北京東四十一條31號(hào)樓老舊住宅抗震節(jié)能加固改造

劉 鵬

(中國(guó)民用航空局機(jī)關(guān)服務(wù)局，北京 100710)

0 引言

2013年，國(guó)管局印發(fā)《關(guān)于開展中央和國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》，規(guī)定對(duì)1990年以前的老舊住宅小區(qū)開展綜合整治，著力做好老舊方案抗震加固及節(jié)能改造，著力完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)，努力改善居民住房質(zhì)量和居住環(huán)境。

本文以北京東四十一條小區(qū)31號(hào)樓為例，介紹老舊小區(qū)住宅的綜合整治改造。

1 小區(qū)現(xiàn)狀分析

東四十一條小區(qū)位于北京市東城區(qū)東四十二條南側(cè)，是建于20世紀(jì)80年代以前的住宅區(qū)，住宅樓為3層砌體結(jié)構(gòu)，層高3.4 m，建筑面積2 347.2 m2，平面形狀為凹形，東西長(zhǎng)42.4 m，南北長(zhǎng)22.1 m。

該小區(qū)建造年代久遠(yuǎn)，現(xiàn)已不能滿足居民生活要求(見圖1)，通過現(xiàn)場(chǎng)踏勘并走訪業(yè)主，了解到主要存在以下問題：

1)本建筑于1980年之前建成，根據(jù)國(guó)管局文件精神要求，需要進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固和完成外墻外保溫以及更換節(jié)能門窗等節(jié)能改造。

2)建筑墻面和公共區(qū)域的地面、門窗破損較重，需維修、更換。

3)外墻為磚混結(jié)構(gòu)，年代久遠(yuǎn)，部分磚墻砂漿老化，存在滲漏現(xiàn)象，無(wú)保溫措施，冬天不暖，需要進(jìn)行節(jié)能改造。

4)公共區(qū)域電氣管線老化以及布設(shè)混亂，既影響了使用，也危及到人身安全。

5)戶內(nèi)的熱力管道以及暖氣片老化嚴(yán)重。

2 改造設(shè)計(jì)方案

2.1 改造目標(biāo)

以國(guó)管局《關(guān)于開展中央和國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治工作的通知》《中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治技術(shù)導(dǎo)則》為指導(dǎo)文件，提高房屋抗震、節(jié)能性能，完善小區(qū)設(shè)施和配套建設(shè)，改善居住環(huán)境。

2.2 改造原則

1)因地制宜，經(jīng)濟(jì)合理。

改造需充分結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀及地區(qū)能源條件，因地制宜避免不必要的資源浪費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)性的同時(shí)增加方案可行性，同時(shí)減小了對(duì)居民的干擾。

2)以人為本，貼合需求。

對(duì)老舊小區(qū)而言，老年人為較大的居住群體。改造設(shè)計(jì)應(yīng)注重以人為本，除滿足一般的使用要求外，應(yīng)注重滿足老年人等特殊群體的使用需求。

同時(shí)改造前應(yīng)充分進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)踏勘和調(diào)研，與小區(qū)居民及時(shí)溝通，了解居民需求，尊重居民利益，確保改造方案合理、易于推行[1]。

3)注重安全、適用。

三相并網(wǎng)逆變器穩(wěn)態(tài)運(yùn)行時(shí),開關(guān)動(dòng)作頻率越高,對(duì)應(yīng)的開關(guān)損耗也會(huì)相應(yīng)的增加。降頻模型預(yù)測(cè)直接功率控制的目標(biāo)是在保持三相并網(wǎng)逆變器穩(wěn)定運(yùn)行的前提下降低開關(guān)頻率,減少開關(guān)損耗。圖4展示了三相逆變器在某一瞬間預(yù)測(cè)下一時(shí)刻矢量的開關(guān)動(dòng)作路徑。假設(shè)當(dāng)前的電壓矢量為V1(100),那么到下一時(shí)刻,可能會(huì)有0個(gè)開關(guān)動(dòng)作(100)、1個(gè)開關(guān)動(dòng)作(000、101、110)、2個(gè)開關(guān)動(dòng)作(111、001、010)或3個(gè)開關(guān)動(dòng)作(011),最優(yōu)的狀態(tài)是在最少開關(guān)動(dòng)作的前提下,系統(tǒng)依然能夠穩(wěn)定運(yùn)行。

提高日常使用及抗震安全性、延長(zhǎng)房屋使用壽命；加強(qiáng)消防功能、降低火災(zāi)隱患，為改造設(shè)計(jì)的重要任務(wù)[2]。在注重安全的同時(shí)，也需結(jié)合居民需求制定改造方案，注重方案的適用性。

2.3 改造內(nèi)容

1)建筑改造。

包括增加外墻保溫；更換節(jié)能外窗；外墻現(xiàn)有空調(diào)架拆除重新統(tǒng)一安裝、重刷飾面；室外臺(tái)階重做；屋面新增保溫、防水重做；樓梯間、電梯廳等公共空間粉刷；樓梯欄桿重新刷油漆；自行車棚支柱除銹見新，頂棚重新更換，地面換為透水磚；花池拆除后恢復(fù)；建筑北側(cè)和停車區(qū)域路面改為普通透水磚；入戶更換下水管、潔具和暖氣片。

2)結(jié)構(gòu)加固。

采用外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構(gòu)造柱的加固改造方案，見圖2。

3)給排水改造。

室外給水管、室內(nèi)給水干管和立管及戶內(nèi)水表前的支管全部更新，給水采用市政壓力供水；室內(nèi)外排水管道全部更新，本工程采用污、廢水合流制，靠重力排水的污廢水自流排至化糞池，處理后排入市政管網(wǎng)；雨水管道全部更新，屋面雨水經(jīng)室內(nèi)雨水管排至室外散水，經(jīng)收集后排入市政雨水管網(wǎng)。在主要用水進(jìn)戶管上安裝計(jì)量水表以控制耗水量；糞便污水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管。

4)暖通改造。

現(xiàn)地下室采暖系統(tǒng)為上供上回式雙管采暖系統(tǒng)，改造沿用原采暖系統(tǒng)形式，增加高阻力恒溫閥；現(xiàn)地上采暖系統(tǒng)為上供下回式垂直單管采暖系統(tǒng)，改造為上供下回單管跨越式系統(tǒng)；采暖系統(tǒng)的散熱器及供回水管重新安裝，采用上供下回單管跨越式系統(tǒng)。

5)電氣改造。

樓內(nèi)配電系統(tǒng)按現(xiàn)行規(guī)范進(jìn)行更新改造；將沿建筑外墻明敷弱電管線，改為埋地敷設(shè)；樓內(nèi)強(qiáng)弱電管線進(jìn)行規(guī)整、壓槽，沿墻水平及垂直引上引下敷設(shè)；地下室照明修復(fù)，每層的公共照明更換為聲光控節(jié)能燈；更換門禁對(duì)講系統(tǒng)；增加室外視頻安防監(jiān)控系統(tǒng)；新建附屬用房配電系統(tǒng)；更新防雷接地系統(tǒng)、小區(qū)室外照明。

3 改造工作探討

3.1 優(yōu)化改造方案，減小施工干擾

《中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治技術(shù)導(dǎo)則》文件第3.2.3條規(guī)定，加固設(shè)計(jì)應(yīng)采用對(duì)樓內(nèi)住戶生活影響小的設(shè)計(jì)方案，應(yīng)結(jié)合建筑節(jié)能改造，改善使用功能，并注意美觀。這也與居民的普遍需求一致，過多的入室加固改造不僅會(huì)對(duì)居民的生活帶來嚴(yán)重干擾，也會(huì)不可避免的破壞居民室內(nèi)裝修，讓居民產(chǎn)生破壞過大難以修復(fù)的擔(dān)心。為減小入室加固對(duì)居民帶來的困擾，本次改造經(jīng)方案優(yōu)化，選取在外墻及樓梯間增加板墻，建筑外加套鋼筋混凝土圈梁構(gòu)造柱的抗震加固方式，避免了入室內(nèi)墻加固，受到居民一致認(rèn)可。

3.2 重視群眾工作，保障居民利益

改造工作需要在居民生活區(qū)域進(jìn)行施工，甚至包括對(duì)居民現(xiàn)有的居住環(huán)境及設(shè)施進(jìn)行拆除重建，對(duì)于更換下水管、暖氣片等直接保障居民利益的改造內(nèi)容，居民普遍較為歡迎，但對(duì)于拆除違建、空調(diào)支架重新統(tǒng)一安裝等改造工作，可能不被群眾理解、受到一定阻礙。改造工作首先需要與居民做到充分溝通協(xié)調(diào)，向居民詳細(xì)介紹現(xiàn)有問題的隱患和缺陷，以及改造的技術(shù)及意義，提高居民對(duì)改造的認(rèn)可度和支持度[3]，同時(shí)在滿足規(guī)范要求和施工工藝的前提下，結(jié)合居民需求最大限度的保障居民利益，改造施工后對(duì)造成的破壞全力復(fù)原，降低居民的顧慮和擔(dān)心。

3.3 對(duì)改造價(jià)值低的老舊住宅若有條件可進(jìn)行翻建

由于建造年代久遠(yuǎn)，老舊住宅在抗震、消防等方面與現(xiàn)行規(guī)范差距很大，部分老舊住宅改造價(jià)值較低，改造費(fèi)用與新建費(fèi)用相當(dāng)。對(duì)于此類住宅，按照《中央國(guó)家機(jī)關(guān)老舊小區(qū)綜合整治技術(shù)導(dǎo)則》文件的指示，經(jīng)鑒定后可進(jìn)行翻建。

3.4 老舊住宅綜合改造后的管理機(jī)制亟待建立

老舊住宅的管理多數(shù)水平較低，多為簡(jiǎn)單清掃，甚至無(wú)人管理。綜合改造后原來的管理模式難以適應(yīng)改造后小區(qū)的需求，包括樓梯間等公共區(qū)域的雜物堆放、私搭亂建等情況，均需要相應(yīng)的管理機(jī)制進(jìn)行監(jiān)督管理，對(duì)于某些增設(shè)電梯或停車位的小區(qū)，更應(yīng)增加相應(yīng)的管理人員。目前這方面的管理機(jī)制仍然較為欠缺、亟待建立。