不動產(chǎn)抵押未辦理抵押登記問題分析

李淑霞

摘 要：不動產(chǎn)抵押指的是抵押人在向銀行申請貸款或者辦理財(cái)產(chǎn)抵押過程中進(jìn)行的一種程序。在不動產(chǎn)登記的相關(guān)管理?xiàng)l例正式出臺之前，我國的不動產(chǎn)登記材料較為復(fù)雜，由于部分人員在進(jìn)行抵押是沒有規(guī)范進(jìn)行登記，導(dǎo)致后續(xù)工作中出現(xiàn)一定問題?；诖?，本文通過對不動產(chǎn)抵押不辦理登記問題的介紹，重點(diǎn)闡述規(guī)范登記流程的相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)抵押；抵押登記；問題；建議

行政登記是我國不動產(chǎn)登記的重要方式，當(dāng)前不動產(chǎn)登記的模式依然處于發(fā)展中。我國在不動產(chǎn)登記方面依然存在的問題，最明顯的就是體現(xiàn)在法律效力方面。因此研究不動產(chǎn)抵押登記問題對于進(jìn)一步規(guī)范流程，完善效能具有重要的實(shí)際意義。

一、不動產(chǎn)抵押登記的性質(zhì)和效力

1.性質(zhì)

不動產(chǎn)抵押登記行為在法律層面講，應(yīng)該屬于民事行為范疇，但同時也具備一定的行政法律效力。首先，不動產(chǎn)抵押登記過程中使用的登記機(jī)構(gòu)具有一定的公權(quán)力。另一方面不動產(chǎn)抵押登記本身就是行政權(quán)力的體現(xiàn)，因此具備非常明顯的強(qiáng)制性特點(diǎn)。最后，不動產(chǎn)在登記過程中本身就是一種約束性的行為，通過登記完成物權(quán)的歸屬情況。

2.效力

不動產(chǎn)抵押登記具有明顯的行政效力。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，確定歸屬權(quán)效力，由于不動產(chǎn)通過等級可以確定物品的歸屬情況，因此這也是一個獲得法律權(quán)限的過程。第二，通過使用登記流程，可以對所有權(quán)進(jìn)行判定，從而防止糾紛的產(chǎn)生。當(dāng)相同的物品存在多個所有人時，可以嚴(yán)格通過登記的時間順序確定權(quán)利。

二、不動產(chǎn)抵押過程中未辦理登記造成的問題分析

由于我國在不動產(chǎn)抵押方面的工作長時間缺乏法律的支撐。因此在不動產(chǎn)抵押過程中經(jīng)常存在人們不辦理登記情況的發(fā)生。在不動產(chǎn)抵押過程中未辦理登記手續(xù)將會造成以下幾個問題：第一，效力問題。隨著相關(guān)條例的出臺，前期辦理的抵押手續(xù)由于材料問題以及人為原因，沒有登記手續(xù)將會造成一定的疏漏，依然產(chǎn)權(quán)發(fā)生變化，或者責(zé)任主體發(fā)生變化，將會造成嚴(yán)重問題。第二，對于不動產(chǎn)的所有權(quán)屬于多個人的情況，在抵押過程中如果沒有采用登記手續(xù)，將會影響其他人們的權(quán)利，另外沒有完善的登記流程在法律的繼承以及銀行回收方面都會存在一定的問題。

三、不動產(chǎn)抵押登記規(guī)范的建議

1.統(tǒng)一辦理登記所需材料

按照現(xiàn)行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》的相關(guān)規(guī)定，在不動產(chǎn)抵押過程中，登記需要準(zhǔn)備的材料需要進(jìn)行統(tǒng)一，并且簡化流程，提高工作效率，并采用數(shù)字存儲的方式，方便后期進(jìn)行查閱。

2.發(fā)揮政府職能推動不動產(chǎn)統(tǒng)一統(tǒng)計(jì)的全面實(shí)施工作

政府部門的牽頭作用對于最大限度發(fā)揮不動產(chǎn)抵押登記工作的作用具有重要意義。首先，各級政府應(yīng)該嚴(yán)格依照法律提高對不動產(chǎn)抵押登記工作的重視程度，同時還應(yīng)該做好宣傳工作，并在各個行政職能機(jī)構(gòu)中做好培訓(xùn)工作，確保登記工作的全面實(shí)施。

3.簡化流程，減少材料

在辦理不動產(chǎn)抵押登記時，應(yīng)該做到簡化流程，對不不必要的公證文件應(yīng)該簡化。按照現(xiàn)象的物權(quán)法相關(guān)規(guī)定，不應(yīng)該對不動產(chǎn)進(jìn)行評估因此申請抵押的人員不需要提交公證過的評估文件，從而有效減少評估過程中的成本。由于公證文件具有法律效力，因此在社會大眾的生活中，普遍認(rèn)為不動產(chǎn)抵押登記過程中使用的公證文件是必須的流程。因此在做好宣傳工作的同時，還應(yīng)該提高工作人員的素質(zhì)，提高服務(wù)質(zhì)量。

4.完善不動產(chǎn)抵押登記權(quán)人規(guī)定

在不動產(chǎn)抵押過程中，權(quán)人除了金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)，自然人也應(yīng)該可以成為抵押權(quán)人，在進(jìn)行不動產(chǎn)抵押登記時，應(yīng)該明確主體，責(zé)任到人，從而有效避免登記機(jī)構(gòu)無法確認(rèn)抵押權(quán)人情況的出現(xiàn)。另一方面，對于國土資源部而言，也應(yīng)該積極出臺相關(guān)的政策，通過不斷完善不動產(chǎn)抵押權(quán)人的范圍規(guī)定，提高自然人辦理抵押登記工作的效率，從而確保不動產(chǎn)權(quán)益人的合理權(quán)利不受侵害。

考察我國現(xiàn)行立法中有關(guān)擔(dān)保的法律制度安排，抵押人承擔(dān)的上述連帶清償責(zé)任與擔(dān)保法中的保證制度最為相似。兩者都不屬于物權(quán)而屬于債權(quán)，保證產(chǎn)生的基礎(chǔ)源于保證人和債權(quán)人的保證合同，抵押人的連帶責(zé)任是基于債權(quán)人與抵押人簽訂的抵押合同。兩者都是擔(dān)保債權(quán)人債務(wù)實(shí)現(xiàn)的重要手段，易言之若債務(wù)人不能如約履行債務(wù)時，保證人和抵押人都要承擔(dān)清償債務(wù)之責(zé)任。然而抵押人承擔(dān)的連帶清償責(zé)任與保證人的保證又有著明顯不同，如前文所述抵押人僅在特定抵押物價值范圍內(nèi)對債權(quán)人承擔(dān)連帶清償責(zé)任，但在保證中保證人一般則以個人全部財(cái)產(chǎn)對債權(quán)人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。通過以上分析，可以看出不動產(chǎn)抵押未辦理登記中，債務(wù)人承擔(dān)的連帶清償責(zé)任與我國目前現(xiàn)行的擔(dān)保制度都不同，只能將其視為一種不規(guī)則的擔(dān)保責(zé)任，該責(zé)任更多體現(xiàn)了當(dāng)事人雙方的意思自治，可認(rèn)為是當(dāng)事人之間關(guān)于債權(quán)債務(wù)履行的一種合同約定。

四、結(jié)語

綜上所述，我國在不動產(chǎn)抵押登記過程中，由于長期缺乏相應(yīng)的法律支撐，導(dǎo)致在實(shí)際工作中存在較多的問題。隨著相關(guān)管理?xiàng)l例的出臺，不動產(chǎn)抵押登記流程應(yīng)該逐漸簡化，同時登記所使用的材料應(yīng)該統(tǒng)一，登記的范圍應(yīng)該增加，從而保護(hù)權(quán)人的合法權(quán)益。