戴德梁行：城市更新持續(xù)升級(jí)北京寫字樓市場潛力攀升

文/本刊記者 馮京津

9月26日，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行舉行以“探索城市新格局”為主題的2018年三季度媒體搶聽會(huì)，會(huì)上回顧了北京寫字樓市場在本季度的表現(xiàn)，探討存量市場下如何煥發(fā)城市生命力。與此同時(shí)，戴德梁行于當(dāng)日正式發(fā)布《互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)推動(dòng)北京寫字樓市場發(fā)展》報(bào)告。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市或推動(dòng)未來寫字樓市場租金上漲

2018年第三季度，中糧置地廣場、太平金融中心入市，為北京全市寫字樓市場帶來約93,000平方米的新增面積，全市甲級(jí)寫字樓總存量攀升至1,048.6萬平方米，全市空置率環(huán)比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)達(dá)7.9%。而核心商圈空置率則繼續(xù)保持低位，僅為3.4%，較上季度上漲0.3個(gè)百分點(diǎn)。

由于核心商圈有限的新增供應(yīng)和可租賃面積，本季度核心區(qū)寫字樓市場租金繼續(xù)保持堅(jiān)挺，有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣442.4元，環(huán)比上漲2.8%。就整體市場而言，盡管有新項(xiàng)目不斷入市，但由于業(yè)主對(duì)自身項(xiàng)目的定位較高，并不急于采取降低租金的方式來提高入駐率，所以暫時(shí)并未對(duì)租金造成下行壓力，至此全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣403.4元，環(huán)比上漲2.2%。

2019年，核心區(qū)“中服地塊”將迎來供應(yīng)高峰，中國人壽金融中心、正大中心、三星中國總部大廈、中信大廈、清華美院五大項(xiàng)目將相繼入市。戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東表示：“新項(xiàng)目的入市將拉動(dòng)北京中央商務(wù)區(qū)乃至核心區(qū)市場空置率小幅上升，市場租金在未來三年將隨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的入市而有被進(jìn)一步推高的可能。”

政策利好與優(yōu)質(zhì)資本加速城市更新

在北京土地供應(yīng)不斷收緊的大背景下，以一種可持續(xù)發(fā)展的方式來進(jìn)行更新和改造是城市更新項(xiàng)目面臨的重要挑戰(zhàn)之一。對(duì)此，戴德梁行北中國區(qū)項(xiàng)目及建筑顧問部主管、董事陳彬表示 ：“在北京的核心區(qū)域，商業(yè)用地的供給越來越少，拿地的成本也越來越高。這樣的形勢(shì)，恰恰為大量的經(jīng)營狀況不太理想的項(xiàng)目（如酒店， 百貨商場，購物中心，工業(yè)廠房設(shè)施等）帶來了復(fù)興的機(jī)會(huì)。吸引社會(huì)資金，根據(jù)市場需求，對(duì)老舊項(xiàng)目進(jìn)行改造成為地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，也必將成為未來長遠(yuǎn)趨勢(shì)。北京市政府出臺(tái)的一系列政策，總體上對(duì)正面清單類的城市更新項(xiàng)目是支持和鼓勵(lì)的，同時(shí)對(duì)行政審批手續(xù)進(jìn)行了極大的簡化。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的從業(yè)單位而言，城市更新為項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、施工等關(guān)聯(lián)行業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?/p>

與此同時(shí)，如何推進(jìn)位于城市中心老舊建筑的升級(jí)改造、盤活存量資產(chǎn)及物業(yè)資源，進(jìn)行功能升級(jí)和資產(chǎn)管理，也是本次會(huì)議的重要話題。戴德梁行中國資本市場副董事總經(jīng)理劉兵在會(huì)上談及資本在城市更新中所扮演的角色時(shí)強(qiáng)調(diào)：“目前資本市場在變化，資管新規(guī)的細(xì)則將于近期落地，這對(duì)規(guī)范資本市場有著深刻而長遠(yuǎn)的意義。資本在地產(chǎn)市場上起著根本性作用，新規(guī)帶來的去杠桿、資金荒等現(xiàn)狀將會(huì)加速市場優(yōu)化買家結(jié)構(gòu)及組合，擁有成熟資產(chǎn)管理能力的買家將會(huì)在這一輪資本市場的波動(dòng)中勝出。而這些優(yōu)質(zhì)買家也將是未來城市升級(jí)的重要推手。由此而言，資本在城市更新中起到‘加速器’的作用，將會(huì)幫助城市更好的完成升級(jí)改造。”

互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推動(dòng)區(qū)域租金上漲

北京，早已成為中國的科技創(chuàng)新中心，眾多互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在此聚集和快速成長。根據(jù)戴德梁行發(fā)布的《互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)推動(dòng)北京寫字樓市場發(fā)展》報(bào)告顯示，北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)主要分布于上地商圈、中關(guān)村和望京-酒仙橋，辦公面積在北京互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的占比分別為35.6%，31.6%和25.4%。租金水平、產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)、政策支持以及便利的交通和配套設(shè)施，促使大量互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)選址于這些區(qū)域，推動(dòng)了該區(qū)域的租金上漲。因此，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)已成為北京寫字樓市場需求的重要組成部分。

戴德梁行北中國區(qū)寫字樓-企業(yè)服務(wù)部主管、高級(jí)董事嚴(yán)區(qū)海指出：“互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)半數(shù)在未來一年存在擴(kuò)招計(jì)劃。對(duì)于未來辦公地點(diǎn)的選擇，絕大多數(shù)傾向于中關(guān)村，望京-酒仙橋和上地這三個(gè)商圈。這些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的聚集和擴(kuò)張，將為這些區(qū)域的寫字樓市場發(fā)展注入巨大潛力?！?/p>