供需理論視角下宅基地價格形成機(jī)制研究

黎春梅

（玉林師范學(xué)院商學(xué)院，廣西 玉林 537000）

1 宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格形成的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)

1.1 宅基地的多元屬性為價格形成奠定基礎(chǔ)

宅基地所擁有的資源屬性、資產(chǎn)屬性、商品屬性、社會屬性和心理屬性等多重屬性決定宅基地具備資源與資產(chǎn)功能、生產(chǎn)功能、社會保障功能及心理功能。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格形成也應(yīng)有側(cè)重地體現(xiàn)不同的宅基地功能和類型。對于純農(nóng)戶、Ⅰ兼業(yè)農(nóng)戶、Ⅱ兼業(yè)農(nóng)戶和非農(nóng)戶而言，不同類型農(nóng)戶所轉(zhuǎn)讓的宅基地在類型、年限和方式上是不一致的，因此宅基地轉(zhuǎn)讓價格形成機(jī)制不能一概而論。

1.2 農(nóng)村人地分離的現(xiàn)實(shí)格局使價格形成成為必然

中國人力資源和社會保障部官網(wǎng)、統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示：2017年，我國農(nóng)村農(nóng)戶建房施工面積從2010年的106 679.8萬m2降為2016年的92 039.7萬m2，我國城鎮(zhèn)化率由1978年的17.90%提高至2016年的57.35%，鄉(xiāng)村人口從2010年的67 113萬人降為2016年的58 973萬人，比重從50.05%降為42.65%［1］，大量的宅基地閑置與老宅荒廢形成“空心村”。城市建設(shè)用地需求的強(qiáng)大拉力與農(nóng)村宅基地供給的巨大推力必然推動宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場的迅速形成，價格形成機(jī)制呼之欲出。

1.3 宅基地三權(quán)分置為價格形成提供了制度保障

2018年“中央一號文件”首次提出完善農(nóng)民閑置宅基地和閑置農(nóng)房政策，探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)，鼓勵農(nóng)民及非房地產(chǎn)投資主體利用閑置宅基地建房出租和宅基地轉(zhuǎn)讓，為盤活農(nóng)村土地資源，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)及實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略提供了重要的制度保障［2-4］。

2 供需形成機(jī)制

亞當(dāng)·斯密的自然自由體系論提出價值是價格形成的基礎(chǔ)，理性經(jīng)濟(jì)人在市場“一只看不見的手”的引導(dǎo)下交易，價格是市場供需均衡的貨幣反映，均衡也從此成為研究價格的主要參照系［5］。馬克思的價值理論也指出，價格始終圍繞價值上下波動。宅基地使用權(quán)交易主要取決于需求曲線，假設(shè)DL和SL分別為宅基地需求和供給，a、c分別為自主需求與自主供給，b和d分別為需求的價格彈性與供給的價格彈性，需求曲線表述為DL=a-bP，供給曲線表述為SL=c+dP，根據(jù)市場需求與市場供給的均衡DL=SL，有P*=（a-c）/（b+d），DL（P*）=SL（P*）=（ad+bc）/（b+d）。當(dāng)DL≠SL時，宅基地價格取決于min（DL，SL）。

2.1 考慮國家土地征收情況

宅基地征收實(shí)際上是將宅基地產(chǎn)權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給國家，由于國家強(qiáng)制力的存在，征收補(bǔ)償價格協(xié)商空間十分有限，征地補(bǔ)償所形成的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家向開發(fā)商等土地使用者流轉(zhuǎn)的土地出讓和拍賣價［6］。設(shè)“三權(quán)分置”前集體內(nèi)部成員宅基地流轉(zhuǎn)的宅基地供給和需求分別為S1和D1，S2為“三權(quán)分置”后政府放棄壟斷地位后的新供給曲線，D2為“三權(quán)分置”鼓勵宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所增加宅基地需求形成的限制交易主體的新供給曲線，D3表示政府放寬交易主體即不限制交易主體進(jìn)一步增加宅基地需求的供給曲線，S1和D1相交于E1。此時形成均衡價格P0和Q0。若國家將補(bǔ)償價格定為P3，P3＜P0＜P1（見圖1），宅基地供需將出現(xiàn)缺口，定價越低，供給缺口越大。政府可以利用國家強(qiáng)制力解決農(nóng)民不愿意供給土地的問題，但無法解決“三權(quán)分置”后農(nóng)民與資本主體之間土地流轉(zhuǎn)供給的問題。因此，由于主體的非平等地位、產(chǎn)權(quán)權(quán)力的不對等，土地征收下宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場所形成的權(quán)利價格與補(bǔ)償價格并不是正常的市場價格。政府與農(nóng)民之間的土地交易，由于權(quán)力不對等并且國家具有強(qiáng)制執(zhí)行力，農(nóng)民處于權(quán)力弱勢方，因此，只能處于價格的接受方，有違市場發(fā)展的補(bǔ)償價格機(jī)制與有失公平產(chǎn)權(quán)主體博弈機(jī)制并不適用于當(dāng)前宅基地資源配置。因此，如果使用補(bǔ)償價格機(jī)制及主體保障以保障交易雙方的權(quán)益，則應(yīng)對現(xiàn)有的補(bǔ)償價格形成進(jìn)行改革與重設(shè)［7］。

2.2 考慮“三權(quán)分置”后資本投資主體與農(nóng)民之間的宅基地使用權(quán)交易

考慮幾種情形，一是政府不對宅基地供給壟斷但對價格進(jìn)行干預(yù)的情形；二是政府不干預(yù)價格但限制交易主體的情形；三是政府不干預(yù)價格也不限定主體，農(nóng)民有供給土地的自主權(quán)，資本根據(jù)其成本與收益來衡量是否進(jìn)入農(nóng)村宅基地市場的情形；四是國家對宅基地實(shí)施用途管制的情形［8］。

“三權(quán)分置”后破除了國家對土地市場的壟斷，若規(guī)定只允許非房地產(chǎn)企業(yè)、非城市居民所組成的工商資本投資主體進(jìn)入宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，一定程度上放寬了參與宅基地流轉(zhuǎn)的主體，將宅基地需求曲線從D1右移到D2，與S1相交于E4，生產(chǎn)者剩余增加［9］。流轉(zhuǎn)主體的放寬與新主體的進(jìn)入使得原本閑置的一部分土地加入土地流轉(zhuǎn)市場，宅基地價格的上升使得宅基地供給曲線呈現(xiàn)小范圍的彈性增加，變?yōu)樾碌墓┙o曲線S2，S2表現(xiàn)為一點(diǎn)先向上延伸然后垂直的曲線，S2與D2相交于E2，新的均衡價格與均衡數(shù)量為P1和Q1。如圖1所示，生產(chǎn)者剩余為0P1E2Q0，消費(fèi)者剩余為P1以上D1以下的部分，較之前均有明顯的增加。若政府對宅基地交易主體不加以限制，市場需求將進(jìn)一步增加為D3，但由于農(nóng)村宅基地資源有限并未同時增加，而是表現(xiàn)為S2的垂直段，D3與S2相交于E3，新的均衡價格為P2，數(shù)量仍為Q1?？梢?，政府完全放開交易主體，有可能會引發(fā)對農(nóng)村宅基地市場的過度需求，導(dǎo)致宅基地價格持續(xù)上漲，在一定程度上增加了農(nóng)民的收益，但由于土地曲線呈垂直狀態(tài)，消費(fèi)者剩余并未有所改變，如圖1所示。

考慮宅基地用途管制的情形。假設(shè)在宅基地用途管制下，投資主體的行為能夠改善鄉(xiāng)村環(huán)境，政府獲得業(yè)績、農(nóng)民獲得鄉(xiāng)村環(huán)境改善，企業(yè)的投資行為產(chǎn)生正的外部性，企業(yè)成本MPC大于社會成本MSC。根據(jù)MR=MPC所確定的均衡價格和均衡數(shù)量分別為P2和Q2，此時社會總福利為FAE20，根據(jù)MR=MSC所確定的均衡價格和均衡數(shù)量分別為P1和Q1，在企業(yè)用地行為產(chǎn)生正外部性的前提下總社會福利為FBE10，此時社會總福利較之前增加，增加部分為ABE10E2所圍成的面積（見圖2）。顯然，企業(yè)正的外部性越大，邊際社會成本相對越低，福利增加就越多。宅基地用途管制目的在于促使投資主體的行為產(chǎn)生正的外部性，若違反，則應(yīng)采取管制措施，增加投資主體使用土地的成本，以減少土地利用產(chǎn)生負(fù)外部性的行為［10］。

圖2 社會成本與私人成本下的福利分析

3 結(jié)論

由上述分析可知，在宅基地農(nóng)民與資本投資主體使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易過程中，政府交易主體地位的退出對宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的市場性形成具有促進(jìn)作用［11］。放活宅基地使用權(quán)的實(shí)質(zhì)就是讓供需形成的市場機(jī)制在價格形成中充分發(fā)揮作用，才能更好地調(diào)配農(nóng)村土地資源，盤活農(nóng)村閑置宅基地，助力鄉(xiāng)村振興?；谡氐奶厥鈱傩?，為避免宅基地成為城市資本的逐利場，在運(yùn)用價格的市場供需形成機(jī)制外，適當(dāng)對交易主體的限制是必要的，但更重要的是實(shí)施用途管制，讓宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生正的外部性，才有助于農(nóng)村發(fā)展和農(nóng)民增收。