房屋銷(xiāo)售繁榮 地產(chǎn)股走勢(shì)看跌

臥龍

地產(chǎn)龍頭公司萬(wàn)科A（000002）的公告顯示，今年1月至11月，合同銷(xiāo)售面積3599萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售額5439億，而恒大（HK.03333）合約銷(xiāo)售額約5352億，碧桂園（HK.02007）公布的權(quán)益銷(xiāo)售金額則約4897億。今年頭11個(gè)月，萬(wàn)科增加土儲(chǔ)2489萬(wàn)平米，金額增至1250億，碧桂園買(mǎi)地1200億，恒大買(mǎi)地374億，分列冠亞季軍?？翠N(xiāo)售數(shù)據(jù)及儲(chǔ)地成績(jī)，地產(chǎn)公司仍在繁榮發(fā)展。美國(guó)波浪大師柏徹特公司發(fā)布的中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)數(shù)浪方式顯示，中國(guó)地產(chǎn)股即將進(jìn)入循環(huán)浪V的第（3）高級(jí)浪上升。

具體而言，2005年7月，中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)最低至761點(diǎn)，后升至2007年11月初的10398點(diǎn)，結(jié)束循環(huán)浪III，而循環(huán)浪IV則是一個(gè)水平三角形，調(diào)整至2014年3月的3136點(diǎn)。波浪國(guó)際分析師在2014年5月發(fā)出循環(huán)浪V即將展開(kāi)的預(yù)測(cè)。至2015年12月9764點(diǎn)，結(jié)束V浪（1），然后V浪（2）以擴(kuò)張平臺(tái)的型態(tài)行進(jìn)，至近期結(jié)束，即將展開(kāi)V浪（3）上升。其中，今年1月份的高點(diǎn)11941點(diǎn)位（2）浪B的高點(diǎn)。

對(duì)此，筆者的看法并不一樣，甚至是相反。今年地產(chǎn)公司的銷(xiāo)售情況非常理想，看似最美好的時(shí)光到來(lái)，但其實(shí)繁榮背后，正是危機(jī)重重。京東實(shí)控人劉強(qiáng)東，其夫人在澳大利亞的豪宅去年報(bào)價(jià)1800萬(wàn)美金沽售，今年則調(diào)低售價(jià)至1500萬(wàn)至1600萬(wàn)美金。因?yàn)槿ツ?月悉尼的樓價(jià)見(jiàn)頂之后至今下跌幅度達(dá)到9.5%。而1991年經(jīng)濟(jì)衰退期間悉尼的樓價(jià)下跌9.6%。瑞銀預(yù)測(cè)澳大利亞樓市2020年之前將下跌10%，而悉尼及墨爾本則要跌15%。澳大利亞基金公司AMP Capital則預(yù)測(cè)悉尼及墨爾本樓價(jià)將從歷史最高位大跌20%，樓價(jià)重回2015年上半年的水平。澳新銀行預(yù)測(cè)悉尼及墨爾本樓價(jià)將跌15%至20%。悉尼及墨爾本樓市總值占澳大利亞樓市權(quán)重高達(dá)三分之二。

香港樓市8月份中原城市領(lǐng)先指數(shù)最高見(jiàn)188.64點(diǎn)，目前跌至177.39點(diǎn)，跌幅6%。香港今年以來(lái)至10月底有36宗“撻訂”個(gè)案，而去年只有9宗。里昂證券認(rèn)為香港樓市經(jīng)歷多年上升后，人氣急降，樓價(jià)將大跌。耀才證券看跌未來(lái)兩年樓價(jià)大跌40%。香港特區(qū)政府打算在東大嶼山填海1700公頃來(lái)建造房屋，可容納近30萬(wàn)人居住。似乎是另一個(gè)“八萬(wàn)五”計(jì)劃。加拿大溫哥華樓市走勢(shì)亦不樂(lè)觀，地產(chǎn)咨詢(xún)公司萊坊公布的《2018年全球領(lǐng)先城市指數(shù)》報(bào)告，溫哥華豪宅價(jià)格過(guò)去一年下跌超過(guò)11%。

全球主要國(guó)家樓市趨勢(shì)大致相同，目前美國(guó)樓市仍在上升，主要是家庭負(fù)債比率從2007年的歷史高峰下降了不少。但澳大利亞則不同，澳大利亞信用卡賬單、房屋抵押貸款及個(gè)人貸款等債務(wù)占家庭收入的189%，而上一次樓市下跌起點(diǎn)1988年則只有60%。另外，政府財(cái)政赤字居高不下，隨著人口增長(zhǎng)、老齡化加劇及礦業(yè)不景氣，澳大利亞政府預(yù)計(jì)2018-2019財(cái)年財(cái)赤達(dá)145億澳元。香港住房支出早已經(jīng)超過(guò)家庭總收入的62%。韓國(guó)家庭債務(wù)占GDP比率已經(jīng)接近100%，而加拿大家庭債務(wù)占GDP比率為101%，僅次于澳大利亞；總體債務(wù)占GDP比率為370%。如此高之債務(wù)問(wèn)題，金融危機(jī)遲早爆發(fā)。

今年8月4日，筆者的文章題為《左金融右地產(chǎn) 被玩壞了》。文中分析中國(guó)地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)時(shí)的數(shù)浪方式正如前述，第（5）浪已經(jīng)于今年1月結(jié)束（肩圖中綠色浪型劃分），同時(shí)結(jié)束了循環(huán)浪III，此后展開(kāi)的是循環(huán)浪IV調(diào)整。其中（5）浪1及2非常小，并不顯眼；（5）浪4則比較夸張，但符合數(shù)浪原則。2007年11月的高位完成高級(jí)浪（3），而非循環(huán)浪III，主要是中國(guó)家庭債務(wù)占GDP比率大約50%，大致上與1997年亞洲金融危機(jī)期間韓國(guó)水平相仿。

今年5月5日，拙作《地產(chǎn)股中期見(jiàn)頂 美股走勢(shì)不明朗》一文對(duì)萬(wàn)科的走勢(shì)作了詳細(xì)分析：

“自從深圳地鐵向銀行貸款170億元買(mǎi)入萬(wàn)科股權(quán)開(kāi)始，萬(wàn)科（股價(jià)）的晚景已經(jīng)呈現(xiàn)。股價(jià)升至42.24元的高峰，距離2014年2月的低位4.10元，最大升幅達(dá)到9.3倍。2007年11月初高位至2014年2月低位，一個(gè)大型三角形的第（4）浪完整地運(yùn)行，之后的上升是第（5）浪……萬(wàn)科走勢(shì)出現(xiàn)一個(gè)類(lèi)似頭肩頂?shù)男螒B(tài)，跌破頸線，且跌破楔形的底邊……中長(zhǎng)期而言，深圳地鐵借170億買(mǎi)入萬(wàn)科股權(quán)當(dāng)上大股東，正是見(jiàn)頂?shù)臉?biāo)志。后市跌回17.5元前期低位，是一個(gè)基本目標(biāo)?！?/p>

萬(wàn)科今年最低跌至19.62元，雖然未跌到17.5元的目標(biāo)，但一個(gè)更大的疑似大型頭肩頂正在構(gòu)造：2016年11月為右肩，2018年1月為頭部，目前正在構(gòu)建右肩。當(dāng)然，尚未跌破頸線，頭肩頂未能成立，只是疑似，但投資者必須警惕。

近期A股市場(chǎng)反彈，超跌股一馬當(dāng)先，有質(zhì)押題材的股票表現(xiàn)出色，但深圳成分B股指數(shù)（399003）走勢(shì)卻相當(dāng)疲弱。此指數(shù)多數(shù)是工業(yè)股，B股市場(chǎng)無(wú)主力關(guān)照，投資者比較理性，通常是領(lǐng)先指標(biāo)。如今深成B走勢(shì)疲弱，反映出理性投資者對(duì)后市不看好。2015年5月深成B早早見(jiàn)頂于9590點(diǎn)，之后急跌至當(dāng)年8月25日的5517點(diǎn)，看作浪（a）；之后反復(fù)反彈，形成水平三角形的浪（b），至今年6月結(jié)束，然后展開(kāi)浪（c）下跌。浪（c）顯然未結(jié)束，后市需謹(jǐn)慎。