淺論房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

文/殷文標(biāo)

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淺論房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

文/殷文標(biāo)

武昌工學(xué)院

房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)和必然結(jié)果，采取這種經(jīng)營(yíng)方式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言具有彌補(bǔ)資金不足、降低資本成本、發(fā)揮杠桿效應(yīng)等多種優(yōu)勢(shì)，因而是大多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)籌資的一種較佳選擇。但是，負(fù)債經(jīng)營(yíng)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是在過量負(fù)債的情況下。本文對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行分析，并提出了防范措施，以期提高房產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和能力，促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)健康有序發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)；負(fù)債經(jīng)營(yíng)；風(fēng)險(xiǎn)控制

負(fù)債經(jīng)營(yíng)是企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中運(yùn)用銀行貸款、發(fā)行債券或商業(yè)信用等方式籌集資本，以獲取利潤(rùn)為目的，負(fù)有償還債務(wù)的責(zé)任與義務(wù)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿實(shí)現(xiàn)資源利用最大化的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)行業(yè)收益高，但也存在投資額大、投資風(fēng)險(xiǎn)較高、資金回收期較長(zhǎng)等問題，這種經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)決定了負(fù)債經(jīng)營(yíng)是其必然選擇

1 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)狀分析

由于起步較晚，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)整體實(shí)力偏弱，競(jìng)爭(zhēng)力略顯不足，企業(yè)數(shù)量龐大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，這些導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境比較困難。再加上房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范尚不完善，金融系統(tǒng)本身也不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用負(fù)債方式籌措資金，且資產(chǎn)負(fù)債率普遍偏高，平均數(shù)值維持在60%以上，更有甚者達(dá)到90%,從人們熟知的大型房地產(chǎn)企業(yè)到默默無(wú)聞的小型房地產(chǎn)企業(yè)，幾乎都在瘋狂舉債圈錢買地，不限量甚至不計(jì)后果地?cái)U(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模和業(yè)務(wù)范圍，這種現(xiàn)象不利于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的定位在很大程度上決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)能否健康發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)如果能在準(zhǔn)確自我定位的基礎(chǔ)上發(fā)揮應(yīng)有的判斷力，根據(jù)企業(yè)自身情況確定負(fù)債數(shù)額，并且清楚怎樣有效利用負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式和防范隨之而來(lái)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。只有這樣，房地產(chǎn)企業(yè)才可順利經(jīng)營(yíng)下去。但實(shí)際情況是我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都不重視負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表中得到了充分的體現(xiàn)：企業(yè)依舊大量舉債，這驚人的負(fù)債數(shù)字已成為當(dāng)下輿論和媒體討論的話題之一。

2 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營(yíng)確實(shí)可以給公司帶來(lái)諸多好處，但由于經(jīng)營(yíng)環(huán)境本身具有許多不確定的因素，尤其是企業(yè)預(yù)先設(shè)想的經(jīng)營(yíng)條件發(fā)生不利于企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的情況下，負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)一些不確定的風(fēng)險(xiǎn)。

2.1負(fù)債經(jīng)營(yíng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)的總風(fēng)險(xiǎn)由兩部分構(gòu)成：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)在不借助對(duì)外負(fù)債的情形下在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而若采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)則企業(yè)將同時(shí)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，且財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還有可能使經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)加大。負(fù)債經(jīng)營(yíng)固額的利息支出所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)對(duì)股東權(quán)益具有擴(kuò)張性作用，負(fù)債數(shù)額越高，股東權(quán)益的波動(dòng)性就越大，也即企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就越大。當(dāng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)沒有達(dá)到預(yù)期的收益率，甚至收益都不足以彌補(bǔ)利息支出，則會(huì)使權(quán)益資金收益率下降。當(dāng)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)不夠支付利息費(fèi)用以及償還本金，就不得不動(dòng)用股東權(quán)益還本付息，則企業(yè)將面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，固額的利息支出會(huì)使企業(yè)的成本增加，從而在其他條件不變的情況下引起保本銷量不得不增加，這就同時(shí)又加大了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率過高

企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)時(shí)要盡可能保持和完善資金結(jié)構(gòu)，使負(fù)債比率在權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和收益方面幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。為此，企業(yè)就必須根據(jù)自身實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況確定一個(gè)合理的資產(chǎn)負(fù)債率。一般認(rèn)為，股東權(quán)益和負(fù)債在企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中各占50%是較合理的，而一旦資產(chǎn)負(fù)債率超過70%則說明公司的資產(chǎn)負(fù)債率有過高的危險(xiǎn)。一個(gè)企業(yè)的負(fù)債率高說明其資金成本很高，需要非常充沛的現(xiàn)金流才可能支撐，否則其經(jīng)營(yíng)持續(xù)性就存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.3房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債融資組合方式不合理

企業(yè)在自有資金無(wú)法滿足正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的情況下，可以選擇商業(yè)信用（如預(yù)收款和應(yīng)付款）獲得暫時(shí)的資金周轉(zhuǎn)，也可以選擇向銀行貸款并兼有少量發(fā)行企業(yè)債券或偶爾進(jìn)行融資租賃的方式籌集資金。采用的債務(wù)籌資方式不同，其風(fēng)險(xiǎn)和收益也會(huì)不同。企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債數(shù)額大小關(guān)系到企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的合理性，所以對(duì)長(zhǎng)期債務(wù)不僅要從償債的角度考慮，還要從保持資本結(jié)構(gòu)合理性的角度來(lái)考慮，保持良好的資本結(jié)構(gòu)又能增強(qiáng)企業(yè)的償債能力。長(zhǎng)短期負(fù)債的特點(diǎn)要求企業(yè)在進(jìn)行負(fù)債結(jié)構(gòu)配置時(shí)，要深入考慮不同盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的影響，以確定企業(yè)既能使風(fēng)險(xiǎn)最小、又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策

面對(duì)當(dāng)前非常復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的主要風(fēng)險(xiǎn)之一就是負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)。負(fù)債若利用得恰到好處，那么它將為企業(yè)今后的發(fā)展壯大提供巨大的幫助。若房地產(chǎn)企業(yè)不能有效衡量自身的最佳負(fù)債規(guī)模，甚至超出了承受力度，它一定會(huì)給企業(yè)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)并阻礙企業(yè)的發(fā)展。因此，如何防范企業(yè)的負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)，是所有房地產(chǎn)企業(yè)都需要努力研究和解決的一個(gè)難題。下面提出幾點(diǎn)幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效規(guī)避負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的措施。

3.1提高全員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制

就目前的資本市場(chǎng)及融資環(huán)境，負(fù)債經(jīng)營(yíng)已成為常態(tài)。筆者認(rèn)為，要能較好避免負(fù)債經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，首先要真正從思想上樹立起風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，在負(fù)債籌資之前就做好各種準(zhǔn)備工作?？蓮囊韵聝煞矫婵紤]：

（1）提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。管理者要注重軟實(shí)力——企業(yè)文化的建設(shè)，在社會(huì)公眾面前樹立企業(yè)良好、正面的形象，不斷提升企業(yè)信譽(yù)和知名度，這在無(wú)形中對(duì)降低企業(yè)融資難度是非常有利的。且風(fēng)險(xiǎn)防范和控制責(zé)任不僅僅是管理決策者或個(gè)別部門的事，而應(yīng)該滲透到公司每個(gè)員工身上，這樣才能獲得良好的效果。要加強(qiáng)各部門和各崗位工作人員對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，并讓員工在發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)后及時(shí)傳遞風(fēng)險(xiǎn)信息，這樣才能應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)公司潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（2）建立和完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。企業(yè)如今的經(jīng)營(yíng)環(huán)境相比較過去復(fù)雜多了，為此企業(yè)應(yīng)及時(shí)預(yù)測(cè)和防備負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，注重建立完善的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制和事前處置機(jī)制，通過財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，提前采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，從而使企業(yè)總風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.2確立合理的資產(chǎn)負(fù)債率，防止過度負(fù)債

一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債比率若長(zhǎng)期過高，說明其對(duì)銀行貸款非常依賴。但是一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣的狀況，金融機(jī)構(gòu)會(huì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的貸款門檻，加上若其他融資渠道較少，將會(huì)造成公司的借款難度加大，在建工程無(wú)法及時(shí)籌到資金又造成施工進(jìn)度減慢，房地產(chǎn)公司會(huì)面臨更多違約風(fēng)險(xiǎn)。

在“最佳資本結(jié)構(gòu)”理論下，滿足加權(quán)平均資本成本的最低債務(wù)額即為最佳負(fù)債額，也即可以確立最優(yōu)的資產(chǎn)負(fù)債率，此時(shí)企業(yè)價(jià)值最大化。一般地，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)周期為2-4年，企業(yè)應(yīng)根據(jù)開發(fā)周期的長(zhǎng)短合理安排所需資金的結(jié)構(gòu)。

3.3選擇合理的長(zhǎng)短期負(fù)債比例

房地產(chǎn)企業(yè)在負(fù)債經(jīng)營(yíng)情況下不但要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債率，還要考慮負(fù)債的長(zhǎng)短期配置問題。只有這樣，才能保證既最大程度發(fā)揮債務(wù)的經(jīng)濟(jì)效用，又能規(guī)避短期負(fù)債很快到期還款壓力的風(fēng)險(xiǎn)。

一定時(shí)期籌集多少短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債要根據(jù)企業(yè)自身情況，包括要考慮自身規(guī)模、盈利能力、周轉(zhuǎn)能力和資產(chǎn)期限。如目前盈利狀況較好或資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)能力較強(qiáng)，預(yù)計(jì)很快會(huì)有較多的現(xiàn)金收入，則可以借入短期負(fù)債；反之，盈利狀況較差、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)較慢或預(yù)計(jì)短期內(nèi)不能獲得較多的資金，如企業(yè)即將要上馬某個(gè)大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，必定會(huì)造成大量現(xiàn)金流出，此時(shí)就適合長(zhǎng)期負(fù)債。這樣可以有效避免短期負(fù)債到期無(wú)法償還而舉借新債的被動(dòng)局面。此外，確定長(zhǎng)短期負(fù)債的金額還和企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性有很大關(guān)系。對(duì)于流動(dòng)資產(chǎn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，短期負(fù)債比例可以適當(dāng)提高；反之，長(zhǎng)期資產(chǎn)比重較大的房地產(chǎn)企業(yè)，可考慮多借入長(zhǎng)期負(fù)債。還要根據(jù)國(guó)家財(cái)政政策的連續(xù)性進(jìn)行利率的趨勢(shì)預(yù)測(cè)，當(dāng)然在利率較低的時(shí)候進(jìn)行貸款對(duì)企業(yè)而言更有利。

[1]靳玉娟.企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避［J].西部財(cái)會(huì)，2014，(2).

[2]梅炳瑩.我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素研究［J].會(huì)計(jì)師,2013,(11).