長租公寓市場變局

《支點》記者 肖麗瓊 實習(xí)生 祝融、高素

在武漢，多個長租公寓品牌的空房率在“甲醛門事件”后持續(xù)走高。

長租公寓品牌自如深陷“甲醛門”，將這個行業(yè)也推入輿論漩渦。

在一些自媒體發(fā)布的文章中，甚至有爆料稱“行業(yè)利潤堪比販毒”。

在武漢，多個長租公寓品牌的空房率在這一事件后持續(xù)走高。如今，打開一些知名長租公寓品牌的APP，待租公寓的頁面上都有一份甲醛檢測結(jié)果——贏得租客以及公眾的信任，是長租公寓首先要解決的問題。

“自如‘甲醛門’事件的爆出，其實對行業(yè)和公司發(fā)展都是有推動的?！蔽錆h本土長租公寓品牌寓芝蘭的負責(zé)人吳海軍，否認了“自如甲醛門事件”對公司發(fā)展帶來負面影響。他告訴支點財經(jīng)記者，寓芝蘭的收房率和出租率都在此事件后有了一定提升。

90元的超低月租、免押金出租……有跡象表明，這個行業(yè)的競爭都在“甲醛門事件”后進入白熱化階段，與此同時，行業(yè)的規(guī)范化也在進一步完善。

解決信任危機

9月25日，武昌學(xué)雅芳鄰小區(qū)，在蛋殼公寓一名“管家”的帶領(lǐng)下，支點財經(jīng)記者以租房者的身份看了兩套公寓。

公寓內(nèi)，洗手間、廚房設(shè)備一應(yīng)俱全。在一間1200元/月房租的單間里，床、柜子、桌子一應(yīng)俱全。另一間帶有小陽臺的房間，租金為1590元/月。這套公寓內(nèi)已經(jīng)有了2位租客。

敏感的甲醛問題不可回避。“甲醛”成為有租房意向的租客們頻頻提及的詞匯。

在一個待租單間，衣柜的柜門敞開著，進門后有明顯的異味。面對記者關(guān)于空氣質(zhì)量的質(zhì)疑，管家告訴記者：“這間房的甲醛檢測結(jié)果是達標(biāo)的，而且之前有人剛住過。房子只有檢測達標(biāo)，我們才會放出來，沒過關(guān)會延期再出?！?/p>

同樣的質(zhì)疑，自如公寓管家小付面對每個租客時幾乎都會遇到。9月1日起，自如下架了包括武漢在內(nèi)的九個城市的首次出租房源。就在記者暗訪的前一天，自如APP上線首批“空氣檢測合格房源”。在待租房間的頁面上，租客可以看到首次出租房的空氣檢測報告，以及“空置超過30天”的承諾。記者注意到，自如公寓的空氣質(zhì)量檢測結(jié)果主要由名為“A&B藍莘環(huán)境檢測技術(shù)（上海）有限公司”做出，僅顯示甲醛一項的檢測結(jié)果。

小付告訴支點財經(jīng)記者，小區(qū)里有套房是原業(yè)主裝修過的，自如收房后又加了些“自如元素”進行二次裝修，目前已經(jīng)檢測完畢，雖然達標(biāo)了，但因為空置未超過30天，所以也不能出租。

吳海軍最近一個月發(fā)布的微信朋友圈主題，也大多與“甲醛”、“空氣質(zhì)量”相關(guān)。而在此前，這并不是他在公司發(fā)展中關(guān)注的焦點。

寓芝蘭長租公寓采用清新風(fēng)格，以吸引年輕人。

28歲的仙桃姑娘小李，20天前入住了寓芝蘭位于武昌百瑞景的一套公寓單間。盡管已經(jīng)看過該房間甲醛檢測合格的結(jié)果，但小李仍有些不安。她告訴支點財經(jīng)記者，“也許是心理作用，剛住進來的時候總感覺有點味道?！?/p>

吳海軍決定，在“寓芝蘭”APP上每個公寓的介紹頁面，最后一張圖片都換成該公寓甲醛含量檢測結(jié)果。“這個檢測結(jié)果的發(fā)布，實際就是一種公開承諾：一旦租客自測的數(shù)據(jù)超過公布的數(shù)據(jù)，可以憑此起訴我們?！眳呛＼娬f。

白熱化的競爭

在蛋殼APP上，位于光谷某小區(qū)的一間10平方米的單間，年租的首月租金僅90元。

這樣百元左右的特惠房源，大多位于光谷片區(qū)，對初入職場的租房客們極具吸引力。

舉辦到第6季的自如“海燕計劃”也是一項重要賣點。參加這個計劃的應(yīng)屆畢業(yè)生可以不交押金,房租月付入住公寓，且在一年租期內(nèi)不會上浮。這吸引了眾多應(yīng)屆畢業(yè)生成為自如房客。

一位公寓管家告訴支點財經(jīng)記者，在一些熱門地區(qū)，幾乎所有的品牌都會入駐。在“甲醛門事件”發(fā)生之前，中介手上如果有待租的毛坯房，會直接把所有品牌叫到一起，集中報價，價高者得。通常有資本加持的長租公寓品牌底氣更足。

在目前的長租公寓市場，大多以輕資產(chǎn)為主，企業(yè)自持物業(yè)較少。普遍的做法是，企業(yè)以低于市場租金30%-40%的價格租毛坯房裝修，在合同到期后，屋內(nèi)的裝修會留給房東。

也有如寓芝蘭一樣的“另類”做法：裝修成本高于普通裝修四倍，但是全屋可以整體拆除并且二次使用。5年合同到期后，房東需要支付4成的裝修成本，才可保留裝修。

“甲醛門事件”讓更多人了解長租公寓這個行業(yè)以及相關(guān)品牌，許多房東會開始自主選擇品牌。吳海軍告訴支點財經(jīng)記者，一個變化是，寓芝蘭的拿房率如今有了明顯提升。

面對租戶的競爭同樣激烈。有意向的租房客們會同時看多家公寓。通常，同一區(qū)域各品牌租金的價格相差不大，僅在10%以內(nèi)。這種情況下，要贏得租客們的心，長租公寓就要在裝修風(fēng)格、環(huán)境營造上多下功夫。

在寓芝蘭位于百瑞景的一間公寓內(nèi)，客廳、廚衛(wèi)、陽臺公用,房屋的整體裝修風(fēng)格偏清新，也有些工業(yè)風(fēng)的感覺。單間采用智能密碼鎖，墻壁和地板均為PVC材質(zhì)的環(huán)保材料，衣柜、床墊、床上用品、桌椅、空調(diào)一應(yīng)俱全。

每當(dāng)去公寓遇到新的租房客，吳海軍總會問對方，公寓的裝修是否有“驚艷的感覺”，若沒有得到肯定的回答，他會記下相關(guān)反饋并在下次裝修時做出改進。

許多長租公寓品牌都實現(xiàn)了網(wǎng)上簽約，便捷也成為一柄“雙刃劍”。在長租公寓行業(yè)，公寓管家的日常工作都圍繞著租客，帶看房、幫辦入住手續(xù)、檢查公寓內(nèi)部各種設(shè)施安全。公寓管家是按量算績效，與房租高低不掛鉤。

公寓管家會在看房后極力勸說租客立即簽約，否則這位意向客戶很可能會流失?？捶康漠?dāng)晚，支點財經(jīng)記者就接到了管家的“提醒”電話。對方表示，如果已經(jīng)有了心儀的房間，務(wù)必盡快簽約，“現(xiàn)在蛋殼在武漢有200多個管家，可能別的租客也看上了這個房子，隨時會定出去”。他建議，記者可以在網(wǎng)上先搶訂，交500元押金，這樣別人就看不到房子的信息了。

在蛋殼公寓管家小劉看來，性價比高的房子更容易成交，對于剛?cè)肼殘龅哪贻p房客，他通常會建議選擇單價低一點的單間，甚至兩位好友合租分擔(dān)房租。

持續(xù)燒錢的行業(yè)

今年1月16日,自如宣布完成獲得40億元人民幣A輪融資；2月，蛋殼公寓宣布完成B輪1億美元的融資，僅4個月后，蛋殼又獲得B+輪7000萬美元融資。

“這是個需要持續(xù)燒錢的行業(yè)”，曾經(jīng)從事房地產(chǎn)開發(fā)的吳海軍坦言，公司成立兩年來，已經(jīng)砸進了一大筆錢，并還需持續(xù)地投入巨額資金。

不久前，寓芝蘭在武漢參加了一次投資對接會的項目路演?！拔蚁胱尭嗳肆私馕覀冞@種模式，想從投資人視角來看一下我們這個模式到底怎么樣?！北M管沒有達成合作意向，吳海軍并不認為是項目本身的問題，“演講時，我比較緊張。而且，我們需要的是大型投資?！?/p>

“甲醛門事件”讓很多潛規(guī)則暴露出來，這也將推動行業(yè)往好的方向發(fā)展。

對于網(wǎng)傳的“行業(yè)暴利”，吳海軍也予以否認，“長租公寓并不是一個暴利行業(yè)，即使是企業(yè)步上正軌后，回報期的年利潤最高為40%?！?/p>

今年以來，長租公寓的房租持續(xù)上漲，在部分地區(qū)，同一間公寓的價格較去年已經(jīng)翻了一番。

這看似是對行業(yè)的利好，吳海軍卻不以為然。在他看來，房租被推動上漲，讓部分租房客租不起房，并由此導(dǎo)致了今年以來長租公寓空房率的持續(xù)走高。

寓芝蘭提供的數(shù)據(jù)顯示，在武漢，該公司的主要客群為平均收入3500-4500元的“打工一族”，他們愿意拿出不高于三分之一的收入來支付房租，目前中心城區(qū)一個單間的房價正臨界于這個水平。

“月收入再高一點，就會考慮買房了”，吳海軍的說法得到了蛋殼公寓管家小劉的證實。

盡管如此，長租公寓們的擴張步伐仍未停步。在自如APP上，南湖片區(qū)的福地星城、南湖壹號等小區(qū)都有不少首次出租房源陸續(xù)上線，或正在等待30天空置期，或正在“進行配置”中。

“‘甲醛門事件’讓很多潛規(guī)則暴露出來，從另一個角度講，這也將推動行業(yè)往好的方向發(fā)展”，吳海軍說。