柬埔寨地產(chǎn)投資熱需冷看待

本報(bào)特約記者　姚虛土

近年來，柬埔寨成為東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一大亮點(diǎn)，被稱為“亞洲經(jīng)濟(jì)新虎”，未來5年柬埔寨的經(jīng)濟(jì)都將維持7%左右的增長。和日新月異的國家發(fā)展一樣，柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)也在經(jīng)歷著一場“地動(dòng)山搖”般的變革。

近年來，柬埔寨房地產(chǎn)市場堪稱“爆炸式”增長。以首都金邊為例，到今年年底，金邊市每平方米售價(jià)超過3500美元的豪華公寓數(shù)量將達(dá)到近2.3萬套，比年初翻了兩倍還多，而2020年預(yù)計(jì)達(dá)到3萬套。豪華公寓只是一個(gè)縮影，整個(gè)金邊隨處可見緊張忙碌的商業(yè)樓盤施工現(xiàn)場。以金邊、西港為代表的柬埔寨不少城市房價(jià)正在不斷攀升，相較于前幾年增值幅度達(dá)到了35%，金邊的房租回報(bào)率約為8%，房價(jià)每年上漲約20%。

柬埔寨樓市火爆的開端始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地產(chǎn)投資寥寥無幾。因?yàn)橥鈬藷o法在柬埔寨獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，大量的外資只能望“房”興嘆，而僅僅依靠柬埔寨本國的有限資本和人口又無法帶動(dòng)房地產(chǎn)市場。2010年5月，柬埔寨政府推出《外國人不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)法》，規(guī)定外國人和本國人一樣享受柬埔寨房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán)待遇。同時(shí)，柬埔寨也沒有過多的奢侈稅費(fèi)。而與東南亞其他國家相比，柬埔寨還有一大優(yōu)勢(shì)：使用美元交易。這對(duì)于海外市場而言，無疑增加了房產(chǎn)價(jià)值的穩(wěn)定性，新加坡、中國臺(tái)灣、韓國、日本的“淘金者”紛紛來到柬埔寨投資置業(yè)。

徹底改變了柬埔寨房地產(chǎn)市場的，是2016年開始大規(guī)模到來的中國資本。2017年，外資對(duì)柬埔寨投資總額達(dá)到了52億美元，比2016年的36億美元多了大約44%，這其中中國投資就達(dá)到了14.3億美元，占比27%，是第二名新加坡（2.52億美元）的近6倍。

據(jù)柬埔寨國土規(guī)劃和建設(shè)部的報(bào)告顯示，2000年到2017年9月，柬埔寨由外資公司開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有287個(gè)，總投資額共42.97億美元，其中中資公司擁有110個(gè)項(xiàng)目，總投資額為16.56億美元，是柬埔寨房地產(chǎn)行業(yè)第一大投資來源國。

柬埔寨房地產(chǎn)網(wǎng)中文總監(jiān)孫清芮告訴《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者，盡管柬埔寨房地產(chǎn)市場還有諸如新加坡、韓國等外資，但中國資本毫無疑問是領(lǐng)頭羊，“和兩年前相比，我的一個(gè)直觀感受就是，金邊多出了大片大片的綠地，那些都是中國企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)建案項(xiàng)目?！?/p>

外國資本大量進(jìn)入柬埔寨房地產(chǎn)市場，除了《外國人持有產(chǎn)權(quán)法案》提供的產(chǎn)權(quán)優(yōu)惠外，柬埔寨的外匯政策也是一大推動(dòng)因素。柬埔寨的外匯政策是100%開放的，相對(duì)于其他國家嚴(yán)格的外匯管制，柬埔寨的外匯政策自由度具有相當(dāng)大的吸引力。孫清芮表示，以首都金邊為例，目前的地價(jià)漲幅約為15%，租金漲幅約為6%至8%，而且整個(gè)金邊的可出租公寓遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于常駐外籍人口，配合上開放的外匯政策，在柬埔寨投資房產(chǎn)有著巨大的收益回報(bào)率。

然而，眾多利好之下，投資柬埔寨房地產(chǎn)市場仍有許多風(fēng)險(xiǎn)因素需要考慮。雖然日益紅火的中資企業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目帶動(dòng)了柬埔寨當(dāng)?shù)氐氖袌龊途蜆I(yè)，但是居高不下的房價(jià)完全超出了當(dāng)?shù)卮蠖鄶?shù)人的購買力正在困擾著柬埔寨人，此外，一些中國投資商因經(jīng)營不善造成“爛尾樓”，也在當(dāng)?shù)匾l(fā)一些爭議。

孫清芮認(rèn)為，炒房價(jià)、爛尾樓這些問題，各國投資方都有，并非是中國的“專利”，但往往是中國資本引起的爭議最大，究其原因，恐怕在于一些中國企業(yè)商業(yè)流程執(zhí)行不規(guī)范、不遵守當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)。孫清芮表示，對(duì)于占外資比例很大的中國投資者來說，一定要遵紀(jì)守法，尊重當(dāng)?shù)氐拿耧L(fēng)民俗，這不僅是維護(hù)中國投資方的名譽(yù)，也是維護(hù)中國的形象。▲