借名購(gòu)房所有權(quán)歸屬問(wèn)題探析

李 恰

(鄭州大學(xué)法學(xué)院，河南 鄭州 450001)

近年來(lái)，隨著商品房限購(gòu)限貸政策和經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買資格限制等調(diào)控措施的強(qiáng)化，借名購(gòu)房現(xiàn)象攀升，隨之衍生的借名登記因不動(dòng)產(chǎn)法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離，易在當(dāng)事人之間引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議，產(chǎn)生諸多社會(huì)問(wèn)題。以法院裁判的案件為中心對(duì)借名登記的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)問(wèn)題進(jìn)行分析，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)歸屬的理論豐富和實(shí)務(wù)發(fā)展十分必要。

1 借名購(gòu)買普通商品房的所有權(quán)歸屬

限購(gòu)限貸政策下，投機(jī)投資性購(gòu)房需求受到打擊，但城市剛性住房需求數(shù)量依舊龐大，購(gòu)房人為解決現(xiàn)實(shí)需求，減少購(gòu)房成本，便借用他人名義購(gòu)買房屋，以出名人的名義進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記。現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)借名購(gòu)房為借名購(gòu)買普通商品房，當(dāng)借名人依據(jù)實(shí)際出資主張不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，出名人根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記加以否定，糾紛訴至法院后如何確認(rèn)涉案房屋的所有權(quán)歸屬并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

在姚燕婉與姚成華等房屋所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案中，法院認(rèn)為：“被上訴人(借名人)姚成華、馮玉明持有系爭(zhēng)房屋的購(gòu)買合同、付款憑證、契稅憑證、購(gòu)房結(jié)算單、進(jìn)戶費(fèi)用等繳納憑證，并實(shí)際繳納了相關(guān)的物業(yè)維修基金、裝修費(fèi)用，是房屋的實(shí)際購(gòu)買人。其次，被上訴人借用上訴人(出名人)名義購(gòu)房的原因系被上訴人的收入、年齡不符合申請(qǐng)貸款的條件；再次，從已經(jīng)查明的付款情況來(lái)看，首付款和其余款項(xiàng)以及還貸付款情況已構(gòu)成被上訴人實(shí)際支付房款及還貸的證據(jù)鏈。上訴人姚燕婉對(duì)此房屋的占有使用是基于姚成華、馮玉明與姚燕婉之間存在的父女、母女關(guān)系，不能當(dāng)然據(jù)此認(rèn)定房屋歸姚燕婉所有，被上訴人是系爭(zhēng)房屋的實(shí)際產(chǎn)權(quán)人?！蓖瑯?，在甲等與丙等所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案件中，上訴人王偉輝與被上訴人楊志萍物權(quán)確認(rèn)糾紛案中，法院根據(jù)占有房屋的事實(shí)、購(gòu)房資料的保管、借名購(gòu)房的原因、付款憑證等事實(shí)，對(duì)雙方是否存在借名買房進(jìn)行認(rèn)定，判決訴爭(zhēng)房屋歸借名人所有。

借名人規(guī)避限購(gòu)限貸政策使用他人名義購(gòu)買房屋的行為是否有效，實(shí)踐中存在不同的觀點(diǎn)。在劉通與陳文婧所有權(quán)確認(rèn)糾紛案中，法院認(rèn)為：“實(shí)施限購(gòu)政策的目的在于遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)投資需求，從而保護(hù)真正的購(gòu)房人利益，故涉及重大社會(huì)公共利益。劉通(借名人)與陳文婧(出名人)明知福州市正在實(shí)施限購(gòu)政策，劉通不具備購(gòu)房人資格，仍協(xié)商借用陳文婧名義購(gòu)買商品住房，規(guī)避了當(dāng)時(shí)的限購(gòu)政策，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，雙方的行為顯然將使國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的目的落空，損害符合政策的購(gòu)房人利益，依照《合同法》第五十二條第四項(xiàng)規(guī)定，劉通與陳文婧之間的借名買房協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，故劉通要求陳文婧將涉案房屋歸還并協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記及過(guò)戶手續(xù)，本院不予支持?！蓖瑯映执朔穸ㄓ^點(diǎn)的有“實(shí)際買受人為規(guī)避限購(gòu)、禁購(gòu)政策，借名購(gòu)房并辦理權(quán)屬證書后，以其系實(shí)際購(gòu)買人為由，請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán)人的，不予支持，但政策重新調(diào)整并準(zhǔn)許其取得產(chǎn)權(quán)的除外?！?/p>

筆者認(rèn)為，對(duì)于借名購(gòu)買非適用房產(chǎn)限購(gòu)令的商品房時(shí)，因不存在違反社會(huì)公共利益和不具備購(gòu)房資格之類的情形，只需要本著私法自治的原則衡量當(dāng)事人之間的利益，認(rèn)定由實(shí)際買受人取得房屋所有權(quán)即可，并無(wú)較大爭(zhēng)議，借名人主張房屋所有權(quán)，要求出名人協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。對(duì)于為規(guī)避限購(gòu)限貸政策而借名買房的情形，應(yīng)探討當(dāng)事人的購(gòu)房本意，有理有據(jù)依法支持實(shí)際出資人確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求，理由如下：

其一，房地產(chǎn)調(diào)控政策不屬于法律和行政法規(guī)，旨在引導(dǎo)房地產(chǎn)資源配置向剛性需求傾斜，其內(nèi)容不是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為否定借名合同效力的依據(jù)。在自由市場(chǎng)，政府保障住房供給的手段包括提供公共住房或房租補(bǔ)貼等方式，而不包括限購(gòu)這一措施。采取“限購(gòu)令”的形式管制房地產(chǎn)市場(chǎng)，是否符合比例原則本身就存有疑問(wèn)。其二，現(xiàn)實(shí)中許多人受買房資格所限無(wú)法滿足正常的住房需求，借名買房能夠解決現(xiàn)實(shí)住房問(wèn)題，并未真正違背國(guó)家政策的目的，是符合限購(gòu)政策的初衷。此外，從政策的調(diào)控總量來(lái)看，政策對(duì)調(diào)控對(duì)象的限制從借名人轉(zhuǎn)移至出名人身上，出名人自愿接受本人購(gòu)房或者貸款購(gòu)房時(shí)可能面臨的限制，若將出名人和借名人視為一個(gè)整體，政策的調(diào)控目的并未落空，可以將借名買房理解為購(gòu)房指標(biāo)的轉(zhuǎn)讓。但是，若為囤房、炒房而借名買房，則與社會(huì)公共利益相悖，違背限購(gòu)政策初衷，應(yīng)否認(rèn)其效力；若為逃避債務(wù)、隱匿財(cái)產(chǎn)而借名買房，則損害他人利益，同樣應(yīng)否認(rèn)借名協(xié)議的效力。其三，借名買房以規(guī)避銀行信貸政策的行為，侵害的是銀行的利益，銀行并不代表國(guó)家和社會(huì)公共利益，并不能據(jù)此認(rèn)為借名協(xié)議無(wú)效。借名人欲享受低價(jià)購(gòu)房的優(yōu)惠條件，如團(tuán)購(gòu)、集資建房等情形，若借名人和出名人就房屋所有權(quán)已有明確的、合法有效的合意，應(yīng)依據(jù)真實(shí)權(quán)利情況確定不動(dòng)產(chǎn)歸屬，出名人不能僅因借名登記而取得房屋產(chǎn)權(quán)。

需要指出的是，支持實(shí)際買受人確認(rèn)房屋所有權(quán)的主張，并不意味著對(duì)借名買房行為的提倡。在審判實(shí)踐中，借名買房多發(fā)生在熟人或者親屬之間，當(dāng)事人之間缺乏事先的書面委托合同或相關(guān)內(nèi)容的協(xié)議，導(dǎo)致證明借名購(gòu)房事實(shí)的認(rèn)證較為復(fù)雜。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，法院在審理借名購(gòu)買商品房案件時(shí)，在認(rèn)定訴爭(zhēng)房屋歸實(shí)際出資人所有的同時(shí)，應(yīng)對(duì)當(dāng)事人的借名行為加以批評(píng)。

2 借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的所有權(quán)歸屬

經(jīng)濟(jì)適用房作為一種保障性住房，其價(jià)格低廉，許多不符合購(gòu)買條件的當(dāng)事人，常借用符合條件人員的資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房以實(shí)現(xiàn)低價(jià)購(gòu)房。后由于房?jī)r(jià)波動(dòng)或其他原因，借名人與出名人之間就房屋的歸屬發(fā)生糾紛，協(xié)商不成便訴至法院。

在申某與張某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案中，法院認(rèn)為：“申某(借名人)對(duì)該房屋雖有出資，但訴爭(zhēng)房屋系經(jīng)濟(jì)適用住房，購(gòu)買資格具有專屬性。申某借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的行為本身違反了國(guó)家相關(guān)政策、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故申某上訴主張房屋歸其所有，不予支持?！蓖瑯?，在鄭琛訴楊艷培等返還原物糾紛案中，法院同樣認(rèn)為當(dāng)事人之間的借名買房合同違反了國(guó)家相關(guān)政策的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效。

筆者認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買指標(biāo)的行使應(yīng)受到嚴(yán)格限制，權(quán)利人要么自己行使，要么放棄，而不能用來(lái)轉(zhuǎn)讓。如果允許當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格，既與國(guó)家政策的目的相悖，也會(huì)損害具備購(gòu)房資格群眾的利益。鑒于此，對(duì)于訴至法院的借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的案件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該借名協(xié)議無(wú)效。至于認(rèn)定借名協(xié)議無(wú)效的依據(jù)，雖然目前關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)規(guī)定主要是政策性文件，和少數(shù)為政府規(guī)章或部門規(guī)章，并不在法律、行政法規(guī)的范疇之內(nèi)，因而并不能用來(lái)否認(rèn)借名協(xié)議的效力，但法院可以援引《合同法》“損害公共利益”的規(guī)定否認(rèn)借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議的效力。

法院在審理借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房案件過(guò)程中，首先認(rèn)定當(dāng)事人之間存在借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的關(guān)系，在此基礎(chǔ)上主張雙方借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的事實(shí)合同違反了國(guó)家關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買的規(guī)定，判定借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房合同無(wú)效。盡管借名合同無(wú)效，但法院不能簡(jiǎn)單的讓借名人返還房屋和價(jià)款，而是綜合考慮當(dāng)事人雙方的過(guò)錯(cuò)程度，對(duì)房屋升值帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行解決。如在前述鄭琛訴楊艷培等返還原物糾紛案中，法院認(rèn)為：“對(duì)于該合同的無(wú)效，原告(出名人)與被告(借名人)均有過(guò)錯(cuò)，考慮到被告楊艷培、吳永杰支付了全部購(gòu)房款，原告與被告楊艷培達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等因素，原告應(yīng)對(duì)合同的無(wú)效承擔(dān)主要責(zé)任，對(duì)于因房屋升值所產(chǎn)生的收益，原告應(yīng)按照其過(guò)錯(cuò)程度給予被告楊艷培、吳永杰相應(yīng)的補(bǔ)償。被告在原告支付完購(gòu)房款、公共維修基金、綜合地價(jià)款、房屋增值補(bǔ)償金等款項(xiàng)后將訴爭(zhēng)房屋騰退給原告?！惫P者認(rèn)為這一裁判基礎(chǔ)在于不能使判決造成當(dāng)事人雙方利益的顯著失衡。綜上，對(duì)于借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的，因借名行為違反了社會(huì)公共利益，借名合同無(wú)效，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者要求出名人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。出名人主張返還房屋的，由于房屋升值雙方利益失衡，應(yīng)在解決房屋增值問(wèn)題的基礎(chǔ)上返還原物。

[1] 江蘇省常州市中級(jí)人民法院(2012)常民終字第0408號(hào)民事判決書[Z].2012.

[2] 上海市第一中級(jí)人民法院(2012)滬一中民二(民)終字第1375號(hào)民事判決書[Z].2012.

[3] 河南省鄭州市中級(jí)人民法院(2013)鄭民一終字第1037號(hào)民事判決書[Z].2013.

[4] 福州市馬尾區(qū)人民法院(2016)閩0105民初444號(hào)民事判決書[Z].2016.

[5] 湖北省高級(jí)人民法院民事審判工作會(huì)談紀(jì)要.第四十一條[Z].2013.

[6] 北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(試行).第十五條[Z].2013.

[7] 楊代雄.借名購(gòu)房及借名登記中的物權(quán)變動(dòng)[J].法學(xué),2016，(08):26-37.

[8] [美]理查德·波斯納.法律的經(jīng)濟(jì)分析[M].蔣兆康譯，北京：法律出版社，2012年版，697-698.

[9] 冉克平.論借名實(shí)施法律行為的效果[J].法學(xué),2014,(02):81-91.

[10]北京市第一中級(jí)人民法院(2012)一中民終字第4086號(hào)民事判決書[Z].2012.

[11]北京市昌平區(qū)人民法院(2013)昌民初字第4938號(hào)民事判決書[Z].2013.