頂層業(yè)主違建、改建致次頂層家漏水，物業(yè)有責(zé)任嗎？

王明霞

基本案情

蘇州市民王某家住新苑小區(qū)13幢2301室，楊某居住在頂層2401室，與王某是樓上樓下鄰居關(guān)系。楊某在裝修房屋時，未經(jīng)許可，對樓頂公共天臺進行了裝修，私自改建了天臺的管道。一場大雨過后，雨水無法全部經(jīng)管道排出，倒灌至楊某房屋內(nèi)，再滲漏至王某的房屋，致使王某剛裝修的房屋設(shè)施及家具嚴(yán)重浸泡受損。王某認為物業(yè)公司對楊某私自改建管道和占用公共部位的行為存在管理不善的過錯，要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。因協(xié)商未果，王某訴至法院，請求判令楊某拆除占用公共部位搭建的房屋、將改建的管道恢復(fù)原狀，并要求楊某及物業(yè)公司共同賠償其經(jīng)濟損失60000元。

法院審理

案件審理過程中，法院根據(jù)王某的申請，請專業(yè)鑒定機構(gòu)對涉訴房屋滲水原因進行鑒定。鑒定機構(gòu)表示滲漏事件發(fā)生在大雨天氣，需要進行放水試驗以現(xiàn)場檢查判斷滲水原因，楊某以其房客不同意進行檢測為由不予協(xié)助，致使放水試驗未能順利進行，導(dǎo)致王某的舉證不能繼續(xù)，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此造成的后果。

另外，法院了解到王某也存在擅自在屋頂公共平臺搭建花壇的行為，因王某不能提供證據(jù)證明其搭建行為沒有破壞原有管道和防水層，故王某對其損失的發(fā)生也有過錯，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)減輕楊某的賠償責(zé)任。王某和楊某在裝修時，物業(yè)公司已告知相應(yīng)注意事項，對他們的搭建行為也曾予以制止，已盡到相應(yīng)管理義務(wù)，故王某要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償責(zé)任，于法無據(jù)。最終判決，對于王某的損失，王某自擔(dān)40%，楊某承擔(dān)60%。

律師提醒

本案中，因王某自身存在違規(guī)搭建的行為，其應(yīng)提供證據(jù)證明其搭建行為沒有破壞原有管道與防水層，因其未能提供，故推定王某對損失的發(fā)生也有過錯。

王某與楊某在拿房時承諾遵守《業(yè)主手冊》、《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》等規(guī)定，并在申請房屋裝修時，物業(yè)公司已告知裝修注意事項，如不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及功能，不得拆改排水、排污管道以及其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全、影響他人利益的行為?！稑I(yè)主手冊》中也明確規(guī)定，屋頂平臺屬于房屋公共部位，任何人不得擅自占用、封閉屋頂平臺或損壞平臺相關(guān)設(shè)施。王某與物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，即使要求物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，也是基于合同之責(zé)而非侵權(quán)之責(zé)。本案中，物業(yè)公司已盡提醒義務(wù)，王某要求物業(yè)公司承擔(dān)連帶責(zé)任，無法律依據(jù)。