土地交易中不同模式的研究

劉松慧

城發(fā)投資集團(tuán)有限公司 山東青島 266520

1 股權(quán)收購

股權(quán)收購在土地交易中廣泛應(yīng)用，主要原因是手續(xù)簡單、稅負(fù)少。賣方一般以項(xiàng)目公司的方式拿地，項(xiàng)目公司組織架構(gòu)、賬目較為清晰，收購方通過股權(quán)收購方式實(shí)現(xiàn)獲取土地。

雙方交易過程中，應(yīng)對項(xiàng)目公司進(jìn)行法律、財(cái)務(wù)盡職調(diào)查，資產(chǎn)評估等。股權(quán)交易稅費(fèi)主要是賣方繳納所得稅及印花稅，收購方繳納印花稅。為合理避免大額稅費(fèi)支出，企業(yè)一般會采取股權(quán)收購+償還目標(biāo)公司負(fù)債的模式。后期收購方在對土地進(jìn)行開發(fā)時(shí)，涉及的土增、增值部分不能抵扣。股權(quán)收購風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)主要在或有負(fù)債及糾紛。賣方未披露的負(fù)債往往成為新股東的隱患。為此，收購方一是要求賣方發(fā)送詢證函給債權(quán)債務(wù)人及登報(bào)說明，另外在股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中收購方會要求賣方保留尾款1-2年時(shí)間，以防止或有負(fù)債發(fā)生。

2 在建工程轉(zhuǎn)讓

在建工程轉(zhuǎn)讓是指賣方將其項(xiàng)目公司名下的土地及在建工程轉(zhuǎn)讓給收購方。該模式權(quán)責(zé)清晰，不需承擔(dān)賣家或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但總包單位等可以就在建工程提出優(yōu)先受讓權(quán)。在建工程轉(zhuǎn)讓前提是工程已完成總投資額的25%以上。

在建工程轉(zhuǎn)讓涉及稅費(fèi)，賣家繳納土地增值稅、增值稅、所得稅及印花稅，收購方繳納契稅及印花稅。因賣方承擔(dān)稅費(fèi)較重，故該模式在土地交易中應(yīng)用較少。收購方在完成資產(chǎn)收購后，收購成本可作為后期開發(fā)稅前抵扣。如賣方為非房地產(chǎn)企業(yè)，則可將土地及在建工程以售價(jià)注資到賣方新成立的全資子公司，則可暫免土地增值稅及契稅繳納。隨后收購方以平價(jià)對賣方全資子公司進(jìn)行收購。

3 土地作價(jià)入股

土地作價(jià)入股模式多應(yīng)用于雙方合作。一方出錢，一方出地，兩方合資成立項(xiàng)目公司，對各自占股比例進(jìn)行約定，達(dá)成一致意見。該模式可以發(fā)揮雙方的優(yōu)勢互補(bǔ)，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

出地方涉及繳納土地增值稅、增值稅及企業(yè)所得稅等，項(xiàng)目公司繳納契稅等。出地方在將土地作價(jià)入股時(shí)，應(yīng)按照土地出讓合同約定，滿足在建工程達(dá)到總投資25%的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，隨后經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估后，作價(jià)入股到項(xiàng)目公司。項(xiàng)目開發(fā)后獲得的收益股東分紅后，股東還需繳納企業(yè)所得稅等，存在雙重征稅的負(fù)擔(dān)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)代建4.0

房地產(chǎn)項(xiàng)目代建模式是指委托方與代建方，基于委托代理合同就合作方式與合作理念達(dá)成一致，由委托方提供土地、資金等資源，代建方憑借其擁有的品牌實(shí)力與管理實(shí)力提供項(xiàng)目開發(fā)全過程所需的專業(yè)化服務(wù)。

對項(xiàng)目委托方而言，代建是指將項(xiàng)目開發(fā)全過程（包括前期策劃、可行性研究方案編制、設(shè)計(jì)、工程營造管理、銷售、項(xiàng)目交付使用、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)）的管理職能授權(quán)給專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，依靠激勵(lì)和約束機(jī)制，促使代建方為自身的利益而努力工作。對代建方而言，代建是指依據(jù)契約，向委托方提供項(xiàng)目專業(yè)開發(fā)咨詢服務(wù)，即導(dǎo)出自有品牌、委派管理團(tuán)隊(duì)、嚴(yán)格執(zhí)行產(chǎn)品品質(zhì)把控標(biāo)準(zhǔn)、營造出符合委托方需要和市場認(rèn)可的產(chǎn)品，通過收取一定金額的代建服務(wù)費(fèi)用實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利。

房地產(chǎn)銷售過程中，需要繳納增值稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅，而通過代建模式，可以省去土地增值稅環(huán)節(jié)，為企業(yè)節(jié)省大量稅費(fèi)。

5 公司分立

該模式一般適用于非房地產(chǎn)企業(yè)。目標(biāo)公司分為兩個(gè)公司，一個(gè)承接了土地及地上建筑物及一些公司負(fù)債；另一個(gè)承接了原目標(biāo)公司的主營業(yè)務(wù)及人員等。

公司分立模式耗時(shí)長，需聘請專業(yè)的律所及會所進(jìn)行處理，時(shí)間一般在半年以上。該模式可暫緩繳納土地增值稅、增值稅及企業(yè)所得稅等（不適用于房地產(chǎn)企業(yè)）。但分立后承接土地的公司，如在一年內(nèi)發(fā)生股權(quán)變動，易被稅務(wù)局認(rèn)定為故意避稅，從實(shí)際案例可見，有被追繳土地增值稅等的風(fēng)險(xiǎn)。另外，該模式從法律角度分析，原目標(biāo)公司有關(guān)債務(wù)，現(xiàn)分立的兩個(gè)公司都有連帶償債義務(wù)。因此，采用公司分立獲得土地的模式一般很少使用。

6 結(jié)語

通過對上述幾種模式的分析，在獲得土地時(shí)，每一種模式都有利有弊，關(guān)于看投資者的目的是什么，想要達(dá)到什么樣的效果。如為簡化程序，避免稅費(fèi)的產(chǎn)生，則股權(quán)收購及房地產(chǎn)代建4.0模式較為符合；如是國有企業(yè)，注重程序合法，避免后續(xù)或有負(fù)債的產(chǎn)生，則在建工程轉(zhuǎn)讓及土地作價(jià)入股模式較為符合。