房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特征、成因和對策

文/王冬冬，北京樂郡暖都置業(yè)有限公司

隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人民生活水平的提高，社會各界對于我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的具體成因等方面內(nèi)容越來越關(guān)注。在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域市場環(huán)境不斷完善的背景下，房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫逐漸擴(kuò)大的負(fù)面影響也越來越嚴(yán)重。因此，如何系統(tǒng)分析和掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生原因，提出合理有效的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問題解決對策是相關(guān)領(lǐng)域工作人員的工作重點(diǎn)之一。

1 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的特征

從宏觀的角度進(jìn)行分析可以得到，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫是一種波動程度較大的價格形態(tài)，會根據(jù)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域當(dāng)中市場環(huán)境的具體情況產(chǎn)生陡升陡降的變化，并且變化幅度較大。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有不連續(xù)性的特征，不存在穩(wěn)定的周期以及特定的變化頻率，其產(chǎn)生和發(fā)展主要是由于投資者不當(dāng)?shù)耐顿Y行為以及經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域貨幣供應(yīng)量等方面的因素，在較短的時間范圍內(nèi)對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的負(fù)面影響所導(dǎo)致的。從城市發(fā)展水平的角度進(jìn)行分析還可以得出，我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有城市規(guī)模特征，一般來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫主要產(chǎn)生與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的大中型城市當(dāng)中，大中型城市與小型城鎮(zhèn)、東南沿海地區(qū)與西北內(nèi)陸地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較為明顯的差異，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平也各不相同。近年來，隨著我國二線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的快速提升，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫有向二線城市轉(zhuǎn)移和滲透的發(fā)展趨勢[1]。

2 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成原因

2.1 房地產(chǎn)價格影響

房地產(chǎn)經(jīng)營項目的開發(fā)和建設(shè)需要大規(guī)模的土地資源，土地資源作為一種具有區(qū)位性以及稀缺性特征的獨(dú)特發(fā)展因素成為了房地產(chǎn)經(jīng)營項目的基礎(chǔ)。在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及人口急劇增加的環(huán)境下，可供人們開發(fā)和利用的土地資源十分有限，并且在一定的時間范圍內(nèi)，土地資源的供給水平不會因?yàn)樾枨罅康纳蠞q而產(chǎn)生變化。城市化建設(shè)進(jìn)程加快，城市內(nèi)部的各項基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，人均可支配收入的增加同樣會使房地產(chǎn)價格產(chǎn)生明顯波動[2]。

2.2 土地財政政策的影響

國家是土地的所有者，政府作為國家的代表性機(jī)構(gòu)幫助國家行使土地所有權(quán)，因此政府的行為將會對土地資源的價格產(chǎn)生影響，進(jìn)而對房地產(chǎn)行業(yè)的房屋價格以及市場環(huán)境造成影響。根據(jù)相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)查和研究結(jié)果顯示，國內(nèi)大部分地區(qū)的地方政府收入比重由超過一半以上為土地出讓性收入，此外，與房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅收同樣也成為了政府收入的主要來源。為了確保稅收收入的穩(wěn)定性獲得，政府會采取積極的財政政策提升土地利用成本，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)。

2.3 道德因素的影響

通常情況下，道德風(fēng)險因素主要被用于描述個人在參與保險公司保險項目之后，為了獲取高額的金額回報而采取的減少風(fēng)險預(yù)防措施的行為。道德風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因主要在于個體對于收益和損失平衡水平的不認(rèn)同。在房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，當(dāng)個人的投資行為后果可以由第三方進(jìn)行承擔(dān)時，投資者便會跳過風(fēng)險承擔(dān)環(huán)節(jié)直接進(jìn)入到投資收益的獲取環(huán)節(jié)，因而在此種情況下，房地產(chǎn)領(lǐng)域大量的資金會直接從原本穩(wěn)健的投資環(huán)境當(dāng)中不斷流向風(fēng)險較高的投機(jī)市場當(dāng)中。大規(guī)模資金的快速涌入便會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格急劇上升，進(jìn)而導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格被過高估計，嚴(yán)重超出了房地產(chǎn)的真實(shí)價格，導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)大。

3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的解決對策

3.1 完善房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)

2017年在我國政府工作報告當(dāng)中重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了房屋的居住屬性，對房地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)、經(jīng)營和管理結(jié)構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)節(jié)，完善房地產(chǎn)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以及市場經(jīng)營結(jié)構(gòu)能在一定程度上防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大。例如，針對家庭綜合收入水平不高的二三線城市，我國政府積極倡導(dǎo)了全面擴(kuò)大中小型戶型住宅的開發(fā)力度，在一定程度上解決了我國低收入人群購房難的問題。該項措施有利于在推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)上，幫助中低收入人均降低在購置房屋過程中的心理負(fù)擔(dān)以及經(jīng)濟(jì)成本，滿足中低收入人群提升生活水平的實(shí)際需求。此外，我國政府還積極推動了經(jīng)濟(jì)適用房的投資性建設(shè)，此種具有社會保障性質(zhì)的房屋能有效遏制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫擴(kuò)大的負(fù)面影響，通過嚴(yán)格規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房購買者的資格審核措施，能夠真正確保有需求有資格的購買者買到適合的房屋，進(jìn)而達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的目的，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷增加[3]。

3.2 強(qiáng)化土地資源管理能力

作為房地產(chǎn)開發(fā)與發(fā)展的基礎(chǔ)性資源，對土地資源進(jìn)行合理管理和使用，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場環(huán)境的秩序，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生和擴(kuò)大頻率。例如，我國政府針對城市居民對土地政策了解較少等方面的問題，通過電視、廣播、社區(qū)宣傳、家庭走訪宣傳以及網(wǎng)絡(luò)宣傳等方式，提升人民群眾對土地資源利用以及土地政策的了解和認(rèn)知水平，明確土地資源管理的重要性，同時鼓勵人民群眾對于發(fā)現(xiàn)違法違規(guī)使用土地資源的行為進(jìn)行曝光與揭發(fā)。在科學(xué)技術(shù)水平不斷提升的背景下，我國部分地區(qū)積極利用了現(xiàn)代化科學(xué)技術(shù)，逐步推動了土地資源信息共享系統(tǒng)的完善。通過該項系統(tǒng)，可以幫助人民群眾更好地了解到全國范圍內(nèi)土地資源的利用和管理狀況，不僅包括了我國各個地區(qū)可利用土地資源的存儲量土地資源的開發(fā)價格與評估價格，而且還涵蓋了不同地區(qū)土地資源未來的發(fā)展規(guī)劃詳情，有效防止了不法分子利用土地資源進(jìn)行虛假宣傳，穩(wěn)定了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢。

3.3 加強(qiáng)政府的管控能力

根據(jù)相關(guān)領(lǐng)域的調(diào)查顯示，國際社會當(dāng)中的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅主要同政府干預(yù)行為存在直接關(guān)系，因此政府的合理決策對于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展具有十分重要的影響。在現(xiàn)代化建設(shè)與發(fā)展的過程中，政府需要不斷規(guī)范和約束自身的行為，采取科學(xué)合理的措施，避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生嚴(yán)重后果。例如，采取削弱地方政府同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體利益之間的關(guān)系，有利于確保政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展的過程中始終保持中立的態(tài)度。政府在制定財政政策和土地管理政策時，便可以將最廣大人民群眾的根本利益放在首位，將維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益作為一切工作的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，有利于政府職能的實(shí)現(xiàn)。此外，政府還可以建立房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫預(yù)警系統(tǒng)，當(dāng)房地產(chǎn)市場環(huán)境中出現(xiàn)庫存過高、房價過高以及投資過熱等問題，政府便能在第一時間得到及時有效的反饋，進(jìn)而根據(jù)實(shí)際的發(fā)展需求，采取更加具有針對性的問題解決措施。

4 總結(jié)

綜上所述，從某種程度上來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有一定的正向影響，但是若不加以有效的管控便會嚴(yán)重影響國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理的工作人員以及國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控部門需要持續(xù)觀察房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的變化發(fā)展趨勢，不斷完善房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，必要時采取強(qiáng)制性措施提升土地資源的管理能力，加強(qiáng)政府的管控力度，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

【參考文獻(xiàn)】

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