關(guān)于我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考

劉萬賢

【摘 要】旅游地產(chǎn)指的是憑借豐富的自然資源，將旅游、居住、度假及休閑娛樂有機(jī)結(jié)合，打造全方位的地產(chǎn)項(xiàng)目。旅游地產(chǎn)比傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目功能更為強(qiáng)大，將旅游與地產(chǎn)兩大功能集一身，為項(xiàng)目購買者提供了更好的人文風(fēng)情、自然景觀與建筑景觀，同時(shí)按傳統(tǒng)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)格配備相應(yīng)的配套設(shè)施。然而，我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中仍存在諸多問題。對(duì)此，論文主要分析了我國(guó)旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀，并針對(duì)性提出優(yōu)化措施。

【Abstract】Tourism real estate refers to constructing a full range of real estate projects based on the rich natural resources and effectively integration of the travel， residence， vacation and leisure. Tourism real estate is more powerful than traditional real estate projects， it combines two major functions of tourism and real estate as a whole， and can provide better humanistic style， natural landscape and architectural landscape for the project buyers. At the same time， according to the specifications of the traditional real estate projects， the corresponding supporting facilities are provided. However， there are still many problems existing in the development of tourism real estate in China. In view of this， the paper mainly analyzes the current situation of tourism real estate in China， and puts forward the optimization measures.

【關(guān)鍵詞】旅游地產(chǎn)；現(xiàn)狀；改進(jìn)措施

【Keywords】tourism real estate ；present situation； improvement measures

【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）09-0047-02

1 旅游地產(chǎn)的含義

旅游地產(chǎn)是以豐富自然資源、人文景觀為基礎(chǔ)，開展旅游服務(wù)的一系列建筑物及關(guān)聯(lián)空間。通常，旅游地產(chǎn)可分為四種形式，其一，旅游商務(wù)地產(chǎn)，指的是在傳統(tǒng)旅游風(fēng)景觀光區(qū)內(nèi)或周邊提供旅游服務(wù)的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如商店、休閑娛樂場(chǎng)所、餐館及酒店等；其二，旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，指的是在旅游觀光區(qū)內(nèi)提供游客休閑、觀光娛樂的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，但不包括住宿服務(wù)；其三，旅游住宅地產(chǎn)，指的是與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間；其四，旅游度假地產(chǎn)，指的是為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。

2 我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 旅游地產(chǎn)政策體系欠缺

旅游地產(chǎn)作為我國(guó)新興的地產(chǎn)形式，仍處于初期發(fā)展階段，大部分的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目仍由政府牽頭主導(dǎo)。然而，由于旅游地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)章制度和法律法規(guī)尚不健全，不能對(duì)旅游地產(chǎn)行業(yè)的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定，造成行業(yè)發(fā)展混亂，不法分子鉆制度漏洞，牟取個(gè)人利益。與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中，旅游地產(chǎn)的融資途徑單一，沒有形成多元化金融體系，造成旅游地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性極強(qiáng)。如果房地產(chǎn)行業(yè)衰退或出現(xiàn)泡沫，房企無充足資金周轉(zhuǎn)而倒閉，就會(huì)導(dǎo)致銀行系統(tǒng)大量壞賬產(chǎn)生，這不僅威脅了地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，還會(huì)帶來我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)震蕩。

2.2 經(jīng)營(yíng)模式過于陳舊

我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展仍處于起步時(shí)期，各開發(fā)企業(yè)更重視規(guī)模及范圍的擴(kuò)大，而忽略了經(jīng)營(yíng)模式的創(chuàng)新。從目前發(fā)展形式來看，大部分旅游地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)形式仍以傳統(tǒng)的“景點(diǎn)-商店”、“景點(diǎn)-餐廳”等形式為主，產(chǎn)品的內(nèi)容和形式均相對(duì)單一，經(jīng)營(yíng)開發(fā)的途徑簡(jiǎn)單，在創(chuàng)新化、個(gè)性化方面有所欠缺。不僅如此，大部分的旅游地產(chǎn)仍依靠自然景區(qū)或人文景觀進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，對(duì)自身產(chǎn)品營(yíng)銷工作不到位，尚未形成自己的客戶群體，不利于企業(yè)獲得更大的效益。

2.3 行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理混亂

目前，隨著房企從黃金時(shí)代進(jìn)入白銀時(shí)代，一些上市房企將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)與體育、旅游、農(nóng)業(yè)、文化等熱門產(chǎn)業(yè)相結(jié)合謀求無縫對(duì)接，我國(guó)的旅游地產(chǎn)遍地開花的格局已經(jīng)開始顯現(xiàn)。但是從整個(gè)行業(yè)來看，目前眾多的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)管理水平低，只管蓋房子，不懂得如何去開發(fā)經(jīng)營(yíng)旅游景區(qū)，導(dǎo)致我國(guó)很多旅游地產(chǎn)僅僅以一種景區(qū)加地產(chǎn)、溫泉加地產(chǎn)的粗放型開發(fā)模式發(fā)展，缺乏旅游的配套開發(fā)、資源綜合利用，導(dǎo)致了自然資源的巨大浪費(fèi)，甚至于破壞了生態(tài)環(huán)境。

3 我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展策略

3.1 完善政府監(jiān)管體系

旅游地產(chǎn)并不是旅游景區(qū)與傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)的簡(jiǎn)單結(jié)合。這要求在發(fā)展旅游地產(chǎn)時(shí)，充分發(fā)揮旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，借此進(jìn)行良好的配套地產(chǎn)建設(shè)，從而實(shí)現(xiàn)全方位的旅游服務(wù)。由于我國(guó)旅游地產(chǎn)行業(yè)新興，地產(chǎn)商和政府往往缺乏經(jīng)驗(yàn)，僅僅憑借市場(chǎng)的自發(fā)力量和政府的不充分的引導(dǎo)和規(guī)劃，難以將旅游和地產(chǎn)有效的有機(jī)結(jié)合，這就需要政府特別是中央政府對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)和旅游地產(chǎn)行業(yè)的總體和總量管理，通過一系列的宏觀調(diào)控手段如：調(diào)整稅率、金融、財(cái)政補(bǔ)貼等法律手段與經(jīng)濟(jì)手段對(duì)旅游地產(chǎn)開發(fā)和旅游地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀管理。另外，政府對(duì)于土地供應(yīng)、土地稅收、銀行信貸等方面政策的變化都會(huì)極大地影響著旅游地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)。同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)培育旅游地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)的能力，尤其是對(duì)于市場(chǎng)需求的預(yù)測(cè)能力。同時(shí)旅游地產(chǎn)的宏觀調(diào)控應(yīng)采取“循序漸進(jìn)”的應(yīng)對(duì)策略[1]。

3.2 經(jīng)營(yíng)模式多元化發(fā)展

旅游房地產(chǎn)的開發(fā)程度和利用程度取決于其所依托的風(fēng)景名勝地旅游資源的數(shù)量、質(zhì)量及所坐落的地理位置和可進(jìn)入程度。旅游房地產(chǎn)和傳統(tǒng)房地產(chǎn)不同，它賣的是它的功能、服務(wù)，屬于軟性消費(fèi)品。在創(chuàng)新旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的前提是對(duì)旅游景點(diǎn)客源市場(chǎng)需求進(jìn)行分析，針對(duì)各類顧客的需求規(guī)劃設(shè)計(jì)旅游地產(chǎn)，穩(wěn)步開發(fā)，從而制定全新的運(yùn)營(yíng)模式。在營(yíng)銷手段上，要更新現(xiàn)有的銷售模式，從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)模式中跳出來，應(yīng)用高科技，進(jìn)行網(wǎng)上預(yù)訂、推出貴賓會(huì)員卡、異業(yè)聯(lián)名卡等方法進(jìn)行銷售，甚至可以跨行業(yè)結(jié)盟，跨國(guó)度聯(lián)動(dòng)，增加旅游房地產(chǎn)的影響力，挖掘其發(fā)展?jié)摿Α?/p>

3.3 實(shí)現(xiàn)資源充分利用

目前旅游地產(chǎn)行業(yè)中，各企業(yè)以獲得高額利潤(rùn)為主要目的，更多的追求規(guī)模擴(kuò)大、經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)大，這種急功近利的粗放型發(fā)展模式極大地浪費(fèi)了自然資源。因此，保護(hù)旅游區(qū)及周邊自然景觀及人文景觀是目前的首要任務(wù)[2]。

第一，政府應(yīng)當(dāng)宏觀規(guī)劃旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，明確旅游地產(chǎn)的開發(fā)審批、建設(shè)手續(xù)，針對(duì)選址、建設(shè)各個(gè)環(huán)節(jié)嚴(yán)格把控。面向中高端旅游度假人群，重點(diǎn)發(fā)展以景觀感受、有機(jī)種植觀摩、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、產(chǎn)品定制、食飲品鑒、康體等為特色的旅游文化產(chǎn)業(yè)，同時(shí)根據(jù)各旅游景點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)意設(shè)計(jì)、定制化生產(chǎn)和線上線下營(yíng)銷一體化發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)周邊城市、村落風(fēng)貌、基礎(chǔ)設(shè)施條件、產(chǎn)業(yè)發(fā)展條件和生態(tài)環(huán)境的整體提升，力爭(zhēng)建成具有鮮明文化特色、獨(dú)特旅游景觀、“吃、住、行、游、購、娛、體、養(yǎng)、悟”多產(chǎn)業(yè)多文化融合發(fā)展的旅游目的地、文化引領(lǐng)區(qū)、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)、人才聚集區(qū)和美麗城鎮(zhèn)示范區(qū)，使之成為旅游的新名片、新品牌。與此同時(shí)各個(gè)部門應(yīng)當(dāng)協(xié)同合作，將旅游地產(chǎn)與自然人文資源緊密結(jié)合起來，和諧相處，實(shí)現(xiàn)共贏。

第二，旅游地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式，從原來的粗放型經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型經(jīng)營(yíng)開發(fā)模式。對(duì)旅游行業(yè)進(jìn)行全產(chǎn)業(yè)鏈，積極拓展產(chǎn)業(yè)鏈的長(zhǎng)度和寬度，提高產(chǎn)品附加值，著力實(shí)現(xiàn)一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，著力實(shí)現(xiàn)與本地特色現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、旅游、文化特色旅游創(chuàng)建方案，養(yǎng)身、醫(yī)療、大健康等產(chǎn)業(yè)的相互支撐發(fā)展，打造“抬頭見山、低頭見水”、“鳥語花香、四季芬芳”、“日游觀景、夜游觀燈”的人文自然景觀生態(tài)和“依山就勢(shì)”的配套酒店群落，周邊地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)向個(gè)性化、特色化、高端化轉(zhuǎn)型升級(jí)，引領(lǐng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)和體驗(yàn)應(yīng)用新趨勢(shì)，加快形成又一新興特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。

第三，特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展和小鎮(zhèn)功能提升的基本思路是開發(fā)商及項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理者除追求自身利潤(rùn)最大化外，更應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的社會(huì)責(zé)任，從全局發(fā)展角度思考，針對(duì)自然景觀維護(hù)和旅游地產(chǎn)協(xié)同發(fā)展采取科學(xué)的措施，從而充分利用自然資源。建成產(chǎn)業(yè)類投資占總投資持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)體系基本構(gòu)架，基本形成產(chǎn)業(yè)鏈、創(chuàng)新鏈、文化鏈、投資鏈、人才鏈、服務(wù)鏈。在提高旅游接待能力的同時(shí)對(duì)公共服務(wù)設(shè)施完善，配套中小學(xué)、醫(yī)院和社會(huì)服務(wù)中心和公共WIFI全覆蓋，借助移動(dòng)互聯(lián)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)旅游項(xiàng)目的智慧化、智能化。按照“整體開發(fā)、一次規(guī)劃、分布實(shí)施、逐步達(dá)成”的旅游開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)思路。在旅游功能提升層面，注重產(chǎn)業(yè)功能、文化功能、旅游功能、居住功能的有機(jī)結(jié)合，以承載“各地自然風(fēng)景+旅游文化”的產(chǎn)業(yè)培育、企業(yè)發(fā)展、人口聚集、旅游接待為導(dǎo)向。提升特色旅游小鎮(zhèn)的綜合配套服務(wù)能力，打造宜游宜業(yè)宜居宜養(yǎng)的生態(tài)環(huán)境，營(yíng)造便捷高效的營(yíng)商環(huán)境，構(gòu)建“產(chǎn)城人文”一體化的城鎮(zhèn)。

4 結(jié)語

總而言之，旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用越來越重要。旅游地產(chǎn)促進(jìn)傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展的同時(shí)，還會(huì)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。目前，我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展過程中仍存在諸多問題，如旅游地產(chǎn)政策不完善、經(jīng)營(yíng)模式單一、旅游地產(chǎn)資源大量浪費(fèi)等。只有政府不斷完善監(jiān)管體系、創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式并合理利用資源，才能夠推動(dòng)旅游地產(chǎn)的長(zhǎng)久發(fā)展。

【參考文獻(xiàn)】

【1】蔣志勇.我國(guó)旅游地產(chǎn)研究及發(fā)展趨勢(shì)[J].開發(fā)研究，2017（02）：101-106.

【2】李輝，陳琛.我國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展的思考[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)，2016，13（14）：97-98.