芻議商務寫字樓租賃產業(yè)的現(xiàn)狀及租賃策略

李芳

摘 要：本文將對當前商務寫字樓租賃市場現(xiàn)狀進行研究，進一步分析這項工作中的問題所在，借助商務寫字樓的優(yōu)勢和劣勢對產業(yè)市場中的競爭展開研究，從而更有效的分析商務寫字樓中的相關租賃策略，希望對寫字樓市場的健康發(fā)展起到更大的幫助作用。

關鍵詞：商務寫字樓；租賃產業(yè)；策略

近年來隨著我國整體發(fā)展水平的提升，寫字樓建筑也向著越來越高大上的方向發(fā)展，所處的位置也開始向著黃金地段轉變。當前很多寫字樓，由于建筑造型奇特，多成為當?shù)刂慕ㄖ酥尽５墙涍^實際研究發(fā)現(xiàn)，當前商務寫字樓租賃產業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀并不樂觀，為此，下文也將對這一問題進行詳細研究，提出有效的問題應對方案，希望對寫字樓租賃產業(yè)的發(fā)展提供更大的幫助和指導性作用。

1 商務寫字樓租賃市場現(xiàn)狀

1.1 地段和品質。地段位置與商務寫字樓的品質是對商務寫字樓租賃需求或是價格進行滿足的一項重要因素。中央商務區(qū)也就是我們口中的CBD是一個城市綜合實力與現(xiàn)代化發(fā)展的重要標志，同時也是經濟中心城市發(fā)展的活力源泉。商務寫字樓的品質在很大程度上影響著企業(yè)的入住選擇。對于大部分企業(yè)而言，除了好的地理位置和產業(yè)支持，自身的建筑品質和物業(yè)管理服務也是對寫字樓價值進行決定的重要因素。在此環(huán)節(jié)中，新建的商務寫字樓，特別是在2000年以后建成的商務寫字樓優(yōu)勢更為顯著。

1.2 租戶凈流出。在當前金融危機的影響和作用下，為了進一步對經營成本進行控制或是降低，很多非現(xiàn)代化服務產業(yè)的企業(yè)或是租戶也逐漸向著周邊郊區(qū)或是二三線城市搬遷，這也使得租戶整體呈現(xiàn)凈流出的問題。此外，由于投資的風險比較大，當前也興起了很多商務新區(qū)，城市副中心的概念更是深入人心，出現(xiàn)了明顯的企業(yè)外移。

2 商務寫字樓的優(yōu)勢

2.1 建筑品質對入住選擇的決定作用。在云南地區(qū)的眾多寫字樓中，最突出的應該是昆明西山萬達廣場的泛亞國際金融大廈寫字樓。這一建筑是一座300米超高層的5A甲級寫字樓，其也引領云南昆明寫字樓產業(yè)進入了甲級寫字樓時代。這一商務寫字樓建筑在造型、大堂設計、內部裝修等各方面指標上都將對入住選擇產生影響。下圖就是這一建筑的鳥瞰圖。

2.2 物業(yè)服務水平。當前云南地區(qū)的商務寫字樓，特別是甲級以上品質的寫字樓更是對物業(yè)服務有著較高的要求，并且逐漸實現(xiàn)了和國際的接軌。這項工作一項最突出的表現(xiàn)就是越來越多的商務寫字樓加強了和國際知名物業(yè)管理公司之間聯(lián)系和合作，因此公司管理體系的建設和專業(yè)技術力量的配備一而將直接對物業(yè)服務的質量產生影響，在當前業(yè)主的租賃行為中，物業(yè)管理工作的開展也將對今后辦公的舒適度產生影響。在對物業(yè)服務水平進行提升的環(huán)節(jié)中，這些品牌物業(yè)管理公司也有很多細節(jié)問題值得學習。比如在雨季的時候，很多物業(yè)都會在一樓門口為進入大樓的人員提供塑料袋，這樣就可以防止雨傘的水落在地面上，不僅對衛(wèi)生的打掃提供了便利，同時對于電梯等寫字樓中的重要設備也起到了保護作用。這些細節(jié)問題可以對物業(yè)的品質和形象進行直觀體現(xiàn)，對于其服務水平也將起到顯著的提升作用。

2.3 政府政策的幫助。云南地區(qū)的相關政府部門對于當前商務寫字樓的建設和規(guī)劃也有了更大的關注和重視，意在將該地區(qū)打造為重要的商業(yè)文化中心，這對于促進區(qū)域產業(yè)結構調整也將起到極大的幫助作用。所以，政府也應該為該區(qū)域的商務寫字樓提供更廣闊的發(fā)展空間，強化對租戶結構的的調整也是十分必要的工作。

3 商務寫字樓的劣勢

1）當前很多商務寫字樓的很多物業(yè)掌握在開發(fā)商手中，并且大多以租為主，控制在好的樓層中，小業(yè)主手中所具備的物業(yè)租賃價格會受到一定的限制或是約束。

2）樓宇之間的物業(yè)管理費用相對比較高，經過實際研究發(fā)現(xiàn)，截止2015年，很多物業(yè)管理費已經上升到每月每平方米30元以上，再加上租金昂貴，所以使得租客的成本需要花費更高。

4 商務寫字樓的租賃措施

通過對上文的研究和分析，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)階段我國商務寫字樓產業(yè)的發(fā)展并不完善，存在很多問題，所以要想在今后的實際工作中對問題進行解決，筆者也提出了下文的相關策略：

4.1 對外部宏觀環(huán)境和內部客戶需求的調研工作進行強化。由于對商務寫字樓的租金需要根據當?shù)貙嶋H經濟發(fā)展情況進行調整，并且和國民經濟也有著十分密切的聯(lián)系，通貨膨脹對這項工作的影響必然也是十分顯著的。所以，強化國民經濟和云南地區(qū)的經濟發(fā)展等外部情況環(huán)境的分析與掌握，適當調整租金收取策略和服務內容策略也是一項十分重要的工作，有助于和入住租戶共同對經濟波動風險進行克服。

4.2 對商務寫字樓市場進行定位。商務寫字樓的租賃市場和區(qū)域經濟發(fā)展都和政府的規(guī)劃方案有著十分緊密的聯(lián)系。在當前我國經濟整體發(fā)展水平不斷提升的背景下，租戶的流出在某種程度上來說也給很多商務寫字樓的業(yè)主帶來了較大的經營困難，但及時的進行戰(zhàn)略調整，也可以給商務寫字樓市場建設創(chuàng)造更為妥善的發(fā)展機遇。商務寫字樓的業(yè)主只有按照政府的發(fā)展要求和規(guī)劃，進行更為積極的產業(yè)客戶定位、物業(yè)管理服務的定位等，通過對商務寫字樓客戶屬性的明確，對租戶結構進行有效改善和調整，提供給廣大客戶屬性更適應的商務寫字樓硬件設備和軟件設備，通過這種方式實現(xiàn)對物業(yè)管理資質的提升，只有這樣才能確保商務寫字樓對更多優(yōu)質客戶發(fā)揮吸引作用，化被動為主動，保證商務寫字樓租賃市場的健康和穩(wěn)定發(fā)展[1]。

4.3 對客戶關系管理工作進行完善。有效進行客戶管理也是當前對客戶滿意度和忠誠度進行提升的一個重要手段，商務寫字樓的廣大業(yè)主更需要對現(xiàn)有辦公樓租賃客戶的服務能力進行提升。比如在對客戶需求進行分析的環(huán)節(jié)中，需要成立相應的商務中心，從而為廣大客戶提供更多樣化的服務，比如傳真、復印、打字或是代訂機票等有償或免費服務，以便實現(xiàn)對廣大住戶需求的有效滿足，更好的實現(xiàn)對商務成本的降低，這對于提升客戶滿意程度也將起到極大的幫助和影響。

4.4 通過對辦公軟硬件的完善實現(xiàn)對形象的全面提升。辦公室的形象主要分布在硬件和軟件兩個環(huán)節(jié)上。在硬件設備上，企業(yè)可以借助先進的技術手段對辦公室進行完善，通過這種方式實現(xiàn)對辦公寫字樓的智能建設或發(fā)展。在進行軟件建設的環(huán)節(jié)中，則需要加強對辦公樓業(yè)務員的行為規(guī)范，比如對衣著、舉止行為等進行完善。

5 結束語

綜上所述，針對當前對我國商務寫字樓的發(fā)展情況研究，認為在今后這一行業(yè)的發(fā)展中建設更多功能的商務寫字樓將成為重點，所以不僅要對這一行業(yè)進行必要的市場考察，還需要對超前原則、適度原則進行貫徹，為商務寫字樓租賃行業(yè)的發(fā)展和建設提供更大的幫助作用。商務寫字樓的經濟生命從住戶使用后就開始計算，所以建筑存活的時間與空間中，寫字樓的管理者或是使用者的行為手段，對于寫字樓的建筑發(fā)展來說也將發(fā)揮出極大的創(chuàng)造性作用。

參考文獻

[1]張黎.商務寫字樓租賃產業(yè)的現(xiàn)狀分析及租賃策略研究[J].經濟視野，2013，62（2）：198-199.