小區(qū)里的“偽民宿”能不能住

帶來四類安全隱患，應(yīng)堅決取締

杜宏寵（陜西省委黨校法學(xué)部副教授）

小區(qū)里的“偽民宿”不僅擾民，也存在諸多安全隱患。

許多“偽民宿”實行無人化管理，只要在網(wǎng)上訂好房間，經(jīng)營者便會給客人的手機上發(fā)一個開鎖密碼，客人和主人互不見面。預(yù)訂者甚至可以本人不住，把密碼交給他人——換言之，房屋出租者對于實際居住者的身份可能一無所知。

“偽民宿”給小區(qū)居民帶來的實際問題有：電梯搭乘問題：外來人員多了以后，小區(qū)的基本設(shè)施供應(yīng)不足，嚴(yán)重影響本小區(qū)業(yè)主的日常出行;治安問題：小區(qū)出入人員混雜，包括外地游客、施工人員，甚至有些業(yè)主半夜還被找錯地方的房客敲門打擾，居住安全得不到保障;環(huán)境衛(wèi)生問題：住進(jìn)這些“偽民宿”的旅客素質(zhì)參差不齊，給小區(qū)環(huán)境維護(hù)帶來巨大壓力;如果出租者還給游客提供零食、飲用水甚至餐食的話，可能還面臨食品安全等方面的監(jiān)管問題。

2017年，原國家旅游局發(fā)布了旅游民宿首個國家級標(biāo)準(zhǔn)《旅游民宿基本要求與評價》。其中明確規(guī)定，旅游民宿是利用當(dāng)?shù)亻e置資源，由民宿主人參與接待，為游客提供體驗當(dāng)?shù)刈匀?、文化與生產(chǎn)生活方式的小型住宿設(shè)施。對照規(guī)定，一些城市小區(qū)中所謂的“網(wǎng)紅民宿”，只是借了旅游民宿概念的“黑旅店”，有的甚至是“群租房升級版”。

住宿行業(yè)是公安機關(guān)管理的特種許可行業(yè)，擅自經(jīng)營民宿、自租房、小旅館等住宿服務(wù)屬于違法行為。旅游城市應(yīng)開展行動，堅決取締沒有資質(zhì)的小區(qū)民宿。

引發(fā)兩類糾紛，維權(quán)難度大

王勁夫（成都市政協(xié)委員、四川蓉城律師事務(wù)所高級合伙人）

2018年8月，四川、重慶等地掀起一場激烈的“反城市民宿浪潮”。許多小區(qū)業(yè)主們發(fā)起聲討，要求禁止外地游客進(jìn)小區(qū)，還小區(qū)安寧。讓業(yè)主們憤怒的正是城市民宿的野蠻生長。重慶和成都作為典型的“網(wǎng)紅城市”，是小區(qū)民宿最先攻陷的標(biāo)志性“據(jù)點”。

“偽民宿”惹民訴，既是社會問題，也是法律問題。

首先，城市短租民宿的經(jīng)營者通常并非房東本人，而是由房屋中介公司轉(zhuǎn)租的第二承租人或者再轉(zhuǎn)租的第三承租人，真正的房主對轉(zhuǎn)租、開設(shè)民宿情況并不知情。根據(jù)合同法相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)原房主同意，不得違反用途使用房屋或擅自轉(zhuǎn)租房屋;因此，民宿的情況一旦被房東知曉，勢必引發(fā)租賃合同糾紛。

其次，將原本的住宅用房非法改為商業(yè)用房，且經(jīng)營者為了追求利益最大化，常擅自改變住房結(jié)構(gòu)，將房屋隔斷成盡可能多的間數(shù)，在地漏等條件不滿足的情況下加裝馬桶和淋浴房。由此造成的安全隱患侵犯了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益，勢必引發(fā)物權(quán)糾紛。

對于沒有市場經(jīng)營合法身份的城市短期民宿經(jīng)營者，出現(xiàn)爭議時會產(chǎn)生諸如維權(quán)客體不清等諸多法律爭議，定性處理難度較大。

為避免遭遇上述民事糾紛，消費者要加強自我保護(hù)：

一是查清信息。在網(wǎng)上訂購民宿、賓館時，看清楚經(jīng)營者在網(wǎng)上公布的細(xì)則條款，慎重下單。二是選擇正規(guī)大型平臺，最好在下單后與商家再直接進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)及電話聯(lián)系，對所訂房間的數(shù)量、住宿時間及房價再次確認(rèn)。三是合理維權(quán)，下單后應(yīng)該及時對訂單、付款頁面截圖，一旦消費中出現(xiàn)糾紛，保留好證據(jù)及時向監(jiān)管部門投訴。

對“偽民宿”該如何“招安”

李伯文（北京聯(lián)合大學(xué)旅游學(xué)院教愛）

“偽民宿”就是城市小區(qū)民宿，這種商業(yè)模式的出現(xiàn)，符合一些城市房屋空置率較高，而酒店住宿價格偏高的市場形勢。在成都等一些旅游城市，這種模式已經(jīng)形成了很大規(guī)模。

城市民宿是共享經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，有利于盤活閑置資產(chǎn)，滿足多層次市場需求，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。至于目前存在的問題，首先，政府可以從調(diào)整相關(guān)政策、加強引導(dǎo)規(guī)范予以解決。在住宅小區(qū)開辦民宿應(yīng)探索民宿經(jīng)營者與小區(qū)常住居民的共贏機制，這樣才能保證城市民宿與常住居民的和睦共處。

其次，應(yīng)加快健全城市民宿的信用評價體系?；ヂ?lián)網(wǎng)平臺可以通過財產(chǎn)、人身安全保障方案及身份識別等手段，建立完善的房東、租客個人信用檔案登記制度和規(guī)范的個人信用評估機制，交易雙方可以根據(jù)累計評價和信用評級來進(jìn)行雙向選擇。

此外，還應(yīng)加強行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)，通過提高違法成本，倒逼交易雙方規(guī)范自身行為，減少侵權(quán)欺詐等情況的發(fā)生。例如，在城市民宿定義的基礎(chǔ)上，可以借鑒酒店業(yè)，按照經(jīng)營模式、規(guī)模區(qū)域等相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行分級，城市管理者也可以恨據(jù)不同區(qū)域的不同業(yè)態(tài)，制定符合本區(qū)域的城市民宿管理辦法。

目前全國范圍內(nèi)對于城市民宿的法律建設(shè)都處于摸索階段。2017年1月，浙江《關(guān)于確定民宿范圍和條件的指導(dǎo)意見》正式實施?！耙庖姟敝赋觯好袼薜慕?jīng)營規(guī)模，單棟房屋客房數(shù)不超過15間，建筑層數(shù)不超過4層，總建筑面積不超過800平方米。民宿的建筑設(shè)施、消防安全、經(jīng)營管理都要符合標(biāo)準(zhǔn)，并交由相關(guān)部門發(fā)放相應(yīng)經(jīng)營許可或準(zhǔn)予申報登記。

廣東在這方面的探索也比較多，2018年9月，《廣東省民宿管理辦法（送審稿）》向社會公布?！稗k法”對民宿定義、證照、監(jiān)管等問題都給予了清晰明確的規(guī)定。這些地方性探索的成果值得借鑒。

日本新民宿法有哪些借鑒意義

陳思（律師）

目前我國尚未有專門針對民宿的全國性法律法規(guī)，行業(yè)內(nèi)對民宿立法的呼聲很高。“隨便租一間房就可以開民宿”的現(xiàn)象終將改變，民宿行業(yè)會在探索中越來約規(guī)范，在這方面可以看看民宿行業(yè)國際領(lǐng)先的日本是怎么做的。

2018年6月，日本正式實行《住宅宿泊事業(yè)法》（以下簡稱“新民宿法”），對民宿行業(yè)從法律法規(guī)層面作出規(guī)范。

新民宿法規(guī)定，日本物業(yè)所有者每年可將空余房間或整個房屋對外出租的天數(shù)不得超過1 80天，但必須首先在當(dāng)?shù)卣瓿傻怯涀?當(dāng)?shù)卣筛鶕?jù)情況設(shè)定其他限制條件。

日本不同的區(qū)域?qū)γ袼藿?jīng)營也提出了不同的要求。例如，東京中部的新宿區(qū)禁止工作日在居民區(qū)經(jīng)營民宿;京都市只允許每年的1月中旬到3月中旬在居民區(qū)經(jīng)營民宿，且代替房東管理民宿的人員居住的位置與住宅區(qū)距離不得超過800米;為了保護(hù)環(huán)境及周邊歷史文化，岡山市庫拉什基的比坎區(qū)全年禁止經(jīng)營民宿。

為嚴(yán)格貫徹落實新民宿法，非法經(jīng)營民宿的房東或其他運營商一旦發(fā)現(xiàn)將被勒令停業(yè)并處以1 00萬日元的處罰，是之前相關(guān)法規(guī)規(guī)定的“不超過3萬日元罰款”的33倍之多。京都和大阪市還成立專項工作小組，通過關(guān)閉非法運營民宿及通知房東合法運營等方式確保新法得到落實。通過新民宿法，噪音、垃圾等擾民問題、安全及合法性等問題都得到很大程度的解決。

張靜/采訪整理 開開/設(shè)計