我曾參與浦東的開發(fā)開放

劉天同

我國的改革開放經(jīng)歷了砥礪前進(jìn)的40個(gè)春秋，浦東的開發(fā)開放也已走過了不同凡響的28年征程。每當(dāng)來到黃浦江邊，瞭望浦東數(shù)不清的高聳入云、形態(tài)各異的大廈與浦西外灘鱗次櫛比的近代建筑，構(gòu)成相映成輝的壯麗景色，總是心潮澎湃，難以平靜，使我回想起參與浦東開發(fā)開放的歲月。

參與浦東開發(fā)開放的可行性研究和土地法規(guī)起草及地價(jià)測算

那是在上個(gè)世紀(jì)80年代后期，隨著我國改革開放、經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，市政府在有識(shí)人士的倡議下，對浦東的開發(fā)建設(shè)開始了可行性研究，進(jìn)而引起了亞洲開發(fā)銀行的興趣，愿意拿出經(jīng)費(fèi)與中國專家共同研究。要開發(fā)浦東離不開土地這個(gè)重要載體，對浦東的土地資源如何利用，是一項(xiàng)重大課題。我當(dāng)時(shí)在上海市土地局政策法規(guī)室任職，又具有高級經(jīng)濟(jì)師職稱，受組織委派，以專家身份參加浦東開發(fā)建設(shè)專家組的可行性研究工作。專家組成員有來自市計(jì)委、城市規(guī)劃、金融研究等方面的專家，我分工負(fù)責(zé)浦東開發(fā)開放建設(shè)中的土地政策和運(yùn)營機(jī)制方面的研究。當(dāng)時(shí)我國城市土地使用制度改革剛剛起步。

1990年4月18日，黨中央和國務(wù)院正式宣布開發(fā)開放浦東。市政府不久即成立了浦東開發(fā)辦公室。

浦東的開發(fā)開放實(shí)施，首先從規(guī)劃、政策法規(guī)和開發(fā)體制上進(jìn)一步深化。在規(guī)劃方面，劃分了陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)和張江高科技園區(qū)，并分區(qū)成立開發(fā)公司，以企業(yè)方式開發(fā)運(yùn)轉(zhuǎn)；政策法規(guī)方面，開發(fā)辦確定研究制訂投資浦東優(yōu)惠政策，浦東土地使用開發(fā)管理、保稅區(qū)運(yùn)行管理和外商來浦東投資項(xiàng)目審批等九個(gè)法規(guī)。市土地局負(fù)責(zé)制訂土地法規(guī)，成立了由我具體負(fù)責(zé)的法規(guī)起草小組。當(dāng)時(shí)正是8月初的高溫季節(jié)，為了集中時(shí)間和精力，起草小組成員全部住在市郊的上?？h縣委招待所。經(jīng)過一個(gè)星期的緊張研究、反復(fù)修改，分管的倪天增副市長和市府秘書長親臨招待所召開會(huì)議討論修改，最終完成了《上海市浦東土地管理若干規(guī)定》的起草工作，9月初與其他幾個(gè)法規(guī)一同報(bào)經(jīng)國務(wù)院同意正式對外頒布。按照《若干規(guī)定》，浦東新區(qū)的土地全部納入了有償使用范圍，以土地為資本，招商引資，推動(dòng)浦東的開發(fā)開放。

要用土地招商引資，首先碰到的是地價(jià)問題。當(dāng)時(shí)的朱镕基市長要土地局將浦東每塊土地的地價(jià)測算出來。地價(jià)是一個(gè)十分復(fù)雜的問題，它涉及地塊的區(qū)位、用途、容積、使用期限、開發(fā)程度等，還涉及到市政設(shè)施、法規(guī)保障、勞動(dòng)力素質(zhì)、市場情況以及國際國內(nèi)政治氣候等。當(dāng)時(shí)在國內(nèi)不僅沒有地價(jià)評估的行業(yè)，而且懂得的人也很少。我與法規(guī)室有關(guān)工作人員收集了國外的有關(guān)二、三產(chǎn)業(yè)地價(jià)資料和國內(nèi)大量市政配套、拆遷、征地資料，通過綜合整理分析，采取成本逼近法測算出了陸家嘴、金橋、外高橋三個(gè)開發(fā)區(qū)的金融貿(mào)易、生產(chǎn)加工、倉儲(chǔ)以及住宅等二、三產(chǎn)業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)，報(bào)經(jīng)市政府同意參照執(zhí)行。1991年6月1日，市土地局向陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司出讓了1.51平方公里土地6.7億元的地價(jià)，和向金橋、外高橋兩個(gè)開發(fā)公司各出讓4平方公里各為2.4億元的地價(jià)，就是按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算的。當(dāng)時(shí)三個(gè)開發(fā)公司剛開始啟動(dòng)，受讓的地價(jià)均實(shí)行背書空轉(zhuǎn)，到1992年三個(gè)開發(fā)公司改制為上市公司時(shí)，空轉(zhuǎn)的地價(jià)均轉(zhuǎn)為國有股變?yōu)閷?shí)轉(zhuǎn)。三個(gè)公司都以土地為資本，引進(jìn)資金，合資成立聯(lián)合開發(fā)公司和股份制公司，并以土地筑巢引鳳對外招商，吸引了大批國內(nèi)外投資者來浦東開設(shè)工廠、倉儲(chǔ)，建造金融辦公貿(mào)易大廈、公寓、別墅。經(jīng)過十多年的開發(fā)建設(shè)，浦東就建設(shè)形成了上海現(xiàn)代化的新市區(qū)，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)成為上海城市新的象征。

參與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的招商土地轉(zhuǎn)讓談判和合同簽訂

1990年我已屆離休年齡，應(yīng)聘到浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)公司當(dāng)顧問。當(dāng)時(shí)了解土地批租轉(zhuǎn)讓的人才很少，懂得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的人也不多。按照公司領(lǐng)導(dǎo)的要求，我首先比較系統(tǒng)地對公司員工進(jìn)行這方面知識(shí)的培訓(xùn)，并收集編印了土地批租轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營法規(guī)匯編等文件，對陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)的地價(jià)，按照每幅地塊的規(guī)劃參數(shù)進(jìn)行測算，還起草了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同和預(yù)約用地協(xié)議藍(lán)本。在對外招商后，參與接待前來浦東考察的中外客商。在1992年小平同志南巡講話后，國內(nèi)外客商大批涌來，公司門前車水馬龍，辦公樓走廊里都擠滿了客人，真是應(yīng)接不暇，浦東開發(fā)開放形成了新的高潮。為了幫助海外客商了解土地轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的開發(fā)政策，1992年夏我參與主持由陸家嘴公司聯(lián)合上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)與臺(tái)灣潤泰集團(tuán)在上海瑞金賓館召開的海峽兩岸房地產(chǎn)政策研討會(huì)。

在土地批租轉(zhuǎn)讓方面，從1991年6月參與安徽談判轉(zhuǎn)讓第一幅地塊開始，我先后參與山東、江蘇、深圳寶安、浙江嘉興等省市和金融貿(mào)易系統(tǒng)的人民銀行、中國銀行、深圳招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行以及農(nóng)工商集團(tuán)，石油、煤炭、華能、保利、外經(jīng)貿(mào)委等中央企業(yè)、部門談判簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同數(shù)十宗，這些企業(yè)、銀行、部門先后在受讓地塊上建起了裕安、齊魯、江蘇紫金山、華都、嘉興、寶安和銀都、國際金融、世界金融、交銀、金穗、巨金、華能、證券、金茂以及新上海國際、中油、中煤、中達(dá)等金融辦公貿(mào)易大廈。

為了進(jìn)一步擴(kuò)大浦東開發(fā)開放對外影響，1992年初陸家嘴公司確定拿出東方路世紀(jì)大道轉(zhuǎn)角處2-2-1號地塊，委托香港仲量行進(jìn)行國際招標(biāo)。當(dāng)時(shí)梁振英先生還在仲量行任職，我配合梁先生在上海希爾頓飯店一同研究起草制定了一套國際招標(biāo)法律文本，4月又與陸家嘴公司的主要領(lǐng)導(dǎo)赴香港舉行新聞發(fā)布會(huì)，宣傳推介。經(jīng)過投標(biāo)，當(dāng)時(shí)金馬集團(tuán)報(bào)價(jià)最高，在評標(biāo)中，市領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為浦東開發(fā)剛開始，地價(jià)不能抬得太高，最后由臺(tái)灣湯臣集團(tuán)以每平方米263美元的樓面價(jià)中標(biāo)。當(dāng)我們將中標(biāo)書送達(dá)住在花園飯店總統(tǒng)套房的湯君年、徐楓夫婦時(shí)，他們高興得手舞足蹈，當(dāng)即拿出香檳酒舉杯慶祝。湯臣集團(tuán)以此為契機(jī)將資金大部分轉(zhuǎn)來浦東投資房地產(chǎn)，在中標(biāo)的地塊上建起了智能型金融大廈后，在浦東又投中了高爾夫球場，并先后在外高橋、張江、陸家嘴等開發(fā)區(qū)受讓地塊上建起商務(wù)中心、酒店、別墅、高級公寓。湯臣集團(tuán)不僅逃脫了東南亞金融危機(jī)的影響，而且在浦東獲得了豐厚回報(bào)。

通過土地的國際招標(biāo)，浦東的地價(jià)上了一個(gè)新的臺(tái)階。在陸家嘴的中央商務(wù)區(qū)最早的多家內(nèi)資銀行協(xié)議的批租地價(jià)是參照基準(zhǔn)地價(jià)每平方米土地面積1000美元左右，而后來隨著浦東開發(fā)的迅速發(fā)展，大橋、隧道、地鐵等市政設(shè)施的竣工使用，地價(jià)也迅速上升，到1993年沿江香格里拉酒店的土地每平方米樓面價(jià)達(dá)到598美元，合每平方米土地價(jià)為3000多美元。88層的金茂大廈是外經(jīng)貿(mào)部聯(lián)合全國二十多個(gè)省市的外貿(mào)公司聯(lián)合投資建造起來的，金茂是經(jīng)貿(mào)的諧音，由美國一家設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，塔樓的造型是仿照中國古代的寶塔，群房像一本翻開的經(jīng)書，其地價(jià)因外經(jīng)貿(mào)系統(tǒng)在陸家嘴地區(qū)有個(gè)腸衣廠要?jiǎng)舆w，就以此廠址調(diào)換金茂大廈的選址用地，不足部分補(bǔ)差。金茂大廈的地價(jià)是以最優(yōu)惠的成本計(jì)價(jià)的。

參與與泰國正大集團(tuán)談判，組建上海富都世界發(fā)展有限公司，并擔(dān)任顧問11年

浦東開發(fā)開放啟動(dòng)之初，外商對浦東的開發(fā)大都持觀望態(tài)度，而泰國正大集團(tuán)對浦東甚感興趣，有意投資成片土地的開發(fā)，市政府要陸家嘴公司出面與正大洽談，時(shí)任陸家嘴公司總經(jīng)理的王安德，要我配合他與正大集團(tuán)談判。從1991年9月19日在貴都大酒店第一次洽談開始，前后經(jīng)過一年多時(shí)間數(shù)十次的艱巨談判，終于在市政府和浦東開發(fā)辦公室有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的干預(yù)協(xié)調(diào)下正式達(dá)成協(xié)議，合資組建上海富都世界發(fā)展有限公司，聯(lián)合開發(fā)陸家嘴路以南至東昌路的沿江成片土地，陸家嘴公司以土地使用權(quán)作價(jià)入股，正大以同等美元現(xiàn)金投入。經(jīng)過籌建，合資公司于1992年8月召開第一屆董事會(huì)，正式開始啟動(dòng)。我受陸家嘴公司的委派，又受聘為富都公司的顧問，協(xié)助公司的土地開發(fā)、地塊招商轉(zhuǎn)讓和房地產(chǎn)的經(jīng)營，一直顧問到2004年春節(jié)，整整11年。在富都公司期間，我?guī)椭猩桃Y，多次去香港、新加坡等地推介招商，還曾率領(lǐng)浦東房地產(chǎn)代表團(tuán)赴美國考察。我先后參與臺(tái)灣震旦、香港嘉里、股東泰國正大、臺(tái)灣湯臣以及內(nèi)資鵬利等集團(tuán)談判，簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同。在這些土地轉(zhuǎn)讓談判過程中，因地塊規(guī)劃容積率都比較高，建筑體量大，一座建筑少則五六萬平方，多則十幾萬、二十幾萬平方，正大廣場連同地下高達(dá)24萬平方米，所以投資額也比較巨大，每幅地塊轉(zhuǎn)讓談判過程都很復(fù)雜，并有不少生動(dòng)的故事情節(jié)。如現(xiàn)在聳立在浦東江邊的金色震旦大廈，最早是股東正大集團(tuán)看中這幅地塊，欲受讓建造正大中國總部，但在談判過程中，我們評估開價(jià)每平方米樓面價(jià)500美元，而正大還價(jià)只肯出300美元，后來加到350美元，一直談了半年達(dá)不成協(xié)議。這時(shí)臺(tái)灣震旦得知這幅地塊區(qū)位情況，董事長親自來到富都公司，指定要受讓這幅地塊，而且按富都公司的開價(jià)，不還價(jià)，當(dāng)天晚上就談妥簽訂了合同。又如浦東江邊超五星級的香格里拉大酒店，受讓的地塊當(dāng)時(shí)是造船廠，我陪同郭賀年老先生到廠區(qū)江邊視察，他一眼就看中定了下來，每平方米樓面地價(jià)598美元，當(dāng)時(shí)在浦東是最高的了。后來投資方一直后悔地價(jià)買高了，但在酒店建成開業(yè)后，每個(gè)窗口向浦西看過去都像一幅壯麗風(fēng)景畫，生意異常興隆，投資方不再后悔地價(jià)高了，而且6萬多平方的建筑已不敷應(yīng)用，又在鄰邊受讓一幅地塊，建造酒店二期。

現(xiàn)在陸家嘴至東昌路近一公里長的沿江地帶，昔日的陳舊廠房、倉庫、碼頭和棚房簡屋區(qū)域已被風(fēng)光綺麗的濱江游覽大道和宏偉壯觀的震旦大廈、香格里拉大酒店、正大廣場、花旗銀行大廈、湯臣一品星級公寓、鵬利海景花園等現(xiàn)代建筑群所替代，形成浦東的新外灘。

我在即將離休之前能參加浦東開發(fā)建設(shè)的可行性研究和政策法規(guī)的制訂，離休后又能有幸參與浦東新區(qū)的開發(fā)建設(shè)、招商引資、土地轉(zhuǎn)讓，前后達(dá)15年之久，這是我一生中最有意義、最值得紀(jì)念回味的15年。日月悠悠，我已年近九旬，國家在發(fā)展，浦東在前進(jìn)，生命雖然有限，改革開放的光輝歷程會(huì)被長久紀(jì)念。