本文數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》(2002—2017)以及《吉林省統(tǒng)計(jì)年鑒》(2002—2017)。

實(shí)證過(guò)程:

1) 對(duì)原始數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)

這樣做具有在不改變?cè)袛?shù)據(jù)相對(duì)關(guān)系的前提下增加數(shù)據(jù)平穩(wěn)性、削弱模型共線性、異方差性,易于研究自變量和因變量之間的彈性關(guān)系等優(yōu)點(diǎn)。

2) 單位根檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)要求所選各時(shí)間序列皆為平穩(wěn)序列,若對(duì)非平穩(wěn)時(shí)間序列進(jìn)行回歸分析將產(chǎn)生偽回歸現(xiàn)象,得出錯(cuò)誤的結(jié)論。檢驗(yàn)時(shí)間序列是否平穩(wěn)即檢驗(yàn)序列是否存在單位根,存在單位根就是非平穩(wěn)時(shí)間序列,反正則證明序列是平穩(wěn)的。如果序列是非平穩(wěn)的,則對(duì)序列進(jìn)行一階差分后再進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn),如果仍不平穩(wěn)則對(duì)序列進(jìn)行二階差分,以此類推。常用的單位根檢驗(yàn)方法有DF檢驗(yàn)、ADF檢驗(yàn)、PP檢驗(yàn)等,本文選用ADF檢驗(yàn)進(jìn)行單位根檢驗(yàn),所有檢驗(yàn)均選取5%臨界值作為標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)果如表2所示。

表2 序列的ADF平穩(wěn)性檢驗(yàn)結(jié)果Tab.2 Results of the ADF stationarity test of the sequence

注釋: ΔlnKC、ΔlnTD、ΔlnRGDP分別為lnKC、lnTD、lnRGDP的一階差分;(C,T,L)中C表示單位根檢驗(yàn)包含截距項(xiàng),T表示包含時(shí)間趨勢(shì)項(xiàng),L表示包含的滯后階數(shù),若數(shù)值為零表明包含有此項(xiàng)。其中滯后階數(shù)按照SC準(zhǔn)則判斷。

通過(guò)表1可以看出,變量的時(shí)間序列均為一階單整,在進(jìn)行一階差分后成為平穩(wěn)序列,即所有檢驗(yàn)變量均為I(1),階數(shù)d>0,應(yīng)進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。

3) 協(xié)整檢驗(yàn)

常用的協(xié)整檢驗(yàn)方法有Engle-ranger兩步法和Johansen協(xié)整檢驗(yàn)法。本文選擇Johansen檢驗(yàn)法進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)。Johansen協(xié)整檢驗(yàn)前需先確定模型的滯后階數(shù)。

表3 最佳滯后階數(shù)檢驗(yàn)結(jié)果Tab.3 Best lag order test results

注: *表示對(duì)應(yīng)準(zhǔn)則選擇的滯后階數(shù)。

從表3的檢驗(yàn)結(jié)果可以看出,有4種檢驗(yàn)準(zhǔn)則選擇的最佳滯后階數(shù)均為3,因此原向量模型的滯后階數(shù)為3,而Johansen協(xié)整檢驗(yàn)是對(duì)其一階差分后的方程進(jìn)行檢驗(yàn),因此協(xié)整檢驗(yàn)的滯后階數(shù)2。檢驗(yàn)結(jié)果如表4、表5所示。

表4 特征根跡檢驗(yàn)結(jié)果Tab.4 Characteristic root mark test results

注: *表示在5%的置信水平上拒絕原假設(shè)。

表5 最大特征根檢驗(yàn)Tab.5 Maximum eigenvalue test

注: *表示在5%的置信水平上拒絕原假設(shè)。

可以看出,特征根跡檢驗(yàn)和最大特征根檢驗(yàn)的結(jié)果都表明了所選變量之間存在2個(gè)協(xié)整關(guān)系,這說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量與土地購(gòu)置面積、人均GDP存在長(zhǎng)期的均衡關(guān)系,綜合最佳滯后階數(shù),可以得到協(xié)整系數(shù)建立VEC模型,即商品房庫(kù)存量(lnKC)、土地購(gòu)置面積(lnTD)、人均GDP(lnRGDP)的之間存在如下長(zhǎng)期均衡關(guān)系:

(1)

從式(1)中可以看出,吉林省土地購(gòu)置面積與商品房庫(kù)存量具有正向關(guān)系,即土地購(gòu)置面積的增加將導(dǎo)致商品房庫(kù)存的增加;而人均GDP則與商品房庫(kù)存量存在負(fù)相關(guān)系,即人均GDP的提高將有效降低商品房庫(kù)存量。

4) Granger因果檢驗(yàn)

協(xié)整檢驗(yàn)與VEC模型證明吉林省商品房庫(kù)存量與房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積、人均GDP存在長(zhǎng)期穩(wěn)定關(guān)系,因此可以進(jìn)一步求證三者之間的Granger因果關(guān)系。選取滯后階數(shù)為2,對(duì)商品房庫(kù)存量、土地購(gòu)置面積、人均GDP的因果關(guān)系進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn),得到表6。

表6 Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果Tab.6 Granger causal test results

注: *表示在5%的置信水平下拒絕原假設(shè)。

由表6可知,在5%的置信水平下,土地購(gòu)置面積(lnTD)、人均GDP(lnRGDP)是商品房庫(kù)存量(lnKC)的單向Granger原因,而土地購(gòu)置面積與人均GDP互相不為對(duì)方的Granger原因。即房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積與人均GDP的變動(dòng)將引起商品房庫(kù)存量的變動(dòng)。Granger因果檢驗(yàn)的結(jié)果證明了3個(gè)要素之間存在2個(gè)協(xié)整關(guān)系,與之前Johansen協(xié)整檢驗(yàn)的結(jié)論相符合。同時(shí)也正確反映了土地購(gòu)置面積與人均GDP對(duì)商品房庫(kù)存的影響。

3 結(jié) 論

本文通過(guò)建立向量誤差修正模型和Granger因果檢驗(yàn)的方法,對(duì)吉林省2001—2016年的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證分析。結(jié)果表明吉林省土地購(gòu)置面積、人均GDP與商品房庫(kù)存量存在著長(zhǎng)期均衡關(guān)系,二者均是商品房庫(kù)存量發(fā)生變動(dòng)的原因。其中土地購(gòu)置面積的增加將導(dǎo)致商品房庫(kù)存量的增加,人均GDP的增加將導(dǎo)致商品房庫(kù)存量的減少。

根據(jù)研究結(jié)論,本文建議在房地產(chǎn)去庫(kù)存工作中應(yīng)注意以下問(wèn)題:

1) 在商品房供給角度,為減輕房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積過(guò)多而增加商品房庫(kù)存,地方政府應(yīng)積極響應(yīng)國(guó)家供給側(cè)改革中的相應(yīng)措施,科學(xué)進(jìn)行當(dāng)?shù)赝恋匾?guī)劃與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)劃,限制房地產(chǎn)用地審批,嚴(yán)格檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)資歷;減少地方財(cái)政對(duì)土地資源的依賴,例如大力發(fā)展旅游文化產(chǎn)業(yè),吸引投資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)減少高檔住房的建設(shè),增加與三四線城市居民購(gòu)買力相適應(yīng)的中低檔住房的建設(shè),確保土地的科學(xué)利用。

2) 在商品房需求角度,根據(jù)供求與價(jià)格的關(guān)系,庫(kù)存量的減少會(huì)引起房?jī)r(jià)的上升,因此應(yīng)給予房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)扶持與補(bǔ)助,控制房?jī)r(jià)的上漲;切實(shí)提高居民收入水平,擴(kuò)大就業(yè)、鼓勵(lì)支持民眾自主創(chuàng)業(yè);降低購(gòu)房首付比例、公積金存款利率上調(diào),降低居民購(gòu)房門(mén)檻;深化戶籍制度改革,開(kāi)拓農(nóng)民工住房市場(chǎng),為他們能夠在在城市安居提供補(bǔ)貼與政策支持。