廈門房價：調(diào)控擠破泡沫

劉暢

房價已躍升準一線水平的廈門，高樓拔地而起

“買房聯(lián)系我”

白鷺郡是一處扎進廈門北郊農(nóng)村的樓盤。10月底的一個上午，我坐車從市中心來到這個以房價“腰斬”聞名的樓盤。近一小時車程里，沿途的辦公樓、購物中心退去，鋪筑中的公路和未動工樓盤取而代之。終點處，村民自建的錯落小樓間，徽式外觀的中式別墅坐落半山腰處，許多仍裹著“綠衣”，正在興建。

單套產(chǎn)權(quán)面積89至110平方米的別墅從每套500萬元降到每套300萬元左右，看似如此巨大的跌幅，此前被視為廈門房價崩盤的標志。但吊車沒有停工，周邊的滴滴司機每天中午都能在售樓處門口接到看房回城的人。售樓處內(nèi)，看房客有七八組，多是夫婦倆或五六個人的老年團。每位售樓人員負責一組，全程陪同。據(jù)售樓人員講，原先的價位包括車庫、精裝修，以及入室的溫泉，如今需另付款。價格確實降了，但幅度沒有外界看起來的夸張，每套大約降了100萬元左右。那是地產(chǎn)商的營銷策略。五層的別墅地下有兩層，尚有贈送的露臺和花園，使用面積有300平方米。實際每平方米的降幅不大，更為重要的是，每平方米1萬多元的價格買別墅，在廈門這樣房價居全國前五的城市，極具吸引力。

這是它仍能有三五成群買家的原因。那里位置偏僻，自然環(huán)境一般，不適合投資，看房的人多把它當作退休后養(yǎng)老的處所。但在我回到市中心的路上，另一個在全廈門知名、面向年輕人等更廣泛人群的東南府，卻幾乎成了人跡罕至的所在。

相比白鷺郡，東南府的位置更靠近廈門島。廈門市分為島內(nèi)、島外兩部分，島內(nèi)面積小，但優(yōu)質(zhì)資源都集中在島內(nèi)，而島內(nèi)基本已經(jīng)開發(fā)殆盡，多年內(nèi)沒有新樓盤。因而，廈門的房價由島內(nèi)向島外遞減。截至今年10月，廈門島內(nèi)最繁華的思明區(qū)均價每平方米5萬多元，而白鷺郡和東南府所在的翔安區(qū)均價每平方米2萬元有余。

因島內(nèi)已幾乎無大面積地塊開發(fā)，翔安區(qū)是廈門市近年著力開發(fā)的區(qū)域。白鷺郡位于翔安區(qū)的北部邊緣，而東南府正處在翔安新城的核心地帶，距離通往島內(nèi)的隧道僅2公里，四通八達，規(guī)劃中樓盤周圍被購物中心和商務(wù)樓環(huán)繞。它的樓盤里，中高層住宅、別墅都有，均在興建。其中的高層每套95平方米左右，目前每平方米3萬元左右。但這個樓盤在業(yè)內(nèi)聞名的原因在于，它每平方米3.7萬元的地價，是當時島外最貴的地塊之一。即使在這樣的潛力地段，又如此“賠本賺吆喝”，自今年4月開盤以來，100余套高層仍未賣完。當我在售樓處看盤時，售樓人員比看房客多。他們告訴我，看房客多是想落戶廈門的年輕人。而我離開時，售樓人員反復(fù)說，“買房聯(lián)系我”。

“去年在新盤看房可不是這樣?！痹趶B門學習、工作十余年的李彤在島內(nèi)有自己的房子，平時喜歡打高爾夫，曾經(jīng)想在毗鄰廈門的漳州買一套有高爾夫球場的海景房，后因“打掃太麻煩”而告終，也曾在島外的樓盤排過號。如今看來，兩次錯過并未造成多大遺憾。她向本刊回憶排隊買房的“慘痛經(jīng)歷”，她早上5點多出發(fā)，到樓盤時，外面都停滿了車?！芭抨牎㈩I(lǐng)表格、搖號，一直折騰到下午一兩點。售樓人員忙不過來，態(tài)度冷漠，不但沒有飯吃，連口水也沒有。”

李彤最終沒有搖上號，免去第二天再一早交定金、挑戶型的折磨，她是單身貴族，向往更為自我的生活，雖然在銀行工作，對金融市場的敏感，令她覺得公積金留在手里是巨大的浪費，但她對于房子并無過多執(zhí)念。雖然未曾在價格低位抄底，但她幸運地躲過了一場瘋狂。

高鵬房產(chǎn)總經(jīng)理、廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長傅強

熾熱廈門島

李彤曾在2012年時換過一次房?！爸暗姆孔雍薏坏美鲜鬂M地跑，環(huán)境實在太差。那套房子買的時候每平方米8000元，我賣了每平方米1.2萬元。前年偶然再看到那個小區(qū)的房價，那樣破敗的房子竟然賣到每平方米6萬多元?！?/p>

她感受到的房價上漲，源于2015年初，廈門在全島放開了維持3年有余的限購令，本市戶籍家庭限制買兩套商品房，連續(xù)繳納一年社保的外籍家庭限制買一套商品房的政策松綁。那是這個截至去年，常住人口不過400余萬的二線城市房價飛漲至全國前五的開始。

“起初的上漲與去庫存有關(guān)，之后便越來越與剛需相分離?！睆B門均和房地產(chǎn)土地評估有限公司董事長王崎從事地產(chǎn)土地評估工作20余年，他向本刊回憶，當時開發(fā)商在限購令解除后，同時推樓盤，積壓的房子涌入市場。不過當時股市穩(wěn)健，房價相對平穩(wěn)。但在去庫存過程中，未來城市建設(shè)的疊加宣傳吸引外地炒房團前來購房。而在廈門房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會會長傅強看來，半數(shù)廈門的房子都是外地人在購買，“不光因為廈門作為旅游城市適合投資，每年也有許多大學生落戶，更是因為在福建省內(nèi)，各大企業(yè)會把總部設(shè)在廈門，周邊城市更是以在廈門買房為榮”。

據(jù)安居客提供的數(shù)據(jù)，自限購令全面解除的20個月間，廈門房價每平方米最少上漲1萬元，而開發(fā)力度最大的翔安區(qū)漲幅最大，由每平方米1.7萬元，暴漲至3萬元。王崎告訴本刊，廈門作為一個幾乎沒有工業(yè)和大型產(chǎn)業(yè)的二線城市，相比于北京、上海、深圳等一線城市的GDP體量，外地人購房導致的房價高漲，潛在風險極大。2016年10月，新一輪限購接踵而至。不但限購房數(shù)恢復(fù)到一年前，首付比例和貸款比例也限定最低標準。

但限購令形同虛設(shè)，房價越限越漲，尤其在2016年底時愈演愈烈。王崎記得，房子一周一個價，即使戶型小、年代久、沒電梯的“老破小”，也轉(zhuǎn)眼從每平方米1.6萬元，變成3.5萬元，當時就能成交，最終形成自島內(nèi)優(yōu)質(zhì)學區(qū)等核心地帶，至普通地區(qū)，至島外，依次8萬元、5萬元、3萬元的價格格局，最貴的樓盤能達到每平方米近10萬元。

投資客的招數(shù)層出不窮?！俺擞糜H戚的身份之外，還發(fā)明出公證買房的辦法，不辦理過戶，而是通過賣家到公證處辦理房屋所有權(quán)和買賣過戶的委托公證書來完成交易。”58安居客房產(chǎn)研究院分析師吳寅向本刊介紹他見過的無數(shù)實例，“甚至有些倒房的人本身沒有資格，也不需要資格，他們在向中介買房的同時，已經(jīng)找好了有資格的下家，只是從中倒手，賺取幾十萬的差價”。

“就像之前的糧票、布票，越限制購房，人們越會認為房子稀缺不可能貶值，而買的人越多，價格越高，越會引起恐慌，造成哄搶?！蓖跗檎J為，從原理上看，單純的限購難以成功。而之前的一輪房價上漲屬全國范圍。在傅強看來，2016年8月深圳的房價上漲是一個拐點，制造業(yè)低迷，股市下跌，使大量資金涌入房市。但廈門房價能夠超過體量比它大得多的天津、成都、武漢等城市，卻與它的土地供應(yīng)量有關(guān)?！?年來，島內(nèi)今年才批了一塊地，島外也是東一塊、西一塊，零碎地批地?！蓖跗檎f，隨著房價的增長，地價也會增長?！按騻€比方，賣四塊地獲得財政收入的數(shù)額目標，賣兩塊地就可以完成，另外兩塊地便留到下一年賣?！?p>

58安居客房產(chǎn)研究院分析師吳寅

“饑餓營銷”的策略加劇了供需關(guān)系的緊張，寸土寸金?！拔矣浀?016年4月島外的一塊地賣出了1平方米近2.5萬元，當時覺得不可思議。之后匪夷所思的事卻接踵而來?！痹诜績r最瘋狂的時期，吳寅一直忙著接待客戶，他曾在拍地現(xiàn)場聽見開發(fā)商一邊喃喃自語“都瘋了”，一邊在島外拍下每平方米3萬多元的地。

“每平方米3萬多元的地，房子得賣多少錢？能有誰來接這個盤？”吳寅說，“當時包括賣家在內(nèi)，市場里所有人都嚇蒙了。心中隱隱知道總歸要下行，但誰也顧不得反應(yīng)?！?p>

翔安新城

緊攥鐵拳，擠破地產(chǎn)泡沫

2017年春節(jié)過后，全國范圍內(nèi)的調(diào)控如約而至。廈門的新政從3月24日開始集中出臺，在3月28日達到頂峰。此一輪新政中，除了180平方米以上，付全款的富豪不受限制外，在之前限購的基礎(chǔ)上，特意將離異計入單身家庭的限購中，堵住離婚買房的漏洞。限購?fù)瑫r提出限售的約束，新買的住房兩年后才能出售?！罢J房又認貸”是最后一道枷鎖，買家不論名下是否仍有房，只要貸款賣過房，都算二套。而二套房的首付比例，公積金貸款、商業(yè)貸款的利率均大幅提高。

“‘認房又認貸砍掉金融杠桿，而限售政策又把變現(xiàn)的時間拉長?！蓖跗?、傅強等人向本刊分析這套“組合拳”的功效，但降價并沒有馬上到來，直到2017年10月份。

市場的慣性是一方面，購房者的預(yù)期是更重要的因素，若購房者認為調(diào)控政策會松動，砸鍋賣鐵也會買。這正是吳寅作為市場內(nèi)的一位觀察者所擔心的。他雖然在搜集、提供房地產(chǎn)信息的單位工作，掌握大量信息，但他只有一套供自己一家三口生活的三居室，即使價格飛漲時也未曾想過“搭順風車”。他希望如今來到廈門工作的年輕人，仍能像他當年一樣通過自己的努力在廈門安家?！耙郧皬B門每到‘五一‘國慶，售樓處都人滿為患，政策也一般會松動，但2017年‘國慶之后毫無動靜?！眳且姷酵顿Y客開始把房子打包降價掛出來，準備套現(xiàn)撤退，知道房市的拐點到來了。“起初我擔心有普通老百姓接盤，后來看到幾乎沒人上鉤，知道市場將會趨于理性?！?p>

翔安中澳城

房價起初波動不大，但樓市變得日益冷清。傅強告訴我，廈門去年上半年五六千套的月成交量，下半年時一度跌到一個月只有1000多套。成交量斷崖式下滑的背景下，房價一直“扛”到今年5月?！敖?jīng)濟形勢不好，調(diào)控政策也仍未放松，房價終于繃不住了?！蓖跗橄虮究榻B，廈門整體的房價下降了三成，今年年初均價每平方米4.7萬元，到8月時掉到4.5萬元，10月時已降到4.1萬元。其中，島內(nèi)的房子價值高，降幅小，島外的房子降幅大，“漲價時是一天一個價，降價時是一周一個價”。

李彤正是王崎口中的典型。雖然她沒有在房價暴漲時買房，也沒有資金鏈斷裂的風險，但她仍眼見多年前60萬元買入的Loft，價值一步步縮水?！癓oft在房價暴漲中升至100萬元。我見房價下跌，9月把房子以90萬元掛出去，無人問津，我就一周降1萬，現(xiàn)在心里預(yù)期已經(jīng)降到85萬元，仍無人理睬?！?/p>

但她既是受損者，也是獲益者。李彤最近調(diào)換工作令她有了不得不出手的理由，每天兩個小時的通勤距離，讓她希望買一個單位周邊的房子。房價的回落，給她在島內(nèi)尋覓到合適二手房的機會。

類似的中產(chǎn)階層、類似的換房需求是廈門房價不至于崩盤的保障。目前全廈門的交易量已穩(wěn)定在每月2000至2500左右，這意味著全廈門的中介平均每個月能賣出一套房就不錯，進而導致大量中介關(guān)門，也使得安居客搖身一變，成為房地產(chǎn)商眼中的“香餑餑”。而吳寅分析房價和交易量的曲線后發(fā)現(xiàn)，這個趨于平穩(wěn)的交易量說明，隨著房價的下降，二手房的交易量在緩慢上升。

“新盤因為地理位置的原因不受歡迎，島內(nèi)的改善性住房和學區(qū)房是更多人的需求?！眳且f，之前他見到有人把房子掛出310萬元，掛了半年也無人問津，一氣之下降到280萬元，一下子有20多組人去看房?！鞍樋さ目捶咳巳阂彩侨绱?。大部分投資客被擠走，房價向需求傾斜。當目前的房價已經(jīng)高于有購房需求的人時，房價仍會繼續(xù)下降，直至達到新的平衡。”

不過，房價并不會一直走跌，下跌的房價對經(jīng)濟也有著更復(fù)雜的影響?！岸址吭趥€人手中，房主有自己的心理預(yù)期，不會一味降價?！蓖跗楦嬖V本刊，據(jù)他交往的開發(fā)商透露，新樓盤危機重重。因為高價拿到土地，蓋出的房子卻連成本都收不回來，開發(fā)商目前的策略是少售樓，不建新樓，等待房價回升，但若長期沒有起色，資金鏈必將斷裂。同時，開發(fā)商中的民營企業(yè)也遭受巨大的資金危機。“許多民營企業(yè)為擴大再生產(chǎn)，抵押房屋，向銀行貸款。假設(shè)房屋值1000萬元，銀行能貸出700萬元，隨著房產(chǎn)價值縮水，房屋值700萬元，而銀行的預(yù)期降低，只能貸出420萬元。對企業(yè)而言，憑空便多出280萬元的缺口?！?/p>

投資客灰頭土臉，小開發(fā)商焦頭爛額，他們幾乎都選擇在媒體面前沉默，唯有李彤對前景充滿期待，“再等一等”。

（李彤為化名，感謝鐘炳祥、王昊磊、馬立志對本文的幫助）