經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院 需要防范哪些法律風(fēng)險(xiǎn)

潘家永

編者按：近年來(lái)，以“吃農(nóng)家菜、住農(nóng)家屋、干農(nóng)家活”為主要特色的“農(nóng)家樂(lè)”的旅游方式受到游客喜愛(ài)，不少村民加入到了經(jīng)營(yíng)特色農(nóng)家樂(lè)的行列中。經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)收入固然可觀，但收益背后存在的法律風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。本期選取了幾個(gè)在經(jīng)營(yíng)農(nóng)家樂(lè)過(guò)程中出現(xiàn)的典型案例，以提醒大家樹立法律意識(shí)，有效防范風(fēng)險(xiǎn)。

家人經(jīng)營(yíng)齊上陣 法律責(zé)任要連帶

【案例】小宋的家就在密云水庫(kù)周邊，這里空氣清新、景色秀美。2013年年底，小宋的父母將家中的東西廂房各三間改造成了客房，經(jīng)營(yíng)起了農(nóng)家院。因?yàn)槠綍r(shí)農(nóng)忙客人少，小宋家僅在“五一”“十一”這些黃金節(jié)點(diǎn)招攬客人，開(kāi)展經(jīng)營(yíng)。

2014年6月，小宋大專畢業(yè)后，沒(méi)有找到合適的工作，便在家與父母一同經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院。2016年國(guó)慶節(jié)期間，在小宋家居住的客人小李不慎在客房衛(wèi)生間內(nèi)摔倒，致其右腿骨折，花費(fèi)醫(yī)療費(fèi)兩萬(wàn)余元。后小李將小宋及其父母訴至法院，索要各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)賠償共計(jì)四萬(wàn)元。經(jīng)查，小宋父母經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院并未辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且小宋并未與其父母分家。庭審中，小宋稱其是為父母幫忙的，但未提交相應(yīng)證據(jù)，且小宋一家承認(rèn)經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院的收入用于家庭生活的共同支出。綜上，法院認(rèn)定小宋與其父母均為經(jīng)營(yíng)者，判決小宋與其父母連帶賠償小李各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失共計(jì)2.5萬(wàn)元。

【說(shuō)法】經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院是需要辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照及相關(guān)手續(xù)的，如果已經(jīng)辦理了相關(guān)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，當(dāng)經(jīng)營(yíng)者與客戶之間發(fā)生糾紛的時(shí)候，營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的主體一般來(lái)說(shuō)就是法律責(zé)任的承擔(dān)主體。但在本案中，小宋一家并沒(méi)有辦理相關(guān)的登記，而是一家人“齊上陣”，共同經(jīng)營(yíng)。那么在這種情況下，消費(fèi)者為了最大限度地獲得賠償，往往會(huì)將經(jīng)營(yíng)者的全家一同訴至法院。如果不能自證并非經(jīng)營(yíng)者，共同經(jīng)營(yíng)的家人是要按照個(gè)人合伙的相關(guān)規(guī)定連帶承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任的。小宋與父母是以家庭財(cái)產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院，收益也是用于全家的共同支出，因此，在無(wú)其他證據(jù)證明的情況下，小宋是需要與父母共同承擔(dān)連帶責(zé)任的。

擅自改造院內(nèi)房屋 違章建筑面臨強(qiáng)拆

【案例】老李經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院多年，生意一直很紅火。老李家院內(nèi)建有四間北正房、二間東廂房、二間西廂房。幾年下來(lái)，為了照顧生意，老李一家三口都搬到了西廂房居住，把其余的房子都改成了客房?？墒羌幢氵@樣，房源依然緊俏。

2015年年底，老李在經(jīng)申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的情況下，擅自將東西廂房上各加蓋了一層，建設(shè)成客房招攬生意，因影響了鄰居的采光，引發(fā)兩家矛盾。后鎮(zhèn)政府認(rèn)定老李加蓋的房間為違章建筑，向老李下發(fā)了限期拆除通知書。因老李未在通知書上指定的日期內(nèi)拆除違章建筑，鎮(zhèn)政府將老李訴至法院，要求對(duì)老李加蓋的二層廂房進(jìn)行強(qiáng)制拆除。最終，法院支持了鎮(zhèn)政府的訴訟請(qǐng)求，判決對(duì)老李加蓋的房屋進(jìn)行強(qiáng)制拆除。

【說(shuō)法】在農(nóng)村，無(wú)論是占用土地還是建設(shè)房屋，都是需要經(jīng)過(guò)法定程序獲得批準(zhǔn)的。未經(jīng)批準(zhǔn)，占用集體土地或是在自家宅基地上建設(shè)房屋，均是違法行為，需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。本案中，老李在申請(qǐng)加蓋房屋未獲批準(zhǔn)的情況下，擅自加蓋廂房，其加蓋的廂房性質(zhì)上屬于違章建筑，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)政府或是土地管理部門等行政機(jī)關(guān)是有權(quán)要求其強(qiáng)制拆除的。

我國(guó)《土地管理法》第八十三條規(guī)定：“責(zé)令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施的，建設(shè)單位或者個(gè)人必須立即停止施工，自行拆除；對(duì)繼續(xù)施工的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)有權(quán)制止。建設(shè)單位或者個(gè)人對(duì)責(zé)令限期拆除的行政處罰決定不服的，可以在接到責(zé)令限期拆除決定之日起十五日內(nèi)，向人民法院起訴；期滿不起訴又不自行拆除的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，費(fèi)用由違法者承擔(dān)?！?/p>

租證經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院 法律責(zé)任要共擔(dān)

【案例】老張一直以個(gè)體工商戶的資質(zhì)經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院，收入頗豐。2014年，老張因患病行動(dòng)不便，將自家院落及房屋租給了同村李某，李某每年給付老張10萬(wàn)元租賃費(fèi)。雙方約定：李某租賃老張?jiān)郝浼胺课?，并使用老張的個(gè)體工商戶執(zhí)照用于農(nóng)家院經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，雙方約定如在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生糾紛，責(zé)任由李某自擔(dān)。后老張與李某依約履行。2016年10月，孫某在李某經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家院內(nèi)燒烤時(shí)被倒塌的磚墻砸傷。因賠償問(wèn)題協(xié)商未果，孫某將李某及老張?jiān)V至法院索賠5000元。老張認(rèn)為糾紛與自己無(wú)關(guān)，不同意賠償。最終，法庭認(rèn)為老張與李某均為侵權(quán)人，判令兩人連帶賠償孫某各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失3400元。

【說(shuō)法】我國(guó)法律規(guī)定，合同雙方當(dāng)事人以外的人稱為第三人。不能對(duì)抗第三人，是指不能以雙方簽訂的合同約定損害第三人的合法權(quán)利，合同雙方當(dāng)事人的約定對(duì)善意第三人不能產(chǎn)生對(duì)抗效力。本案中，老張雖然與李某簽訂了責(zé)任自擔(dān)的協(xié)議，但該協(xié)議僅在老張與李某之間有效。對(duì)外，李某依然是以老張的個(gè)體工商戶的名義經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院。孫某作為客人，不可能知道老張與李某之前的協(xié)議，孫某系法律上規(guī)定的善意第三人。依照相關(guān)的法律規(guī)定，李某與老張之間的協(xié)議并不能對(duì)抗作為善意第三人的孫某，因此對(duì)孫某的損失，老張和孫某是要承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的。

非法途徑牟利 農(nóng)家院老板獲刑

【案例】孫某自2004年起一直在自家經(jīng)營(yíng)農(nóng)家院，起初生意不錯(cuò)，但隨著競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，孫某的農(nóng)家院因缺乏特色僅能維持在收支平衡的紅線上。

為了招攬客人，孫某在自家的農(nóng)家院里搞起了“特色服務(wù)”，以每人300元的價(jià)格介紹并容留4名賣淫女與在自家農(nóng)家院租住的客人進(jìn)行賣淫嫖娼活動(dòng)，后孫某被警方抓獲。

法庭上，孫某對(duì)檢察機(jī)關(guān)指控的事實(shí)供認(rèn)不諱。最終，法院認(rèn)定孫某介紹、容留多人賣淫的行為情節(jié)嚴(yán)重，已構(gòu)成介紹、容留賣淫罪，并依法判處孫某有期徒刑五年，并處罰金人民幣5000元。

【說(shuō)法】依照我國(guó)《刑法》第三百五十九條的規(guī)定：引誘、容留、介紹賣淫罪是以金錢、物質(zhì)或者其他利益為手段，誘使他人賣淫，或者為他人賣淫提供場(chǎng)所，或者為賣淫的人與嫖客牽線搭橋的行為侵犯的是社會(huì)的治安管理秩序，屬于犯罪行為，具有嚴(yán)重的危害性，行為人是要承擔(dān)刑事責(zé)任的。本案中，孫某為了牟利，介紹、容留他人賣淫，情節(jié)嚴(yán)重，已經(jīng)構(gòu)成了犯罪。即使本案中，孫某沒(méi)有牟利行為，但如果其明知賣淫女在其經(jīng)營(yíng)的農(nóng)家院內(nèi)從事賣淫行為，卻默示不予制止或報(bào)警的話，其行為依然構(gòu)成容留他人賣淫罪，也是要承擔(dān)刑事處罰的。