基于土地集約利用視角下的城市土地整理分析

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佛山市禪城區(qū)三舊改造服務(wù)中心 廣東佛山 528000

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城市化建設(shè)的速度越來快。在城市發(fā)展建設(shè)的同時(shí)，消耗了大量的土地資源，傳統(tǒng)的粗放式土地利用方式已經(jīng)難以為繼，土地資源供求矛盾日益突出，對(duì)于我國(guó)的可持續(xù)發(fā)展造成了非常大的制約。因此，充分料及我國(guó)土地資源情況，大力推進(jìn)節(jié)約集約用地，從而盤活存量土地，統(tǒng)籌保障發(fā)展和保護(hù)資源，是我國(guó)當(dāng)下和未來發(fā)展的重要思路。

1 城市土地整理的總體要求

以科學(xué)的發(fā)展觀作為指導(dǎo)，圍繞提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力和資源能承載能力，切實(shí)轉(zhuǎn)變發(fā)展觀和用地觀。遵循“全面探索、局部試點(diǎn)、封閉運(yùn)行、結(jié)果可控”的原則，在不突破土地利用總體規(guī)劃確定的耕地保有量、基本農(nóng)田面積以及建設(shè)用地總規(guī)模的前提下，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城市土地整理工作。將城市土地整理與農(nóng)村土地整治有機(jī)結(jié)合，統(tǒng)籌規(guī)劃、全面推進(jìn)土地綜合整治。以推進(jìn)城市土地整理工作為載體，促進(jìn)存量建設(shè)用地“二次開發(fā)”，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，優(yōu)化人居環(huán)境，改善城鄉(xiāng)面貌，努力建設(shè)生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好、文化繁榮、社會(huì)和諧、人民群眾充滿幸福感的新城市。

2 城市土地整理的基本原則

2.1 政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作

政府統(tǒng)一組織，制定專門政策，充分調(diào)動(dòng)政府、集體、土地原使用權(quán)人以及相關(guān)權(quán)利人的積極性，吸引社會(huì)各方廣泛參與，實(shí)現(xiàn)多方共贏，確保國(guó)有、集體資產(chǎn)的保值、增值。在按市場(chǎng)化運(yùn)作的同時(shí)，政府應(yīng)該正確進(jìn)行引導(dǎo)，加強(qiáng)監(jiān)管，確保土地整理規(guī)范推進(jìn)。

2.2 明晰產(chǎn)權(quán)，保障權(quán)益

調(diào)查摸清城市土地現(xiàn)狀，并對(duì)應(yīng)做好土地確權(quán)登記工作。屬于土地整理范圍內(nèi)的房屋以及土地，未經(jīng)確權(quán)和登記的情況下不能進(jìn)行改造。正確的處理城市土地整理過程種經(jīng)濟(jì)、法律關(guān)系，切實(shí)保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定[1]。

2.3 統(tǒng)籌規(guī)劃，有序推進(jìn)

統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資源環(huán)境保護(hù)依據(jù)過圖規(guī)劃、主體功能區(qū)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃，科學(xué)的制定城市土地整理規(guī)劃，并強(qiáng)化規(guī)劃的統(tǒng)籌管控作用。嚴(yán)格界定城市土地整理的范圍，對(duì)列入改造范圍的，必須編制控制性詳細(xì)規(guī)劃和改造方案，有序推進(jìn)。嚴(yán)禁擅自擴(kuò)大城市土地整理的使用范圍。

2.4 節(jié)約集約，提高效率

通過市場(chǎng)運(yùn)作和公開規(guī)范的方式，強(qiáng)化市場(chǎng)配置土地，促進(jìn)土地高效利用。嚴(yán)格執(zhí)行土地使用標(biāo)準(zhǔn)，提高土地使用強(qiáng)度。創(chuàng)新機(jī)制方法，強(qiáng)化土地資源、資產(chǎn)、資本“三位一體”管理，實(shí)現(xiàn)土地利用效益的最大化。

2.5 尊重歷史，客觀公正

既要做好與國(guó)家法律政策的銜接，防止發(fā)生新的違法違規(guī)用地行為，又要兼顧各地發(fā)展歷史和土地管理政策的延續(xù)性，妥善解決歷史遺留問題，科學(xué)合理的制定改造方案和配套政策，改造利用與完善手續(xù)相掛鉤，做到公開、公平、公正。

3 基于土地集約利用的城市土地整理開展策略

3.1 轉(zhuǎn)變發(fā)展理念，調(diào)整土地供需現(xiàn)狀

隨著我國(guó)社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城市土地的開發(fā)供給對(duì)象一直以增量土地為主，這使得城市建設(shè)過程中可供利用的土地資源在不斷的減少。為了更好的改變這種現(xiàn)狀，城市土地供應(yīng)必須逐漸有傳統(tǒng)的增量土地市場(chǎng)向存量土地市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，從現(xiàn)有資源分布和利用的情況出發(fā)，通過科學(xué)合理的城市土地整理來減少城市中土地閑置的狀態(tài)。通過這樣的方式，可以更好的激活城市土地的利用潛力，將城市土地由原本的粗放浪費(fèi)利用轉(zhuǎn)向城市土地集約化利用。

3.2 與城市規(guī)劃相協(xié)調(diào)，開展城市土地整理專項(xiàng)規(guī)劃

城市土地整理的過程中，符合土地利用總體規(guī)劃以及城鄉(xiāng)規(guī)劃是土地整理的前提。在這個(gè)基礎(chǔ)上，通過整合土地資源和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地利用的效益，從而更好的引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚和發(fā)展，更好的開脫城市發(fā)展的空間。因此，在進(jìn)行城市土地整理的過程中，應(yīng)該將科學(xué)的發(fā)展觀作為指導(dǎo)，制定更加合理的城市土地整理規(guī)劃，保證城市土地整理的順利開展。

3.3 理過程要政府引領(lǐng)和市場(chǎng)運(yùn)作相結(jié)合

城市土地整理過程中，要充分發(fā)揮政府的統(tǒng)籌和主導(dǎo)作用，在城市土地整理過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)之中充分協(xié)調(diào)多方利益。同時(shí)還需要加強(qiáng)政府組織的協(xié)調(diào)作用，以此調(diào)動(dòng)各方的參與積極性，使土地整理過程中各方都可以充分行使自己的職責(zé)。

要通過城市土地整理，優(yōu)化用地配置、調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局與優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)土地集約利用。在具體的改造過程中，可大力推廣“政府出政策、所有者(使用者)出土地、開發(fā)商出資金”的市場(chǎng)化改造模式，提高城市土地整理的效率，以實(shí)現(xiàn)多贏的發(fā)展目標(biāo)。

3.4 因地制宜，推行多樣的土地整理方式

我國(guó)各個(gè)城市的發(fā)展以及特點(diǎn)都各不相同，因此在土地利用過程中所面臨的困難也是不同的。在這樣的情況下，土地整理過程中所采用的方式也不能千篇一律，應(yīng)該根據(jù)城市自身的情況，制定符合城市需求的土地整理策略。如佛山市東華里整體改造方式，創(chuàng)意園不拆不建、“騰巢引風(fēng)"方式，石頭村土地入股、聯(lián)合開發(fā)方式等等。在法律制度的框架下，通過不斷轉(zhuǎn)變土地整理的方式，才可以實(shí)現(xiàn)更高效的土地整理，快速實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約利用[2]。

4 結(jié)語

作為一個(gè)設(shè)計(jì)到我國(guó)城市的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及生態(tài)發(fā)展的復(fù)雜工程，城市土地整理的研究之路還有很長(zhǎng)。隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國(guó)土地整理項(xiàng)目的進(jìn)程也逐漸加快，并且在很多城市都取得了良好的成績(jī)。相信隨著研究的不斷深入和實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，我國(guó)的城市土地整理規(guī)劃將會(huì)越來越完善，更好的達(dá)成對(duì)城市土地資源的節(jié)約集約利用，在有效提升土地利用率的同時(shí)，為我國(guó)的社會(huì)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供更好的保障。