淺析鄂爾多斯市東勝區(qū)棚改、去庫存政策的問題及對策

摘要：國家將棚戶區(qū)改造工作作為民生工作的重要內(nèi)容。鄂爾多斯市東勝區(qū)提出要大力推進、解決棚戶區(qū)改造以及房地產(chǎn)去庫存工作，實現(xiàn)棚戶區(qū)改造的居民安置問題和出售存量商品房的雙贏。本文以棚戶區(qū)改造、去庫存政策為對象，采用定量、定性相結(jié)合的方法、功能分析法、對棚戶區(qū)改造、去庫存政策進行分析，深刻的了解棚戶區(qū)改造的意義和存在的主要問題，并給出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：棚戶區(qū)改造；去庫存；問題；對策

前言

2015年以來，棚戶區(qū)改造、去庫存政策一度成為當(dāng)下民生熱點話題。棚改工作以及去庫存工作是改善民生的重點工程。究竟什么才是棚戶區(qū)改造？什么才是去庫存？[1]棚戶區(qū)指一是主要以木板、土坯、240mm厚磚墻為承重結(jié)構(gòu)，以油氈或石棉瓦為屋面材料的簡易房屋和棚廈房屋；二是低洼易澇、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊的小平房；三是按建設(shè)部《房屋等級評定標準》和《危險房屋鑒定標準》評定為嚴重損壞房、危險房的房屋，然后將這些房屋進行拆遷、重新規(guī)劃。等房子完工，便可以網(wǎng)簽。將老百姓的房子拆遷，定的范圍內(nèi)讓百姓選新房，這是所謂的去庫存工作。

一.鄂爾多斯市東勝區(qū)棚戶區(qū)改造工作的背景和意義

（一）東勝區(qū)棚戶區(qū)改造、去庫存政策出現(xiàn)的背景

李克強總理曾經(jīng)說過，棚戶區(qū)改造是一項民心工程，決定著人民幸福感的提升，所以解決人民的住房問題刻不容緩。習(xí)總書記也說過，房子是用來住的，不是用來炒的。2008年以來，經(jīng)濟危機侵襲這里，高利貸風(fēng)波屢屢興起，房地產(chǎn)老板卷款逃跑、跳樓自殺成為常事。走到鐵西區(qū)，到處空樓四起，蓋到一半的大樓也不足為奇。房價下跌，內(nèi)需縮小，經(jīng)濟不言而喻。國家政府出臺棚改、去庫存政策。利用已經(jīng)蓋起的樓房，或者還沒有完工的樓房，由政府出資，完善未完成的建筑，回購商品房用作棚改安置房，讓我們有困難的百姓搬進新家，遠離那些結(jié)構(gòu)簡易、質(zhì)量比較差的房屋、隨時存在安全隱患的房屋、使用功能不完善的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施不健全的房屋。這既可以出售大量房地產(chǎn)的空房，也可以讓剛拆遷的戶主即刻搬入新家。

（二） 棚戶區(qū)改造、去庫存政策實施的意義

1.大力帶動經(jīng)濟的發(fā)展，促使經(jīng)濟回升

經(jīng)濟基礎(chǔ)決定上層建筑。發(fā)展經(jīng)濟十分必要。近幾年，因為經(jīng)濟危機東勝區(qū)發(fā)展大不如從前，主要是因為房地產(chǎn)崩潰。這就使得東勝區(qū)的經(jīng)濟有所下滑，房地產(chǎn)是經(jīng)濟大力發(fā)展的重要組成部分，所以，只有房地產(chǎn)發(fā)展走上正軌，經(jīng)濟才能回升。正是由于棚改、去庫存使得鄂爾多斯東勝區(qū)的房價有所回升。根據(jù)經(jīng)濟規(guī)律，購買者一向都是買漲不買跌。這對于東勝區(qū)乃至帶動鄂爾多斯的經(jīng)濟，發(fā)揮著巨大的作用。

2.改善民生，穩(wěn)定社會秩序，提升居民幸福感

棚戶區(qū)改造，首要目的是為我們?nèi)嗣裨旄?。?dāng)前貧富差距逐漸拉大，沒有實踐經(jīng)驗就沒有發(fā)言權(quán)。要想人民的整體生活水平有所提高，精神世界更加豐滿，當(dāng)然，物質(zhì)世界也不能過于貧瘠。這也是發(fā)揮好政府職能的有效途徑，同時也是提高人民對政府認同感，對政府滿意度的不二法則。搬離“平民窟”，走進“大莊園”。民主、平等、和諧才不僅僅是一句響亮的口號，更是我們一步一步腳踏實地的印記。

3.城市規(guī)模變大，環(huán)境得到優(yōu)化，打造文明城市

鄂爾多斯東勝區(qū)算得上是發(fā)展比較快的三四線城市，雖然城市中心十分繁華，建筑大量的商品用房，基礎(chǔ)設(shè)施也算是基本齊全；但是城市的邊緣上卻是十分的落后和破舊，與我們所宣傳的“文明城市”有很大的差別，如果招商引資，發(fā)展旅游業(yè)、建設(shè)文明城市都會大打折扣，難上加難。如今，經(jīng)過棚戶區(qū)改造，去庫存，使我們的城市面貌煥然一新。所以通過棚戶區(qū)改造使得城市發(fā)展不僅快，而且發(fā)展好，讓外來人口感受到東勝區(qū)城市的溫暖，向更大規(guī)模的城市發(fā)展。

4.增加就業(yè)機會，減輕政府就業(yè)壓力

近年來，就業(yè)壓力有增無減。國家倡導(dǎo)“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”。但是對于家庭條件一般、經(jīng)驗缺乏的人來說，創(chuàng)業(yè)還是有些困難。棚改實行，房地產(chǎn)公司將又重新賦予生命力。精簡機構(gòu)、裁員興許會本末倒置。相反，這會需要大量人才，增加更多的就業(yè)機會。例如建材城、家居城、室內(nèi)設(shè)計，裝潢公司等公司。對于大學(xué)生和下崗人員來說，相對減輕就業(yè)壓力。

二. 鄂爾多斯市東勝區(qū)棚戶區(qū)改造及去庫存政策存在的問題

1.改造資金不足，經(jīng)濟壓力比較大

東勝區(qū)棚戶區(qū)共有18414戶、建筑面積約289萬平方米（其中城區(qū)12414戶、238萬平方米，農(nóng)村6000戶、51萬平方米），總投資概算為213億元。按照“兩年全面完成”的總體目標，2016年要重點完成集中連片棚戶區(qū)12800戶，200萬平方米的改造任務(wù)；2017年完成5614戶，89萬平方米棚戶區(qū)改造任務(wù)。如此天文數(shù)字對于政府來說是一種巨大的壓力。從一定的角度上說，現(xiàn)金僅是裝修費，房票可以稍減輕政府負擔(dān)。但是，政府在回購房地產(chǎn)的樓房時，由于數(shù)量龐大，壓力不言而喻。

2.供選房源結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、位置等問題

棚戶區(qū)改造分為兩個重點，即拆房和選房。政府與各房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了150多個棚戶區(qū)改造項目協(xié)議。雖是各大房地產(chǎn)相互競爭招標，但房子依然在結(jié)構(gòu)、質(zhì)量上、地理位置上或多或少有些欠缺。例如，150多平米的房子，只是兩廳兩室一衛(wèi)，有的衛(wèi)生間都比客廳大，結(jié)構(gòu)很不合理；有些小區(qū)地形相差比較大，所以使用了填埋的辦法，使得地面平坦，下雨天有些地方便會出現(xiàn)塌陷；很多小區(qū)都分布在城市邊緣地區(qū)，靠近東勝區(qū)外環(huán)路。所以距離市中心比較遠，有些地方甚至沒有公交車可以乘坐。

3.棚改工作人員比較精簡，辦事效率低下，服務(wù)態(tài)度有待提高

棚戶區(qū)改造工作人員的服務(wù)態(tài)度既是棚改效率的重要體現(xiàn)，同時也是政府人員對公民尊重、愛護程度的體現(xiàn)。對于工作人員來說，棚戶區(qū)改造是一個全新的項目，東勝區(qū)之前也沒有經(jīng)驗，在專業(yè)方面還是欠缺，人手還是比較短缺，常常使得工作人員任務(wù)沒有及時完成，常常加班到深夜。社區(qū)審核工作完事后，戶主需要去東勝區(qū)房屋與土地兌換憑證管理結(jié)算中心、房管局、街道辦事處等單位去辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。或許因為居民對政策相對陌生、待人不夠禮貌、理解能力相對較差，工作人員的態(tài)度有時候不是很好；辦理業(yè)務(wù)時，效率相對低下?！伴T難進，臉難看，事難辦”情況存在。

4.宣傳手段單一，覆蓋面較狹窄，居民認知度比較低

棚改工作信息量巨大，如果沒有相關(guān)人員的普及，很難達到理想的效果。人們接受政府的消息只能是聽社區(qū)的工作人員通知，或者在公眾號上看到相關(guān)信息。有些棚改小區(qū)的居民，他們文化水平很低，有的甚至是沒上過學(xué)，電子產(chǎn)品對于他們來說并不方便，而且對于老人來說也比較困難。對于棚改，居民的意見不統(tǒng)一，眾說紛紜，甚至將政府的民心工程畸形解讀。直接導(dǎo)致片區(qū)棚戶住宅地不能統(tǒng)一施工。本文前邊說過，棚戶區(qū)改造、去庫存選房都是自主自愿的，不具有強迫性。但是一個片區(qū)因為一兩個“釘子戶”便不能正常完成工作計劃，棚戶區(qū)就無法改造，形成新的棚戶區(qū)。

三.鄂爾多斯市東勝區(qū)棚戶區(qū)改造及去庫存政策的對策與建議

（一）大力招商引資，鼓勵外地人口進入東勝區(qū)，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展

由于2008年的經(jīng)濟危機，東勝區(qū)的外地人口大量的遷移。致使“百年鄂爾多斯，百萬人口規(guī)?！边@個目標又遠了一步。棚戶區(qū)改造、去庫存政策，無論是拆房還是蓋房，都需要大量的人工勞動力。就算完工小區(qū)，小區(qū)外圍還有許多底商，商業(yè)樓。政府可以鼓勵外地人口遷移到東勝區(qū)來，放松對外地人的貸款條件，或者第一年的房租減免多少，類似這樣的鼓勵政策。相信會吸引大量外地人口。當(dāng)然，當(dāng)?shù)鼐用窀鼞?yīng)該扶持、幫助。憑借當(dāng)?shù)貞艨?、銀行信譽記錄進行貸款?；蛘呖梢詫W(xué)習(xí)東勝區(qū)罕臺鎮(zhèn)創(chuàng)業(yè)園區(qū)。在那里，只要是當(dāng)?shù)貞艨诓⑶抑灰阆雱?chuàng)業(yè)，政府都會支持你，僅需繳納物業(yè)費、取暖費即可。攤位費由政府補助。只要人民的錢包鼓起來，內(nèi)需大起來，不僅人民的生活水平有所提高，城市GDP也會增幅不少。

（二）提高房屋的實用度，經(jīng)濟科學(xué)規(guī)劃

房源的質(zhì)量水平直接影響著此次棚戶區(qū)改造、去庫存政策的成敗。已經(jīng)竣工的房地產(chǎn)公司已經(jīng)沒有辦法更改。但是沒有建造起來的樓房比比皆是。政府應(yīng)該提高門檻，重點強調(diào)房屋的實用度。棚戶區(qū)改造的居民，都是講究實用，實惠的房屋。無論外表多么的華麗，房屋內(nèi)部構(gòu)造慘不忍睹那便沒有用。質(zhì)量問題不容小覷，現(xiàn)在棚戶區(qū)改造的目的就是美化我們的城市環(huán)境，滿足棚戶區(qū)人民對新家的渴望。如果現(xiàn)在新蓋的房子，在幾年后又重新成為我們現(xiàn)在的棚戶區(qū)，那改造就沒有什么必要。庫存的樓房，不僅是東勝區(qū)的外圍，稍微靠市中心的地段也有。如果將東勝區(qū)外延的房子與中心一點的房子結(jié)合起來，將城市中心的房屋單價提高，且政府與各大房地產(chǎn)商招標回來的房子價錢也不是完全相等。這樣是既公正又合理的做法。戶主會根據(jù)自己的實際情況去購買。這樣公正合理的平臺才能滿足群眾的口味。

（三）提高工作人員的服務(wù)意識、工作能力，設(shè)立監(jiān)察機構(gòu)，加強考勤

三百六十五行，行行出狀元。術(shù)業(yè)有專攻，顯得十分必要。棚戶區(qū)改造在東勝區(qū)第一次實行，即使運籌帷幄多年，仍難免會遇到挫折和困難。有些干部第一次調(diào)到基層，一時難以適應(yīng)。作為公務(wù)員，就必須樹立“為人民服務(wù)”的理念。首先工作前應(yīng)當(dāng)做好充分的準備工作，明確自己的工作對象，以及對象的特點。政府必須培訓(xùn)工作人員樹立各種服務(wù)意識。以提高工作人員的辦事效率，多組織一些學(xué)習(xí)活動、培訓(xùn)。沒有規(guī)矩不成方圓。工作人員不是機器，難免會出現(xiàn)倦怠，不耐煩。所以建立考勤制度，類似銀行的“微笑服務(wù)”以及業(yè)務(wù)辦完的評價平臺。根據(jù)表現(xiàn)，設(shè)置相應(yīng)的獎懲制度。讓工作人員整體提升自己的服務(wù)水平。

（四）擴大宣傳力度，提高人民對政策的認知程度

靠居民主動學(xué)習(xí)政策是遠不夠的。微信也只是對于年輕人以及中年人提供方便。但對于老年人來說，是很不方便的。每當(dāng)新鮮政策出來的時候，微信發(fā)布一條信息，給予居民時間準備。但是特殊人群很難通知到，因為社區(qū)中辦事人員太少，這時可以尋求大家民主選舉出來的業(yè)主委員會通知大家。同時，鄂爾多斯電視臺、收音機廣大宣傳。不定期的委派相關(guān)人員到相應(yīng)社區(qū)開辦問答會。以保證消息的擴散和宣傳。每一個棚戶區(qū)都有“釘子戶”。我們應(yīng)該盡我們最大的努力去勸說。讓戶主明白解讀政策的好處，相反則會損害自己的切身利益。

結(jié)論

近幾年來，棚戶區(qū)改造，去庫存一直是東勝區(qū)乃至全國的熱點話題。本文主要是針對東勝區(qū)棚改工作的意義以及現(xiàn)狀進行思考與分析，并且突出了目前棚改工作、去庫存工作中存在的問題，并且得出以下結(jié)論：

第一，棚戶區(qū)改造、去庫存政策在鄂爾多斯市東勝區(qū)的實施，盡管過程很辛苦，但是達到預(yù)期的效果，大大改善東勝區(qū)棚戶區(qū)居民的住房環(huán)境，人民生活幸福指數(shù)上升。李克強總理當(dāng)初強調(diào)棚改的初心就是大力改善民生。讓居住在水深火熱的、風(fēng)餐露宿的棚戶區(qū)居民過上幸福、甜美的日子。如今，大量的棚戶區(qū)居民已經(jīng)同意拆遷，手上拿上選購房屋的憑證“房票”。搬入或者即將搬入綠化優(yōu)美、硬件設(shè)施齊全、綜合功能完善的新小區(qū)。

第二，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，使得房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)地發(fā)展。自從棚改、去庫存政策開始以來，下跌的房價似乎有所回升房地產(chǎn)行業(yè)也在慢慢的復(fù)蘇。如此看來，這樣擴大了居民的內(nèi)需，刺激了經(jīng)濟的發(fā)展，東勝區(qū)也將快從經(jīng)濟危機的陰影中走出來，迎接這次機遇和挑戰(zhàn)。

第三，必須認識棚改、去庫存工作的漫長、困難性。棚改工作籌劃許久，才開展實施，許多小區(qū)，仍然存在改造不徹底這種情況。即使小區(qū)中三分之二的居民都已經(jīng)搬遷，三分之一的居民還居住著，形成新的“棚戶區(qū)”，要想使得棚戶區(qū)能夠重新得到利用與發(fā)展，還是一件比較麻煩的事情。而且，大量的期房交給房地產(chǎn)建造，未來的計劃是否能趕上變化，誰也無法確定。只能堅定棚改、去庫存工作的信念，并且迎難而上。

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楊丹（1994.10-），女，漢族，內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)，在讀碩士研究生，研究方向：行政管理