上海市綠色辦公建筑運(yùn)行實(shí)效調(diào)研與建議

孫妍妍 Sun Yanyan

0 引言

近年來(lái)，我國(guó)一直對(duì)建筑節(jié)能、綠色建筑發(fā)展相關(guān)工作高度重視。改革開放40年來(lái)，建筑節(jié)能發(fā)展20多年，綠色建筑發(fā)展亦有近10年發(fā)展歷程。兩會(huì)時(shí)，習(xí)近平總書記在參加上海代表團(tuán)審議時(shí)強(qiáng)調(diào)，“城市管理應(yīng)該像繡花一樣精細(xì)。城市精細(xì)化管理，必須適應(yīng)城市發(fā)展”。“十三五”期間，綠色建筑遍地開花，國(guó)家和上海在公共建筑能效提升方面也尤為重視，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、銀監(jiān)會(huì)辦公廳《關(guān)于深化公共建筑能效提升重點(diǎn)城市建設(shè)有關(guān)工作的通知》（建辦科函）〔2017〕409號(hào)）中提出：“積極探索基于能耗限額的用能管理制度，實(shí)行公共建筑能源系統(tǒng)運(yùn)行調(diào)適制度，推行專業(yè)化用能管理。”《上海市綠色建筑“十三五”專項(xiàng)規(guī)劃》目標(biāo)中明確提出，全面推進(jìn)新建綠色建筑發(fā)展。所有新建建筑全部執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，其中大型公共建筑、國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑按照綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。低碳發(fā)展實(shí)踐區(qū)、重點(diǎn)功能區(qū)域內(nèi)新建公共建筑按照綠色建筑二星級(jí)及以上標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的比例不低于70%。上海市綠色建筑運(yùn)行維護(hù)管理將是上海建筑綠色節(jié)能工作落地的重點(diǎn)任務(wù)。在已建設(shè)完成的綠色節(jié)能建筑中，特別是大型公共建筑綠色運(yùn)行維護(hù)管理模式更是需要適應(yīng)城市發(fā)展，運(yùn)行管理方式急需轉(zhuǎn)型升級(jí)。

上海市政府高度重視節(jié)能減排發(fā)展工作，深入貫徹落實(shí)十八屆五中全會(huì)上提出的創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念。按照城市精細(xì)化管理的發(fā)展方向，建筑精細(xì)化節(jié)能管理也顯得尤為接地氣，在粗放式節(jié)能管理的基礎(chǔ)上提出創(chuàng)新精細(xì)化節(jié)能管理模式，力爭(zhēng)做到技管并舉。上海市綠色建筑發(fā)展實(shí)現(xiàn)區(qū)縣全覆蓋、范圍全覆蓋、類型全覆蓋。自2014年下半年起，上海市對(duì)所有新建建筑執(zhí)行綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（《上海市綠色建筑發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃（2014－2016）》（滬府辦發(fā)〔2014〕32號(hào)）的通知），隨著綠色建筑的規(guī)?；l(fā)展，綠色建筑發(fā)展過(guò)程中存在的重設(shè)計(jì)、輕運(yùn)行管理的現(xiàn)象逐漸顯現(xiàn)。

截至2016年年底，上海市累計(jì)獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)的建筑項(xiàng)目總數(shù)量398個(gè)（2017年6月發(fā)布的《上海綠色建筑發(fā)展報(bào)告（2016）》），建筑面積3433萬(wàn)m2，2016年度獲得綠色建筑運(yùn)行評(píng)價(jià)標(biāo)識(shí)的建筑項(xiàng)目總數(shù)量?jī)H占8%，建筑面積51萬(wàn)m2。而設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)僅說(shuō)明是建設(shè)項(xiàng)目圖紙?jiān)O(shè)計(jì)內(nèi)容達(dá)到綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，而綠色建筑的實(shí)際效果需要通過(guò)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行效果來(lái)體現(xiàn)。目前，上海市加強(qiáng)了綠色建筑運(yùn)行實(shí)效的引導(dǎo)，注重綠色建筑運(yùn)行管理實(shí)效已作為“十三五”綠色建筑發(fā)展的重點(diǎn)任務(wù)之一。2016年6月3日發(fā)布的《上海市建筑節(jié)能和綠色建筑示范項(xiàng)目專項(xiàng)扶持辦法》（滬建建材聯(lián)〔2016〕432號(hào)）對(duì)綠色建筑示范項(xiàng)目的支持范圍已經(jīng)取消設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)項(xiàng)目，僅對(duì)綠色建筑運(yùn)行標(biāo)識(shí)項(xiàng)目進(jìn)行資金補(bǔ)貼。由此可見(jiàn)，綠色建筑運(yùn)行實(shí)效已經(jīng)引起管理部門的高度重視，綠色建筑精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理也是綠色建筑健康發(fā)展的必然選擇。

綠色建筑的最大特點(diǎn)是可持續(xù)性，從建筑的全生命周期的角度考慮和達(dá)到“四節(jié)一環(huán)?！蹦繕?biāo)和策略，而建筑的運(yùn)行階段占整個(gè)建筑全生命周期的95%以上，占全生命周期總能耗的80%以上。已建造完成并投入運(yùn)營(yíng)的綠色建筑運(yùn)行效率的確還沒(méi)有得到廣泛重視。往往都是重視設(shè)計(jì)而輕視運(yùn)行，設(shè)計(jì)與運(yùn)維管理脫節(jié)、能源消耗高、運(yùn)行維護(hù)成本高的問(wèn)題屢見(jiàn)不鮮?？⒐を?yàn)收后交付使用前因工程進(jìn)度、交付時(shí)間等原因，導(dǎo)致建筑竣工后根本就沒(méi)有一個(gè)完整的運(yùn)行維護(hù)管理使用手冊(cè)。上海市也存在綠色建筑標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)多、運(yùn)行少，綠色建筑設(shè)計(jì)認(rèn)識(shí)不足、能力不夠，綠色建筑運(yùn)營(yíng)與設(shè)計(jì)脫節(jié)、物業(yè)管理能力不夠等問(wèn)題。

在綠色建筑精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理研究較少的背景下，本文選擇已經(jīng)投入運(yùn)行并已獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)的綠色辦公建筑來(lái)探討研究，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)考察、專題會(huì)議、專人訪談、文獻(xiàn)調(diào)研、問(wèn)卷調(diào)查等多途徑，全方位分析項(xiàng)目情況，總結(jié)綠色辦公建筑在運(yùn)行管理實(shí)效性方面存在的問(wèn)題，為綠色建筑精細(xì)化管理提出建議。

1 案例概況及調(diào)研內(nèi)容

以5個(gè)典型樣本為調(diào)研對(duì)象，案例基本信息見(jiàn)表1。除1個(gè)案例充分使用且正常運(yùn)營(yíng)外，其他4個(gè)建筑項(xiàng)目均未完全使用，入住率約為60%～70%。案例1是以酒店式公寓形式出售，小業(yè)主眾多，居住和辦公情況復(fù)雜，大部分按照類似住宅功能使用，其初始功能發(fā)生變化；案例2和案例5中的大部分商業(yè)未正常投入使用；案例3的部分樓層尚處于閑置狀態(tài)；案例4正常投入運(yùn)營(yíng)。

調(diào)研內(nèi)容包括景觀、建筑設(shè)計(jì)、暖通空調(diào)、給水排水、建筑智能化和運(yùn)行管理6個(gè)專業(yè)，具體內(nèi)容和要點(diǎn)如表2所示。

2 綠色辦公建筑運(yùn)行效果分析

案例1是由一幢16層高的公寓式辦公樓及裙房（商業(yè)）共同組成的高層建筑，1層為商鋪，2～16樓為公寓式辦公，共303戶，用于出租或出售。調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，有的業(yè)主購(gòu)買多套公寓，一部分作為辦公，一部分作為居住，還有的業(yè)主專門用作住宅，因此，該項(xiàng)目的使用情況類似住宅，而非辦公。設(shè)計(jì)時(shí)采用了屋頂綠化、自然采光、自然通風(fēng)、太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)、節(jié)水器具、雨水回收系統(tǒng)、滴灌、節(jié)能圍護(hù)結(jié)構(gòu)等綠色建筑技術(shù)體系。調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目的物業(yè)管理公司管理水平一般，人員配備較少，沒(méi)有專門的機(jī)電人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)管理；從管理制度看，物業(yè)沒(méi)有結(jié)合項(xiàng)目情況制定切合實(shí)際的節(jié)能節(jié)水運(yùn)行建議；從運(yùn)行記錄看，運(yùn)行人員只限于日常的簡(jiǎn)單工作，運(yùn)行記錄做得不夠完善，也無(wú)人員定期進(jìn)行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析；從綠色建筑技術(shù)運(yùn)行效果分析來(lái)看，整體能耗較低，但由于走廊、大堂等公共空間燈具存在“長(zhǎng)明燈”現(xiàn)象，導(dǎo)致公共照明能耗偏大；運(yùn)行水耗整體偏低，但綠化澆灌用水量偏大，單位面積綠化澆灌耗水量約0.56m3/(m2·a)，是《民用建筑節(jié)水設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)養(yǎng)護(hù)定額的兩倍，按照設(shè)計(jì)落實(shí)了滴灌，但實(shí)際澆灌仍然是用普通膠管澆灌，水源浪費(fèi)嚴(yán)重。此外，該項(xiàng)目部分綠色技術(shù)未落實(shí)或運(yùn)行效果不佳，如雨水系統(tǒng)，由于物業(yè)管理人員不知情未落實(shí)運(yùn)行，太陽(yáng)能生活熱水系統(tǒng)南立面安裝集熱板，但運(yùn)行效果不佳（圖1）。

表1 案例基本信息

表2 調(diào)研內(nèi)容

圖1 案例1雨水處理機(jī)房和太陽(yáng)能集熱器實(shí)拍圖

案例2為多層商業(yè)辦公樓，建筑總高8層，地上5層，地下3層。其中，地上1～3層為商鋪，4～5層為辦公。調(diào)研時(shí)1～3層商鋪還未出租，處于閑置狀態(tài)，只有4、5層辦公區(qū)正常運(yùn)行。物業(yè)能耗和水耗記錄不全，半年來(lái)單位面積能耗為171.42kWh/m2，能耗偏高，分項(xiàng)能耗中照明能耗最高占30.2%，冷熱源能耗其次占24.2%（圖2），水耗未進(jìn)行分項(xiàng)計(jì)量，且記錄不全未進(jìn)行分析。從室內(nèi)熱舒適度來(lái)看，該項(xiàng)目大多房間夏季室內(nèi)溫度在23～24℃（課題組調(diào)研時(shí)體感明顯偏冷），多功能廳甚至出現(xiàn)21.4℃的極端情況，明顯偏低，而且不滿足公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的要求，存在室內(nèi)溫度夏季偏低，冬季過(guò)高現(xiàn)象，抽檢的5個(gè)房間有3個(gè)房間溫度都超標(biāo)。從照明功率及分布密度來(lái)看，除辦公室外，其他大部分空間照度值偏大，主要原因是施工時(shí)未落實(shí)當(dāng)初設(shè)計(jì)的要求，安裝時(shí)也未對(duì)照明功率密度值進(jìn)行核算和估計(jì)，導(dǎo)致后期燈具不符合節(jié)能要求。經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目地源熱泵機(jī)組性能檢測(cè)，機(jī)組能效比（COP）為4.7，冬季制熱性能系數(shù)為3，遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)要求值。通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目運(yùn)行情況分析，該項(xiàng)目的照明系統(tǒng)和空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能潛力較大。照明系統(tǒng)未使用節(jié)能燈具且燈具數(shù)量布置不合理。空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)冬季過(guò)冷夏季過(guò)熱現(xiàn)象，但是系統(tǒng)未結(jié)合負(fù)荷情況進(jìn)行控制。此外，物業(yè)管理人員的素質(zhì)有待提高，需加強(qiáng)綠色物業(yè)管理的意識(shí)，定期對(duì)水耗和能耗分項(xiàng)進(jìn)行記錄。

圖2 案例2各分項(xiàng)能耗比例和空調(diào)系統(tǒng)各分項(xiàng)能耗圖

案例3主要功能為科研辦公、綠色建筑技術(shù)宣傳展示。該項(xiàng)目2層處于閑置，3層為正?？蒲修k公，4層為活動(dòng)室，常駐人員數(shù)量為29人，只有設(shè)計(jì)工況的8%（設(shè)計(jì)使用人數(shù)為361人）。該項(xiàng)目整體能耗水平較低，但空調(diào)系統(tǒng)能耗占比較大（圖3、4），空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)時(shí)，由于考慮結(jié)合圍護(hù)結(jié)構(gòu)本身的蓄冷蓄熱性能來(lái)對(duì)室內(nèi)舒適性進(jìn)行調(diào)節(jié)，設(shè)計(jì)時(shí)按照24h運(yùn)行，但實(shí)際運(yùn)行僅為白天的8：30～17：00，故空調(diào)系統(tǒng)現(xiàn)有配置不能夠滿足室內(nèi)舒適性要求；另外，該項(xiàng)目由于采用了中庭和導(dǎo)光筒等綜合措施進(jìn)行采光改善，故照明能耗很低。該項(xiàng)目采用了中水系統(tǒng)，采用MBR生物膜處理技術(shù)，中水的水源為整個(gè)建筑的污水，主要用來(lái)沖廁和洗車，補(bǔ)水來(lái)自蓄水池的雨水，但是由于該項(xiàng)目采用了感應(yīng)式蹲便器、雙檔坐便器和無(wú)水小便斗等節(jié)水措施，加上辦公人員數(shù)量少，中水水源少，系統(tǒng)回用效益不高。同時(shí)，經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目外遮陽(yáng)實(shí)際運(yùn)行效果調(diào)研，得知外遮陽(yáng)系統(tǒng)運(yùn)行正常，但活動(dòng)外遮陽(yáng)開啟與實(shí)際天氣情況有所差異，比如中午太陽(yáng)照射強(qiáng)烈時(shí)，遮陽(yáng)板的角度依然較大，遮陽(yáng)效果不理想，通常需工作人員自主將遮陽(yáng)板全部關(guān)閉。此外，項(xiàng)目的物業(yè)管理人員對(duì)該系統(tǒng)遮陽(yáng)調(diào)節(jié)的設(shè)置情況不清楚，甚至課題組向設(shè)計(jì)該系統(tǒng)的智能化單位專業(yè)工作人員詢問(wèn)時(shí)，對(duì)方也因不是施工時(shí)參與的工作人員，不清楚系統(tǒng)是按照時(shí)間調(diào)節(jié)還是太陽(yáng)追蹤調(diào)節(jié)。管理人員和施工單位人員的變動(dòng)為后期系統(tǒng)正常運(yùn)行維護(hù)增加了很大困難，故建議綠色建筑項(xiàng)目后期應(yīng)加強(qiáng)設(shè)備系統(tǒng)的技術(shù)資料備案。

圖3 案例3各項(xiàng)能耗比例分析圖

圖4 案例3全年不同月份耗電量統(tǒng)計(jì)圖

案例4由A、B、C、D、E、F、中庭以及多功能廳通過(guò)連廊組成一個(gè)辦公中心，地上3層，總建筑面積23710m2，屬于自用的辦公建筑，正常使用人數(shù)為450人左右，運(yùn)行時(shí)間為周一～周五，9：00～17：00。該項(xiàng)目采用了拔風(fēng)井、中庭、屋頂綠化、土壤源熱泵、節(jié)水器具、微噴灌、人工濕地、透水鋪裝、節(jié)能照明、太陽(yáng)能光伏和太陽(yáng)能熱水等綠色技術(shù)措施（圖5、6），經(jīng)調(diào)研分析，該項(xiàng)目年平均能耗強(qiáng)度為87.8kWh/m2，相對(duì)上海同類辦公建筑來(lái)說(shuō)，整體能耗偏低。年用水總量為21407m3，單位面積水耗為0.903m3/m2，年非傳統(tǒng)水源用量為9261m3，非傳統(tǒng)水源利用率達(dá)到43.2%。該項(xiàng)目綠色技術(shù)落實(shí)情況較好，大多綠色技術(shù)運(yùn)行效果也不錯(cuò)，但個(gè)別技術(shù)如中水系統(tǒng)（業(yè)主反映如果全部用中水沖廁，廁所有臭味，故物業(yè)不得不補(bǔ)充一定的市政水進(jìn)行混合沖廁）和太陽(yáng)能生活熱水系統(tǒng)運(yùn)行（洗手池水龍頭出水忽冷忽熱，夏天熱水溫度很高，用水舒適性較差；一樓用水時(shí)，其他樓層熱水壓力不足，出水量驟減、出水量不穩(wěn)定）不是很成功。

圖5 案例4屋頂綠化和中庭實(shí)景

圖6 案例4節(jié)能照明和太陽(yáng)能光伏實(shí)景

案例5是集辦公、展廳、公務(wù)餐廳、車庫(kù)、活動(dòng)室及小型配套商店等功能為一體的綜合性辦公設(shè)施，該項(xiàng)目冰蓄冷系統(tǒng)運(yùn)行良好（圖7），充分利用了夜間低谷電，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益；分項(xiàng)計(jì)量落實(shí)不到位，各分項(xiàng)計(jì)量數(shù)據(jù)記錄較籠統(tǒng)，數(shù)據(jù)中心空調(diào)電梯電力（峰）統(tǒng)計(jì)在一起，對(duì)數(shù)據(jù)分析造成一定影響；中雨水系統(tǒng)未運(yùn)行，造成資源浪費(fèi)，究其原因，雨水收集和雨量大小有關(guān)，小雨時(shí)難以收集；功能上，雨季期間收集的雨水難以作為灌溉使用，其他使用方式處理的雨水水質(zhì)保質(zhì)期短，難以穩(wěn)定地作為水源供應(yīng)使用；物業(yè)運(yùn)行管理人員沒(méi)有受到專業(yè)的綠色建筑相關(guān)培訓(xùn)，綠色建筑方面、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與運(yùn)營(yíng)管理不到位（圖8）。

圖7 案例5冰蓄冷系統(tǒng)實(shí)際運(yùn)行流程圖

圖8 案例5實(shí)景圖

本文根據(jù)調(diào)研實(shí)際運(yùn)行與設(shè)計(jì)的差異性對(duì)比分析，除案例4的運(yùn)行情況較符合設(shè)計(jì)情況外，其他項(xiàng)目均存在較大差異，有的項(xiàng)目控制項(xiàng)均存在不達(dá)標(biāo)情況。自持物業(yè)的建筑從設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)全過(guò)程對(duì)綠色技術(shù)的應(yīng)用情況較好。房產(chǎn)商以出售為主的建筑樓宇則運(yùn)行狀態(tài)復(fù)雜多變，例如辦公樓宇轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦ⅲ愖≌?，最初按照綠色設(shè)計(jì)的一些綠色技術(shù)和先進(jìn)的節(jié)能設(shè)備未能很好地使用，甚至不用，故技術(shù)落實(shí)情況很差。已獲得綠色建筑標(biāo)識(shí)三星級(jí)的建筑，發(fā)現(xiàn)其運(yùn)行能耗較低，但是出租率也比較低。物業(yè)管理仍然較粗放，一些智能化系統(tǒng)和設(shè)備的實(shí)際使用狀態(tài)與設(shè)計(jì)不符，例如樓宇自控系統(tǒng)只監(jiān)不控，空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)變頻設(shè)備工頻運(yùn)行等問(wèn)題，因?yàn)轫?xiàng)目在竣工驗(yàn)收后和交付使用前沒(méi)有進(jìn)行建筑調(diào)適，沒(méi)有建筑使用說(shuō)明書等相關(guān)詳細(xì)工作的交接。

3 結(jié)論與建議

通過(guò)對(duì)5個(gè)已經(jīng)運(yùn)行的上海市綠色建筑項(xiàng)目運(yùn)行實(shí)效進(jìn)行分析，總結(jié)運(yùn)行效果如下：①相對(duì)常規(guī)建筑來(lái)說(shuō)，綠色建筑能耗整體相對(duì)較低；②某些項(xiàng)目的綠色技術(shù)措施未落實(shí)到位；③實(shí)際使用情況和設(shè)計(jì)情況差距較大，直接導(dǎo)致一些系統(tǒng)無(wú)法按設(shè)計(jì)工況運(yùn)行；④中雨水系統(tǒng)運(yùn)行不夠理想，大多項(xiàng)目閑置，造成資源浪費(fèi)；⑤物業(yè)管理能力水平有待提高，后續(xù)需加強(qiáng)綠色物業(yè)管理；⑥室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量不滿足要求，有的項(xiàng)目冬季過(guò)冷夏季過(guò)熱，有的又存在空調(diào)不滿足需求的情況；分項(xiàng)計(jì)量系統(tǒng)落實(shí)安裝，但后期數(shù)據(jù)采集和運(yùn)行分析工作不夠到位；⑦BA系統(tǒng)整體實(shí)施效果不夠理想；⑧部分項(xiàng)目用能系統(tǒng)存在較大的節(jié)能潛力，如已做變頻的水泵，由于空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行策略問(wèn)題，實(shí)際卻按照工頻或定頻運(yùn)行；⑨照明系統(tǒng)巡視管理薄弱，未能做到合理開啟照明燈具、合理利用自然光、保持燈具的清潔等。

針對(duì)以上問(wèn)題，建議從以下幾方面進(jìn)行引導(dǎo)，確保綠色建筑實(shí)效運(yùn)行：①業(yè)主和設(shè)計(jì)方應(yīng)在前期盡可能合理地評(píng)估后期項(xiàng)目使用情況，以確保設(shè)計(jì)符合后期使用，避免設(shè)備浪費(fèi)；②施工單位應(yīng)落實(shí)綠色建筑設(shè)計(jì)要求，確保施工質(zhì)量；③竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)增加綠色建筑專項(xiàng)驗(yàn)收要求，以確保各項(xiàng)綠色技術(shù)落實(shí)到位；④缺乏TAB（testingadjustingandbalancing）的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，建筑調(diào)適十分必要；⑤加強(qiáng)物業(yè)管理人員綠色建筑技術(shù)相關(guān)知識(shí)的教育培訓(xùn)工作，以便科學(xué)有效地對(duì)綠色建筑項(xiàng)目進(jìn)行管理，切實(shí)提高物業(yè)管理行業(yè)的能力水平。