論人居理念在房地產(chǎn)開發(fā)管理中的重要性

王琳

[摘 要] 隨著城市化進(jìn)程的加快，人居環(huán)境的影響逐漸成為人們?cè)絹?lái)越關(guān)注的問題。房地產(chǎn)開發(fā)管理者作為創(chuàng)造和改善城市人居環(huán)境主要參與者、設(shè)計(jì)者，應(yīng)當(dāng)從人居環(huán)境理念出發(fā)，對(duì)當(dāng)前所出現(xiàn)的種種問題與矛盾尋求解決方案，實(shí)現(xiàn)生態(tài)平衡。 文章介紹了城市化對(duì)于人居環(huán)境理念的影響， 探討了房地產(chǎn)開發(fā)過程中人居環(huán)境理念要求與實(shí)現(xiàn)方案，力求運(yùn)用以人為本 的生活設(shè)計(jì)理念去滿足居住者的要求， 努力建設(shè)居住方便、 舒適和安全經(jīng)濟(jì)的建筑。

[關(guān)鍵詞] 人居理念；房地產(chǎn)開發(fā)管理；建筑設(shè)計(jì)

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2018. 19. 043

[中圖分類號(hào)] F279.23 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1673 - 0194（2018）19- 0099- 02

0 前 言

城市化被認(rèn)為是21世紀(jì)最具影響實(shí)力的實(shí)踐之一。目前，城市化發(fā)展正從量變的發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)變的發(fā)展過程。品質(zhì)化的人居環(huán)境逐漸成為現(xiàn)代城市化發(fā)展的主題。中國(guó)房地產(chǎn)歷經(jīng)十余年的快速發(fā)展，達(dá)到了空前的高度，在經(jīng)歷了借鑒、汲取、創(chuàng)造的行業(yè)進(jìn)程后，越來(lái)越多的行業(yè)巨擘開始探索人居的本源。大家正以高度的企業(yè)責(zé)任感，不斷探索人居本源，以環(huán)境為基礎(chǔ)，運(yùn)用生態(tài)學(xué)、建筑學(xué)的原理及現(xiàn)代科學(xué)管理手段，尋求自然、建筑和人的和諧統(tǒng)一。在中國(guó)，1993年專家吳良鏞、周干峙和林志群針對(duì)當(dāng)時(shí)建筑業(yè)的形勢(shì)和問題，第一次提出要建立“人居環(huán)境科學(xué)”。清華大學(xué)在1995年成立了“人居環(huán)境研究中心”，國(guó)家建設(shè)部也在2000年設(shè)立“中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)”，同時(shí)在2002年成立人居環(huán)境委員會(huì)，并舉辦了首屆中國(guó)人居環(huán)境高峰論壇，這些都是中國(guó)建筑設(shè)計(jì)中人居環(huán)境學(xué)科研究發(fā)展的重要事件。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)過程中的建筑設(shè)計(jì)和開發(fā)管理尤其要考慮到人居環(huán)境因素，作為房地產(chǎn)開發(fā)管理者更要從創(chuàng)造宜人的城市環(huán)境、城市規(guī)劃、地景學(xué)和建筑設(shè)計(jì)、房地產(chǎn)開發(fā)管理等方面著手，使人居環(huán)境的規(guī)劃與建設(shè)要在不同層次、不同領(lǐng)域里進(jìn)行，保障生態(tài)環(huán)境與建筑的和諧共生。即在“以人為本”的基礎(chǔ)上，控制自然資源的使用，創(chuàng)造一個(gè)舒適、健康的生活環(huán)境，使居住者在身體上、精神上、社會(huì)上完全處于良好的狀態(tài)的住宅，讓人與環(huán)境極致融合。

1 我國(guó)城市化發(fā)展中人居環(huán)境現(xiàn)狀及影響

隨著人們的居住環(huán)境在人口迅速增長(zhǎng)所造成的壓力下不斷惡化，人居問題便越來(lái)越受到人們的關(guān)注。無(wú)論是發(fā)達(dá)國(guó)家還是發(fā)展中國(guó)家，在人居領(lǐng)域都面臨著一些同樣的問題：擁擠、提供基本服務(wù)的經(jīng)費(fèi)不足、缺少適當(dāng)?shù)淖》?、基礎(chǔ)設(shè)施每況愈下等。人居環(huán)境是人類工作勞動(dòng)、生活居住、休息游樂和社會(huì)交往的空間場(chǎng)所，人類從被動(dòng)地依賴自然到逐步地利用自然，再到主動(dòng)地改造自然。人居理念強(qiáng)調(diào)把人類聚居作為一個(gè)整體，更全面地、系統(tǒng)地、綜合地從政治、社會(huì)、文化、技術(shù)等各個(gè)方面予以考慮。

中國(guó)在城市化快速發(fā)展的過程中，城市生態(tài)環(huán)境嚴(yán)重遭到破壞，城市經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)，城市空間日益擴(kuò)展，從而導(dǎo)致城市水土資源需求急劇增加，帶來(lái)一系列資源短缺和生態(tài)環(huán)境破壞問題。這些問題中人口一直是制約著中國(guó)發(fā)展的重要因素，中國(guó)人口已高達(dá)13億多，而美國(guó)人口是2.8億，西歐16國(guó)人口才3.8億，全球高收入國(guó)家人口總和也只有9.6億，如圖1圖2所示。

這么龐大的就業(yè)崗位，勢(shì)必會(huì)影響中國(guó)城市化進(jìn)程。同時(shí)，大量人員的涌入，給城市帶來(lái)更重的負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致耕地的不斷減少和城市的無(wú)序擴(kuò)大，對(duì)能源和自然資源的需求節(jié)節(jié)上升，導(dǎo)致人居生態(tài)環(huán)境發(fā)生巨大變化。如城市生活生產(chǎn)排出大量廢棄物，常常超出城市生態(tài)系統(tǒng)自然凈化的能力，造成一系列環(huán)境污染問題；城市蔓延和城市建設(shè)用地?cái)U(kuò)張，導(dǎo)致城市近郊或遠(yuǎn)郊大量農(nóng)田、草地以及各種植被破壞，生物多樣性喪失，城市熱島效應(yīng)極為顯著。

2 人居理念在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要性

人居理念是任何時(shí)代都繞不開的話題。人類文明的演進(jìn)，相當(dāng)大程度上是圍繞營(yíng)造和改善居住環(huán)境進(jìn)行的。縱觀人居變遷史，人類大致經(jīng)歷過這樣幾個(gè)劃時(shí)代的變遷：房屋從無(wú)到有—滿足居住的功能需求—追求各種舒適便利的附加值—關(guān)注自然與健康。

人居環(huán)境視野下的建筑具有物質(zhì)和精神雙重意義， 反映了居住者的生存環(huán)境和社會(huì)心理意識(shí)。不同地域的建筑和環(huán)境與人居文化互為因果。人居環(huán)境理論強(qiáng)調(diào)文化內(nèi)涵， 要求建筑與環(huán)境能從精神層面加強(qiáng)居住者的認(rèn)同感、自豪感和滿足感。美國(guó)建筑大師伊利爾·沙里寧從人與環(huán)境關(guān)系考慮，將建筑分為“人工建筑”和“自然建筑”。兩者綜合構(gòu)成人類良好的生活環(huán)境。人居環(huán)境建設(shè)是指各建筑及設(shè)計(jì)學(xué)科為實(shí)現(xiàn)人類聚居、生態(tài)平衡的共同目標(biāo)和需要而彼此配合進(jìn)行全面、整體、綜合的建設(shè)，是人類與生活環(huán)境各方面取得平衡、和諧共生的過程。綜合而言，創(chuàng)造宜人居住環(huán)境需要規(guī)劃、景觀、建筑和設(shè)備安裝及房地產(chǎn)開發(fā)商等各方面的通力合作。城市標(biāo)志建筑、 歷史地段、 歷史古跡、 風(fēng)景名勝等是人居環(huán)境的關(guān)鍵組成部分。然而當(dāng)今社會(huì)， 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市化模式蔓延， 人居環(huán)境呈現(xiàn)出嚴(yán)重的趨同現(xiàn)象， 城市特色逐漸喪失。 “ 建設(shè)性破壞 ” 正逐漸威脅著許多具有文化底蘊(yùn)的歷史街區(qū)和傳統(tǒng)建筑，人居文化環(huán)境越來(lái)越差。因此，房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)要從本質(zhì)上改變，強(qiáng)調(diào)可識(shí)別性、歸屬感和文化內(nèi)涵。

房地產(chǎn)開發(fā)管理人員在追求合理的經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)，更應(yīng)將其建筑產(chǎn)品融匯到現(xiàn)有城市的空間之中，成為城市文化的組成部分，應(yīng)該從人居環(huán)境角度出發(fā)，主動(dòng)規(guī)劃并建造適宜居住的住宅小區(qū)，樹立園林意識(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)潮流。合理的設(shè)計(jì)定位，因地制宜，設(shè)計(jì)要符合當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件，同時(shí)符合業(yè)主的投資計(jì)劃的人居環(huán)境，必然會(huì)取得更高的經(jīng)濟(jì)效益。作為高級(jí)管理者，應(yīng)立足于建立自然和諧的人居環(huán)境，要考慮城市綜合因素，建筑要適應(yīng)整個(gè)城市的發(fā)展格調(diào)，在建筑材料上要以人為本，圍繞綠色生態(tài)的建筑設(shè)計(jì)原則，采用節(jié)能建筑材料和高效利用可再生資源，共同推進(jìn)人居環(huán)境建設(shè)。

3 人居理念對(duì)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理的要求

隨著生活水平的不斷提高，消費(fèi)者對(duì)居住環(huán)境的品質(zhì)也提出了更高的要求?？沙掷m(xù)發(fā)展已經(jīng)成為人類發(fā)展的最熱門話題。在這樣的形勢(shì)之下，健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保正在成為人居消費(fèi)的新趨勢(shì)。房地產(chǎn)開發(fā)管理者除了考慮項(xiàng)目的整體策劃定位、具有較高的設(shè)計(jì)質(zhì)量、良好的施工管理能力外，還需要較強(qiáng)的市場(chǎng)觀念和敬業(yè)精神，更應(yīng)注重房地產(chǎn)開發(fā)過程中關(guān)于人居環(huán)境理念的探索和實(shí)踐。

3.1 人居理念應(yīng)融入前期策劃，重視環(huán)境改善。

房地產(chǎn)管理者應(yīng)從專業(yè)的角度，對(duì)產(chǎn)品的前期策劃定位提出建議，能夠?qū)τ谔岣咦罱K產(chǎn)品質(zhì)量和創(chuàng)造宜人居住環(huán)境起到關(guān)鍵作用。社會(huì)的發(fā)展、經(jīng)濟(jì)的騰飛以及人們生活水平的不斷提高，大家對(duì)居住水平、質(zhì)量以及居住環(huán)境有了一種新的追求，環(huán)境的優(yōu)美寧?kù)o、戶型的合理適用、配套設(shè)施的齊全完整以及物業(yè)管理的服務(wù)周到，工程質(zhì)量水平、住宅科學(xué)含量高低以及品質(zhì)的好壞直接決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目未來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)及銷售業(yè)績(jī)。

3.2 建筑及開發(fā)過程應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展，尊重環(huán)境與土地資源

由古至今，建筑都是居住為核心的，在設(shè)計(jì)和建設(shè)的過程中，應(yīng)首先注重了建筑工程的實(shí)用性。作為房地產(chǎn)開發(fā)管理者更應(yīng)注重綠色建筑設(shè)計(jì)及未來(lái)的綠色施工，應(yīng)當(dāng)將實(shí)用性作為設(shè)計(jì)的核心形式，對(duì)建筑工程本身的實(shí)際情況進(jìn)行全面的分析和考慮，如：環(huán)境、天氣、地理位置等，從整體的角度進(jìn)行分析，對(duì)能源進(jìn)行合理、科學(xué)的利用，對(duì)自然的資源的進(jìn)行有效的利用，不僅要對(duì)不可再生的能源進(jìn)行有效的保護(hù)，也要最大程度上避免能源的過度消耗。房地產(chǎn)管理者應(yīng)充分考慮土地及其周邊環(huán)境的關(guān)系，在深入進(jìn)行市場(chǎng)、環(huán)境調(diào)研之后，根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)定位，充分考慮尊重環(huán)境與土地資源，利用現(xiàn)有的地形、地貌，保護(hù)現(xiàn)有樹木、植被。通過精心設(shè)計(jì)方案，提供最理想的空間形式，提升土地價(jià)值。

3.3 設(shè)計(jì)應(yīng)注重保護(hù)城市整體空間肌理，應(yīng)從細(xì)部考慮提高環(huán)境質(zhì)量

房地產(chǎn)管理者應(yīng)特別重視建筑群的整體和城市全局在空間上的有序與協(xié)調(diào)?？紤]城市空間形式更能夠滿足人類情感和品位的需要，使其在城市公共街道空間的塑造方面具有突出的優(yōu)點(diǎn)。應(yīng)創(chuàng)造從室內(nèi)到室外，從私人空間到開放空間、再到城市公共空間，創(chuàng)造一系列舒適宜人的居住環(huán)境，從規(guī)劃到景觀，從建筑群體到建筑裝飾細(xì)部整體考慮，提高整個(gè)環(huán)境質(zhì)量。

4 結(jié) 語(yǔ)

黑格爾曾說：“建筑不僅是具有美學(xué)價(jià)值或技術(shù)價(jià)值的載體，并且還是對(duì)時(shí)代可取的生活方式的詮釋。”數(shù)萬(wàn)年來(lái)，每一次人居變革都源自人類對(duì)居住生活的需求升級(jí)，而每次革命亦深刻地影響著人類文明的演進(jìn)。房地產(chǎn)開發(fā)管理是一套系統(tǒng)綜合的工程，而它的相關(guān)業(yè)務(wù)從來(lái)都是隨著時(shí)代而橫向拓展，縱向深化。作為房地產(chǎn)開發(fā)的高級(jí)管理者首先應(yīng)在合理地組織物質(zhì)和空間環(huán)境，創(chuàng)造宜人的居住生活方面，從策劃、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)到景觀設(shè)計(jì)、施工管理，建筑設(shè)備技術(shù)等一系列方面做好專業(yè)把控，站在學(xué)科的前列，吸收國(guó)際上先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，發(fā)揮其專業(yè)特長(zhǎng)，更好地參與人居環(huán)境建設(shè)的決策性工作。其次，房地產(chǎn)管理者應(yīng)從自我做起，推行以人為本的管理體制，在建設(shè)人居環(huán)境中逐步引入市場(chǎng)機(jī)制，解決人居環(huán)境建設(shè)中出現(xiàn)的新問題，實(shí)現(xiàn)以科技推動(dòng)人居環(huán)境建設(shè)發(fā)展。